Como Comprar Casa en Ecuador sin Pagar de Mas en Gastos de Cierre
Puede calcular cada rubro de los gastos de cierre de una compra de vivienda en Ecuador usted mismo, antes de sentarse en la notaria, sin contratar a nadie para que lo haga por usted. La formula es publica. Los porcentajes estan en la ley. Lo que falta es que alguien los ponga en orden en un solo lugar con ejemplos reales.
Para una vivienda de USD 80.000 en Quito, los cinco rubros de este cálculo superan USD 2.100; con abogado y avalúo bancario pueden acercarse a USD 2.800. Para una vivienda de USD 150.000, superan USD 3.800 y pueden acercarse a USD 5.300 al incluir esos honorarios. Nadie se lo menciona cuando le muestran el simulador del BIESS. Nadie lo incluye en el anuncio de Plusvalia. El asesor de la constructora lo explica despues de que usted firma la promesa de compraventa.
Los cinco rubros de los gastos de cierre en Ecuador
1. Alcabala
La alcabala es el impuesto municipal que se cobra en la transferencia de dominio de un inmueble. La tasa es del 1% sobre el valor de la transaccion (precio de venta o avaluo catastral, el que sea mayor).
- Vivienda de USD 80.000: alcabala = USD 800
- Vivienda de USD 150.000: alcabala = USD 1.500
Nota: no presuponga una exoneracion de alcabala por tratarse de una primera vivienda. La aplicacion de cualquier beneficio depende del canton y de la operacion; confirme el tratamiento con la entidad recaudadora antes del cierre.
2. Recargo provincial
Algunas provincias cobran un recargo sobre la alcabala. En Pichincha, el recargo provincial es del 10% sobre el valor de la alcabala.
- Vivienda de USD 80.000 en Pichincha: recargo = USD 80 (10% de USD 800)
- Vivienda de USD 150.000 en Pichincha: recargo = USD 150
3. Aranceles notariales
Los honorarios del notario por la elaboracion y protocolizacion de la escritura publica de compraventa se calculan segun el arancel notarial vigente en Ecuador, mas el IVA del 15%.
Los aranceles notariales dependen del valor del contrato. Como referencia aproximada para viviendas entre USD 50.000 y USD 200.000:
- Honorarios base: entre USD 300 y USD 600 segun el valor de la operacion
- IVA del 15% sobre los honorarios
Para una vivienda de USD 80.000: el arancel de la tabla de USD 60.001 a USD 90.000, con IVA, es de aproximadamente USD 391. Para una vivienda de USD 150.000: el arancel de la tabla de USD 90.001 a USD 150.000, con IVA, es de aproximadamente USD 659,81.
Solicite el presupuesto directamente a la notaria donde se firmara la escritura antes del cierre. Los aranceles son regulados pero las notarias pueden tener variaciones en costos administrativos adicionales.
4. Contribucion SOLCA
La contribucion SOLCA (Sociedad de Lucha Contra el Cancer) se aplica sobre el valor del credito hipotecario, no sobre el precio de venta. La tasa es del 0,5%.
- Credito de USD 70.000 (para vivienda de USD 80.000 con 10% de entrada): SOLCA = USD 350
- Credito de USD 135.000 (para vivienda de USD 150.000 con 10% de entrada): SOLCA = USD 675
Si financia con el 5% de entrada (Credito Miti-Miti), el credito es mayor y la contribucion SOLCA aumenta proporcionalmente.
5. Inscripcion en el Registro de la Propiedad
La inscripcion de la escritura en el Registro de la Propiedad del canton es obligatoria para que la transferencia de dominio sea legalmente valida. El costo varia por canton:
- Registro de la Propiedad de Quito: USD 150 mas 0,5% sobre el excedente de USD 10.000
- Otros cantones: la tarifa varía según la ordenanza local; confirme el valor antes de firmar
Este costo es distinto del Certificado de Gravamenes, que tambien se tramita en el Registro de la Propiedad pero tiene un costo separado y mas bajo (USD 7 en SIREIQ para Quito en linea).
Ejemplo de cinco rubros: vivienda de USD 80.000 en Quito
| Rubro | Calculo | Monto |
|---|---|---|
| Alcabala (1%) | 1% x USD 80.000 | USD 800 |
| Recargo provincial Pichincha (10% de alcabala) | 10% x USD 800 | USD 80 |
| Aranceles notariales + IVA 15% | Rango USD 60.001-90.000 | USD 391 |
| Contribucion SOLCA (0,5% del credito) | 0,5% x USD 72.000 | USD 360 |
| Inscripcion Registro de la Propiedad | USD 150 + 0,5% sobre excedente de USD 10.000 | USD 500 |
| Total estimado | USD 2.131 |
Ejemplo de cinco rubros: vivienda de USD 150.000 en Quito
| Rubro | Calculo | Monto |
|---|---|---|
| Alcabala (1%) | 1% x USD 150.000 | USD 1.500 |
| Recargo provincial Pichincha (10% de alcabala) | 10% x USD 1.500 | USD 150 |
| Aranceles notariales + IVA 15% | Rango USD 90.001-150.000 | USD 659,81 |
| Contribucion SOLCA (0,5% del credito) | 0,5% x USD 135.000 | USD 675 |
| Inscripcion Registro de la Propiedad | USD 150 + 0,5% sobre excedente de USD 10.000 | USD 850 |
| Total estimado | USD 3.834,81 |
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Para quien es relevante este calculo
- Compradores que han calculado la cuota mensual del credito pero no han reservado efectivo para gastos de cierre
- Personas que estan negociando la promesa de compraventa y necesitan saber exactamente de cuanto efectivo disponer antes de firmar la escritura
- Familias que estan usando el Bono del MIDUVI para la cuota de entrada y no quieren que los gastos de cierre los tomen por sorpresa
- Compradores que quieren verificar que el presupuesto que les da el asesor de la constructora o el tramitador es correcto
Para quien NO es este analisis
Este calculo asume una compra directa al contado con credito hipotecario. Si compra en planos (la constructora aun no ha completado el proyecto), los tiempos y algunos rubros cambian — la escritura de compraventa definitiva se firma al momento de la entrega del inmueble, no al inicio. El anticipo y los pagos en planos tienen su propio esquema de costos.
Que puede salir distinto a este calculo
Posibles exenciones de alcabala: No presuponga una exoneracion por ser primera vivienda. Confirme con el municipio del canton correspondiente si la operacion concreta tiene algun beneficio y que tramite exige antes del cierre.
El IVA del 15% sobre aranceles notariales: El IVA subio al 15% en Ecuador en 2024. Si encuentra calculos previos con IVA al 12%, estan desactualizados.
La tasa SOLCA segun el canton: En algunos cantones fuera de Pichincha, la tasa o la forma de calculo puede diferir. Confirme con la notaria local.
Honorarios del abogado si contrata uno: Si contrata un abogado independiente para revisar la escritura o la promesa (lo cual es recomendable), sus honorarios son adicionales — tipicamente USD 300 a USD 600 por la revision y acompanamiento en la firma.
Tradeoffs honestos
El tramitador o asesor que le dice que el costo total sera "entre USD 1.000 y USD 1.500 en papeleos" probablemente esta subestimando. No es necesariamente mala fe — es que muchos asesores no han hecho el calculo completo en un tiempo.
La constructora tipicamente presenta su plan de cuotas con el precio de lista, la cuota de entrada y la cuota mensual del credito. Los gastos de cierre no aparecen en esa presentacion porque son costos que usted paga directamente en la notaria, no a la constructora.
Hacer el calculo usted mismo antes de la promesa de compraventa le da dos ventajas concretas: negocia con numeros reales, y no descubre en la notaria que le faltan USD 1.500 de efectivo para continuar.
Preguntas frecuentes
Quien paga la alcabala en Ecuador, el comprador o el vendedor? Por ley, la alcabala la paga el comprador. Sin embargo, es negociable en el contrato de compraventa — en mercados con mayor oferta que demanda, algunos vendedores aceptan asumir parte de los costos de transferencia. Esto debe quedar explicitamente acordado en la promesa de compraventa.
La alcabala se paga sobre el precio de venta o el avaluo catastral? Se paga sobre el mayor de los dos valores: el precio de venta acordado o el avaluo catastral del municipio. Si el avaluo catastral es menor al precio de mercado (lo cual es comun en Ecuador), la base es el precio de venta.
Puedo negociar los aranceles notariales? Los aranceles notariales estan regulados por la Funcion Judicial y no son negociables en su base. Algunos costos administrativos adicionales de la notaria si pueden variar entre notarias. Solicite presupuesto antes de elegir la notaria.
Donde obtengo el Certificado de Gravamenes y cuanto cuesta? En Quito, el Certificado de Gravamenes se tramita en linea a traves del portal SIREIQ del Registro de la Propiedad. El costo es USD 7 y el plazo es de 48 horas a 5 dias habiles. No es necesario contratar un tramitador para este documento.
Que otros costos pueden aparecer que no estan en esta lista? Dependiendo de la operacion: protocolizacion notarial de la hipoteca en una compra financiada (aproximadamente USD 105–150 en los ejemplos de referencia), gastos de avaluo del banco (si el banco contrata a su propio valuador), impuesto de plusvalia si el vendedor lo traslada al comprador en la negociacion, y certificado de no adeudar al municipio que suele ser de bajo costo pero necesario para el cierre. La protocolizacion de hipoteca no esta incluida en los totales de los cinco rubros anteriores.
Si quiere el desglose completo con los dos casos practicos — vivienda VIS de USD 80.000 y vivienda comercial de USD 150.000 — junto con las formulas exactas por canton y los errores de calculo mas comunes, la Guia para Comprar tu Primera Casa en Ecuador tiene cada rubro calculado con los datos reales del sistema ecuatoriano para que llegue a la notaria sin sorpresas.
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