¿Cuánto dinero en efectivo necesitás para comprar una vivienda en Uruguay? El cálculo real
El simulador del banco te dijo que con tu ingreso líquido calificás para un préstamo que cubre el 80% de la propiedad. Tenés el 20% de ahorro. Sobre el papel, podés comprar. El problema aparece el día de la firma: el banco deposita el crédito, pero hay una brecha de varios miles de dólares en efectivo que ningún simulador te calculó. Este artículo te explica exactamente de dónde sale esa brecha y cómo calcularla para tu caso específico.
La respuesta directa
Para una compra típica de vivienda en Uruguay con crédito hipotecario, los gastos de cierre que debés pagar de tu bolsillo el día de la firma (o en los días previos) representan entre el 8% y el 12% del precio de compra. En una propiedad de USD 80.000, eso son entre USD 6.400 y USD 9.600 en efectivo, adicionales al capital propio que ya aportás. En una de USD 100.000, entre USD 8.000 y USD 12.000. Estos gastos no los financia el banco y no los cubre el FGCH. Son efectivo que necesitás tener disponible el día de la firma.
Los componentes de los gastos de cierre en Uruguay
1. Honorarios del escribano del comprador
El escribano que elegís vos para redactar la escritura de compraventa cobra según el Arancel Notarial Oficial de la Asociación de Escribanos del Uruguay (AEU). El honorario estándar para escrituras de compraventa es de aproximadamente el 3% del precio de venta o del valor catastral actualizado, el que resulte mayor, más el 22% de IVA. En la práctica, esto consolida un costo aproximado del 3,66% sobre el precio.
Ejemplo en números: En una propiedad de USD 80.000 (con tipo de cambio de $43 por dólar = $3.440.000 UYU), los honorarios del escribano del comprador ascienden a aproximadamente $103.000-$130.000 UYU, dependiendo del valor catastral actualizado.
Excepción relevante: Si la compra se hace a través de la ANV, los honorarios se reducen. En operaciones del MVOT donde el precio del inmueble no supera cierto tope en UR, el arancel se reduce adicionalmente.
2. Honorarios del escribano del banco (solo si comprás con crédito)
Si usás financiamiento hipotecario, necesitás dos escrituras: la de compraventa (tu escribano) y la de hipoteca (el escribano del banco, que designa el banco). Los honorarios del escribano del banco están separados y son adicionales a los tuyos. El costo varía por banco, pero suele ser del orden del 1-2% del monto del crédito más IVA.
Un caso real documentado: en una compra de USD 83.000 con crédito Itaú, los gastos notariales totales de la doble escritura (compraventa + hipoteca) ascendieron a USD 6.794. Esta cifra incluye ambas escribanías, los timbres, las inscripciones y el ITP.
3. Tasación del banco
Antes de aprobar el crédito, el banco envía a su tasador para evaluar la garantía hipotecaria. Este costo lo pagás vos, no el banco. El rango habitual es de USD 300 a USD 400 para propiedades en Montevideo. Algunas excepciones: Itaú no cobra la tasación si el crédito es denegado; el costo de tasación del BHU varía según si la propiedad está en Montevideo o en el interior (con viáticos adicionales en el segundo caso).
4. ITP — Impuesto a las Transmisiones Patrimoniales (parte del comprador)
El ITP se divide entre comprador (2%) y vendedor (2%). La particularidad más importante: la base de cálculo no es el precio de venta, sino el Valor Real Catastral del inmueble, que es un valor fiscal determinado por la Dirección Nacional de Catastro que habitualmente representa entre el 40% y el 70% del precio comercial.
Ejemplo de cálculo: Una propiedad que se vende en USD 80.000 (equivalente a $3.440.000 UYU) puede tener un valor catastral de $1.200.000 UYU. El 2% de $1.200.000 = $24.000 UYU que paga el comprador. Si se calculara sobre el precio de venta (el error común), serían $68.800 UYU. La diferencia es enorme y explica por qué muchos compradores reservan más capital del necesario para este impuesto, o llegan sin el efectivo exacto porque no supieron calcularlo.
El plazo para presentar la declaración jurada (Formulario 1700 para inmuebles urbanos) y pagar ante la DGI es de 15 días corridos desde el otorgamiento de la escritura. El atraso genera multas de hasta el 20% y recargos por mora.
Excepción importante: Las unidades de Vivienda Promovida (Ley 18.795) están exoneradas del ITP en la compra — no pagás el 2%.
5. Comisión inmobiliaria
Si la propiedad se compra a través de una inmobiliaria, suele haber una comisión. En Uruguay las comisiones varían, pero típicamente van del 3% al 5% sobre el precio de venta, a veces dividida entre vendedor y comprador. Verificá si el precio de lista ya la incluye o si es adicional.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad y timbres
Las tasas registrales e inscripciones representan un costo nominal de entre USD 100 y USD 400 dependiendo de si el inmueble involucra uno o varios padrones (por ejemplo, si el apartamento tiene garaje o baulera como padrones independientes). A esto se suman los timbres notariales y el montepío de la AEU.
Planilla completa de gastos de cierre: tres escenarios reales
| Concepto | Compra USD 60.000 (75% LTV) | Compra USD 80.000 (80% LTV) | Compra USD 100.000 (80% LTV) |
|---|---|---|---|
| Honorarios escribano comprador (~3% + IVA) | ~USD 2.200 | ~USD 2.900 | ~USD 3.700 |
| Honorarios escribano banco (si aplica) | ~USD 800 | ~USD 1.000 | ~USD 1.300 |
| Tasación bancaria | USD 300-400 | USD 300-400 | USD 350-450 |
| ITP comprador (2% sobre catastral ~50% del precio) | ~USD 600 | ~USD 800 | ~USD 1.000 |
| Comisión inmobiliaria (si aplica, ~3%) | ~USD 1.800 | ~USD 2.400 | ~USD 3.000 |
| Timbres, inscripción, montepío | ~USD 200 | ~USD 250 | ~USD 350 |
| Total estimado gastos de cierre | ~USD 5.900-6.200 | ~USD 7.650-8.150 | ~USD 9.700-10.300 |
| Como % del precio de compra | ~9.8-10.3% | ~9.6-10.2% | ~9.7-10.3% |
Estos valores son estimaciones basadas en tasas vigentes en 2026. Los costos exactos dependen del valor catastral específico del inmueble, el banco elegido y si hay comisión inmobiliaria.
Free Download
Get the Uruguay — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
El cálculo completo: capital propio + gastos de cierre
Para saber cuánto efectivo total necesitás, la fórmula es:
Efectivo total = Capital propio (20% del precio) + Gastos de cierre (8-12% del precio)
En una propiedad de USD 80.000:
- Capital propio (20%): USD 16.000
- Gastos de cierre (~10%): USD 8.000
- Total efectivo necesario: USD 24.000
Si usás el FGCH y solo aportás el 5% de capital propio:
- Capital propio (5%): USD 4.000
- Gastos de cierre (~10%): USD 8.000
- Total efectivo necesario: USD 12.000
El FGCH reduce el capital que ingresa al precio de compra, pero los gastos de cierre se mantienen similares.
Los costos que sí financia el banco (y los que no)
Lo que algunos bancos permiten financiar dentro del crédito:
- Los honorarios de su propio escribano (escribanía del banco), en algunos casos
- Los costos de tasación, en algunos bancos bajo ciertas condiciones
Lo que ningún banco financia:
- Tu escribano (honorarios de la escribanía del comprador)
- El ITP
- La comisión inmobiliaria
- Los timbres y tasas registrales
Para quién es este artículo
- Compradores que ya tienen pre-aprobación bancaria y quieren saber cuánto efectivo adicional necesitan preparar antes de la firma.
- Compradores que están calculando si les alcanza el ahorro que tienen para cerrar la operación.
- Compradores que van a usar el FGCH y quieren entender que el programa reduce el capital de compra pero no los gastos de cierre.
- Compradores del interior que creen que los costos son proporcionalmente menores en departamentos distintos a Montevideo.
Para quién NO es este artículo
- Compradores que ya tienen escribano y ya recibieron el presupuesto de gastos exacto para su operación específica. Confiá en esa cifra, que es la que aplica a tu caso puntual.
- Compradores de unidades de Vivienda Promovida que ya saben que no pagan ITP — el ahorro está incorporado.
Tradeoffs honestos
Los gastos de cierre varían según el inmueble específico. El valor catastral es determinante para el ITP y algunos honorarios notariales. Dos propiedades de igual precio de venta pueden tener valores catastrales muy distintos, lo que afecta los costos de cierre. Solo tu escribano puede darte la cifra exacta una vez que tiene la cédula catastral del inmueble.
La comisión inmobiliaria no siempre es visible. Algunos precios de lista la incluyen, otros no. Antes de hacer la oferta, preguntá explícitamente si el precio de lista incluye comisión y quién la paga.
Las reformas no declaradas pueden sumar costos imprevistos. Si la propiedad tiene ampliaciones sin final de obra aprobado, la regularización ante el BPS puede costar miles de dólares adicionales — y el banco puede frenar la tasación hasta que esté resuelto.
Preguntas frecuentes
¿El BHU o los bancos privados te informan de estos costos?
Los simuladores bancarios calculan tu cuota mensual y el monto máximo prestable. No incluyen los gastos de cierre de forma desagregada. El BHU tiene una tabla de costos en su sitio, pero requiere que el usuario la busque activamente y entienda cuáles aplican a su caso.
¿Puedo negociar los honorarios del escribano?
El Arancel Notarial es el estándar del gremio, pero hay escribanos que trabajan con descuentos en función del volumen o de la relación profesional. No está prohibido negociar. Dicho eso, bajar el honorario del escribano del comprador no es donde está el mayor margen — son los costos más transparentes del proceso.
¿Qué pasa si descubro antes de la firma que me falta efectivo?
Si ya firmaste el Boleto de Reserva, estás comprometido. Retirarte sin causa jurídica justificada implica perder la seña (típicamente el 10% del precio de venta). Por eso es fundamental calcular el efectivo total antes de comprometer la seña, no después.
¿La tasación la puedo pedir yo antes de que el banco la pida?
Sí, podés contratar un arquitecto o tasador independiente de forma previa para tener una estimación de lo que el banco va a encontrar. No reemplaza la tasación del banco, pero te anticipa si hay un problema de final de obra o una discrepancia significativa entre el precio de lista y el valor de tasación que podría afectar el crédito.
¿Estos costos aplican igual para compras al contado?
En compras al contado sin crédito hipotecario, eliminás los honorarios del escribano del banco, la tasación y los costos asociados al crédito. Los gastos de cierre bajan a aproximadamente el 5-7% del precio (tu escribano + ITP + timbres + comisión inmobiliaria si aplica). Además, podés negociar descuentos de precio de entre el 5% y el 10% sobre el valor de lista por la liquidez inmediata.
La Guía para Comprar tu Primera Vivienda en Uruguay incluye una planilla de gastos de escrituración imprimible para calcular tus costos de cierre reales con columna para completar tus propios números, más la comparativa completa de bancos y la guía de verificación legal de la propiedad.
Get Your Free Uruguay — Quick-Start Checklist
Download the Uruguay — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.