Duti Setem dan Kos Guaman Beli Rumah di Malaysia: Pengiraan Lengkap 2026

Pemaju menyebut harga RM450,000. Anda meluluskan pinjaman RM405,000 (90%). Jadi modal tunai yang diperlukan RM45,000, bukan? Tidak tepat. Sebelum kunci diserahkan, anda masih perlu menyediakan kira-kira RM74,000 — duti setem, yuran guaman, yuran penilaian, dan deposit cengkeram yang tidak termasuk dalam pinjaman.

Inilah kos tersembunyi yang paling kerap mengejutkan pembeli hartanah pertama kali di Malaysia.

Struktur Kos Penuh Pembelian Hartanah

Bagi hartanah kediaman RM500,000 dibeli oleh warganegara Malaysia (bukan rumah pertama, tanpa pengecualian), anggaran kos kemasukan adalah:

Perbezaan antara RM45,000 (anggaran kasar) dan RM74,325 (kos sebenar) adalah RM29,325 — hampir RM30,000 yang perlu disediakan berasingan. Untuk pelaburan hartanah ketiga, wang muka naik kepada 30% (had LTV 70% oleh BNM), menjadikan keperluan tunai lebih besar lagi.

Cara Kira Duti Setem MOT (Memorandum of Transfer)

Duti setem bagi pindah milik hartanah (MOT/Borang 14A) dikira secara progresif berdasarkan harga belian atau nilai pasaran yang mana lebih tinggi (LHDN menggunakan nilai penilaian JPPH jika ia lebih tinggi).

Kadar progresif untuk warganegara:

Contoh pengiraan untuk hartanah RM500,000:

• RM100,000 × 1% = RM1,000
• RM400,000 × 2% = RM8,000
• Jumlah duti setem MOT: RM9,000

Contoh untuk hartanah RM800,000:

• RM100,000 × 1% = RM1,000
• RM400,000 × 2% = RM8,000
• RM300,000 × 3% = RM9,000
• Jumlah: RM18,000

Bagi pembeli asing (bukan warganegara), kadar duti setem MOT telah ditetapkan pada kadar rata 8% berkuat kuasa 1 Januari 2026. Untuk hartanah RM1 juta, ini bermakna duti setem RM80,000 berbanding RM24,000 bagi warganegara — perbezaan RM56,000.

Yuran Guaman Hartanah: Jadual SRO 2023

Yuran peguam bagi transaksi hartanah di Malaysia dikawal selia oleh Perintah Saraan Peguam Cara 2023 (SRO 2023). Terdapat dua set yuran berbeza: untuk SPA (perjanjian jual beli) dan untuk pinjaman bank.

Yuran guaman SPA (skala SRO 2023):

Contoh untuk hartanah RM500,000:

• RM100,000 × 1.25% = RM1,250
• RM400,000 × 1.00% = RM4,000
• Yuran guaman SPA: RM5,250 (tambah GST jika berkenaan)

Nota: SRO 2023 menetapkan kadar minimum — peguam tidak boleh mengenakan lebih rendah. Dalam pasaran subsale, peguam kebiasaannya mengenakan kos mengikut jadual penuh. Bagi projek baru (HDA), pemaju sering menawarkan yuran guaman percuma atau sebahagiannya ditanggung.

Duti setem perjanjian pinjaman:

0.5% daripada jumlah pinjaman diluluskan. Untuk pinjaman RM450,000: RM2,250.

Pengecualian Duti Setem untuk Pembeli Rumah Pertama

Kerajaan Malaysia menawarkan pengecualian duti setem penuh bagi pembeli rumah pertama di bawah beberapa inisiatif:

Pengecualian standard (berterusan):

• Rumah pertama bernilai di bawah RM500,000: dikecualikan duti setem MOT sepenuhnya
• Rumah pertama bernilai RM500,001 hingga RM1,000,000: pengecualian separa (hanya bahagian melebihi RM500,000 dikenakan duti)

Syarat kelayakan:

• Warganegara Malaysia
• Belum pernah memiliki hartanah atas nama sendiri
• Hartanah untuk kegunaan kediaman (bukan komersial)
• Perlu membuat pengisytiharan rasmi kepada LHDN semasa proses adjudikasi

Jika anda layak sebagai pembeli rumah pertama untuk hartanah RM450,000, anda jimat RM8,000 (duti setem yang sepatutnya dibayar). Ini pelepasan yang signifikan dan perlu dituntut secara aktif — tidak berlaku secara automatik tanpa pengisytiharan yang betul.

Untuk memahami strategi kos kemasukan dalam konteks pelaburan hartanah, Panduan Pelaburan Hartanah di Malaysia menyediakan pengiraan lengkap termasuk analisis ROI selepas semua kos ditolak.

Duti Setem Perjanjian Sewaan: Formula Berbeza

Ramai tuan rumah tidak menyedari perjanjian sewaan juga perlu dicap setem. Perjanjian yang tidak dicap adalah tidak sah untuk dikemukakan sebagai bukti mahkamah jika berlaku pertikaian dengan penyewa.

Formula pengiraan:

• Ambang pengecualian: RM2,400 setahun
• Bagi sewa melebihi RM2,400 setahun, duti dikira bagi setiap RM250 berlebihan

Kadar mengikut tempoh kontrak:

Contoh: Sewa RM2,500 sebulan, kontrak 2 tahun:

• Sewa tahunan: RM30,000
• Tolak ambang: RM30,000 − RM2,400 = RM27,600
• Unit RM250: RM27,600 ÷ RM250 = 110.4 → 111 unit
• Duti setem: 111 × RM3.00 = RM333
• Salinan pendua: RM10
• Jumlah: RM343

Kos Tersembunyi Lain yang Perlu Dirancang

Selain duti setem dan yuran guaman, beberapa kos ini sering terlepas pandang:

Yuran penilaian bank: 0.2%–0.25% daripada nilai hartanah. Untuk RM500,000, ini RM1,000–RM1,250.

Deposit utiliti: TNB dan syarikat air memerlukan deposit keselamatan apabila anda mendaftar sebagai pelanggan baharu — biasanya RM100–RM500.

Kos pengambilalihan penyewa (untuk subsale yang diduduki): Jika pemilik lama mempunyai penyewa sedia ada yang perlu diusir atau diselesaikan, ini menambahkan masa dan kos.

Bagi hartanah pajakan (leasehold): Perlu bayar yuran kebenaran negeri (State Consent) yang boleh mengambil masa 6–9 bulan dan mengenakan kos tambahan RM200–RM800 bergantung negeri.

Tunggakan yuran penyelenggaraan (untuk unit subsale strata): Sebelum menandatangani SPA, minta peguam menyemak sama ada unit tersebut mempunyai tunggakan yuran JMB/MC yang belum dijelaskan.

Merancang modal tunai yang diperlukan secara realistik — bukan hanya wang muka sahaja — adalah langkah pertama yang membezakan pelabur yang berjaya dengan yang terkejut di tengah proses. Untuk panduan pengiraan kos kemasukan lengkap dan analisis ROI sebenar pelaburan hartanah, rujuk Panduan Pelaburan Hartanah di Malaysia.

See more Malaysia guides →