Escritura traslativa de dominio en Argentina: qué es y cómo se hace

El día de la escritura es el momento en que todo el esfuerzo de años se cristaliza. También es el momento en que más cosas pueden salir mal si llegás sin entender qué está pasando. La escritura traslativa de dominio no es un trámite burocrático más: es el acto jurídico que te convierte legalmente en propietario.

Qué es la escritura traslativa de dominio

La escritura traslativa de dominio es el instrumento público mediante el cual se transfiere el derecho real de dominio sobre un inmueble de una persona a otra. En el sistema jurídico argentino, consagrado en el Código Civil y Comercial de la Nación, la transferencia de la propiedad de un inmueble exige obligatoriamente la forma de la escritura pública autorizada por un escribano matriculado. Sin escritura, no hay transferencia válida del dominio.

El derecho argentino exige la concurrencia de dos elementos para que la transferencia sea completa:

• Título suficiente: La escritura pública, que es el acto jurídico con todas las formalidades legales requeridas.
• Modo suficiente: La tradición, es decir, la entrega material y voluntaria del inmueble.

Además, para que la titularidad sea oponible a terceros (acreedores, otros compradores, el Estado), debe inscribirse en el Registro de la Propiedad Inmueble de la jurisdicción correspondiente. La inscripción no crea el derecho entre las partes, pero sin ella la transferencia no existe para el mundo jurídico exterior.

Qué hace el escribano antes del día de la escritura

La escribanía no trabaja solo el día de la firma. El grueso del trabajo ocurre en las semanas anteriores:

Estudio de títulos: El escribano analiza el historial de transmisiones, gravámenes y medidas cautelares sobre el inmueble durante los últimos 20 años (el plazo de la prescripción adquisitiva larga). El objetivo es garantizar que la cadena de titularidades no tiene vicios y que el vendedor es verdaderamente quien puede disponer del bien.

Certificados registrales: Solicita al Registro de la Propiedad el Certificado de Dominio (estado del inmueble) y el Certificado de Anotaciones Personales (estado de los vendedores). Estos certificados activan el bloqueo registral que congela la situación jurídica del inmueble por el plazo de vigencia de los certificados, protegiéndote de embargos sobrevenidos.

Libre deuda de ABL e Impuesto Inmobiliario: Verifica que no existan deudas impagas de alumbrado, barrido y limpieza (en CABA) o del impuesto inmobiliario provincial. Si hay deuda, el escribano la retiene del precio de venta y la cancela en nombre del vendedor.

Libre deuda de expensas (en PH y edificios): Para propiedades en régimen de propiedad horizontal, solicita al administrador del consorcio el certificado de libre deuda de expensas. Sin este certificado, el escribano no puede proceder.

Estado parcelario (en Provincia de Buenos Aires): En PBA es obligatorio verificar o actualizar el estado parcelario catastral antes de escriturar. Este trámite puede demorar entre 2 y 4 semanas y es uno de los motivos principales de demora en operaciones bonaerenses.

Liquidación de impuestos: Calcula y retiene los impuestos que corresponden al vendedor (en caso de que aplique el Impuesto Cedular por ganancia de capital) y al comprador (impuesto de sellos, si no aplica la exención).

Quién elige al escribano

En las operaciones de compraventa al contado, el comprador tiene el derecho irrenunciable de elegir al escribano. Esta regla no es una preferencia: tiene una lógica jurídica concreta. El comprador es quien asume el riesgo patrimonial de adquirir un título defectuoso y quien paga la mayor parte de los honorarios. Es razonable que sea él quien elija a su representante notarial.

Las excepciones:

• Si la compra se realiza con crédito bancario, el banco puede exigir su propio escribano para la hipoteca, o la participación de dos escribanos: el del banco para la hipoteca y el del comprador para la transferencia.
• En compras de unidades en pozo o en desarrollos inmobiliarios, el constructor suele reservarse la elección del escribano para simplificar la administración de múltiples escrituras simultáneas.

Qué pasa el día de la firma

La jornada de escrituración es intensa y no da margen para improvisaciones:

La entrega del dinero: El saldo del precio (el 70% restante, si el 30% ya se entregó en el boleto) se transfiere ese día. En operaciones en dólares, la entrega suele ser en efectivo físico. Los billetes son contados y verificados por las partes. En algunos casos, se utilizan transferencias MEP para evitar el movimiento físico de grandes sumas de efectivo.

El control del efectivo: El escribano y las partes verifican la autenticidad y la denominación de los billetes. Aquí aparece el famoso problema del "dólar cara chica": los billetes de diseño antiguo o de baja denominación pueden ser rechazados o descontados arbitrariamente por el vendedor. La estrategia defensiva es depositar los billetes en el banco días antes y retirarlos en remesas más nuevas.

La firma: El escribano da lectura al texto íntegro de la escritura. Comprador y vendedor (o sus representantes con poder notarial) firman. El escribano rubrica como fedatario público y autoriza el acto.

Entrega de llaves: La entrega material de la posesión del inmueble ocurre en ese mismo acto, salvo que el boleto haya estipulado otra fecha.

Qué documentos llevás vos como comprador

• DNI original (y copia).
• Si la propiedad es ganancial o la comprás en pareja: el cónyuge o conviviente registrado también debe estar presente o enviar un poder notarial.
• Constancia de CUIL/CUIT.
• Documentación respaldatoria del origen de los fondos si el escribano la requiere en el marco de las normas antilavado (comprobantes de ingresos, extractos bancarios, facturas, etc.).
• El dinero en la moneda y forma acordada.

Cuánto cuestan los honorarios del escribano

Los honorarios notariales en Argentina están arancelados por los Colegios de Escribanos de cada jurisdicción. Para 2026, los honorarios por la escritura traslativa de dominio se ubican en una franja que oscila entre el 1% y el 2% del valor de la transacción, según tramos progresivos definidos por el arancel. A esto se suman los "gastos notariales" (fojas de protocolo, diligenciamiento de certificados, minutas de inscripción registral), que también están a cargo del comprador.

El escribano debe entregarte una liquidación detallada de honorarios y gastos antes del día de la firma. Si no la recibís, pedila explícitamente.

El día de la escritura es el final de un proceso que puede durar meses. Llegar preparado significa conocer exactamente qué documentos llevás, qué retenciones va a hacer el escribano y en qué formato llevás el dinero. La Guía para Comprar tu Primera Propiedad en Argentina incluye una checklist completa del día de la escritura y los pasos previos que determinan si la operación cierra sin sobresaltos.

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