Frais d'achat immobilier au Maroc : droits d'enregistrement, notaire et Conservation Foncière

Vous venez de négocier le prix d'un appartement à 500 000 MAD. Votre banquier vous a accordé le crédit. Et là, le notaire vous annonce que vous devez provisionner 39 000 MAD supplémentaires avant de signer. Ce choc — que tous les primo-accédants marocains vivent — est évitable si vous le préparez en amont.

Ces frais, improprement appelés "frais de notaire", ne vont pas dans la poche du notaire. L'écrasante majorité atterrit dans les caisses de l'État. Voici la décomposition exacte.

Les droits d'enregistrement : 4 % du prix d'achat

C'est la charge fiscale la plus lourde. La Direction Générale des Impôts (DGI) prélève 4 % de la valeur déclarée dans l'acte de vente pour tout bien immobilier bâti à usage d'habitation. Pour un terrain nu à bâtir, le taux monte à 5 %.

Sur un appartement à 500 000 MAD, cela représente 20 000 MAD, payables comptant à la signature de l'acte authentique. Pas de délai, pas d'étalement possible.

Attention à la sous-déclaration. La DGI dispose d'un référentiel des prix immobiliers par quartier. Si le prix que vous déclarez est jugé anormalement bas par rapport aux transactions récentes dans la même zone, l'administration déclenche un redressement fiscal — et les 4 % sont recalculés sur la valeur estimée par l'État, avec des pénalités de retard. Ce risque est réel et documenté.

La pénalité cash 2026 : 2 % supplémentaires si vous payez en espèces

La Loi de Finances n° 50-25 pour 2026 a introduit une règle méconnue mais aux conséquences sévères. Selon la Note Circulaire n° 737 de la DGI, tout paiement immobilier qui ne peut pas être justifié par un moyen traçable — chèque barré non endossable, virement bancaire — est frappé d'un droit d'enregistrement supplémentaire de 2 %.

Ce surcoût est supporté par l'acheteur. Si un vendeur vous impose de payer une partie en espèces "pour éviter les impôts", vous êtes exposé à une majoration légale immédiate de vos droits d'enregistrement, en plus du risque pénal. Sur 100 000 MAD payés en liquide, cela représente 2 000 MAD de pénalité fiscale directe — et la banque n'en saura rien jusqu'au redressement.

Les droits de la Conservation Foncière : 1,5 % du prix

L'Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC) prélève 1,5 % du prix de vente pour inscrire le transfert de propriété sur les livres fonciers. C'est ce qui rend votre propriété opposable aux tiers — sans cette inscription, vous êtes propriétaire dans les faits, mais pas dans le droit.

À cela s'ajoute un droit fixe de chancellerie d'environ 200 MAD pour la délivrance du nouveau certificat de propriété.

Sur 500 000 MAD : 7 700 MAD (1,5 % + 200 MAD fixe).

Si vous achetez à crédit, la banque inscrit également une hypothèque sur votre bien à la Conservation Foncière. Cette inscription coûte 0,5 % du montant du prêt + 150 MAD. Pour un prêt de 400 000 MAD : 2 150 MAD supplémentaires.

Les honoraires du notaire : un barème réglementé

Contrairement aux idées reçues, la rémunération propre du notaire est strictement encadrée par le Décret n° 2-17-481 de 2018. Ce n'est pas le notaire qui fixe son prix librement.

Le barème officiel fonctionne par tranches dégressives :

Dans la pratique, pour les transactions intermédiaires, un taux lissé autour de 1 % hors taxes est couramment appliqué, avec un plancher minimal de 2 500 MAD HT.

La TVA sur les honoraires notariaux

Les honoraires du notaire (sa rémunération propre, pas les impôts) sont soumis à la TVA. Le taux applicable est de 10 %.

Sur des honoraires de 7 500 MAD (1,5 % d'un bien à 500 000 MAD) : 750 MAD de TVA.

Les débours et frais de dossier

Le notaire avance pour votre compte divers frais administratifs : timbres fiscaux, légalisations de signature, copies conformes, demandes de certificats. Ces débours sont généralement provisionnés via un forfait entre 1 000 et 2 000 MAD.

Simulation complète : appartement à 500 000 MAD, crédit de 400 000 MAD

Ces 39 600 MAD représentent 7,9 % du prix d'achat. Votre banque ne les financera pas — ils doivent sortir de votre épargne personnelle, en plus de votre apport initial.

Si vous avez en plus recouru à une agence immobilière, prévoyez une commission standard de 2,5 % HT (soit environ 15 000 MAD pour ce bien), ce qui porterait le surcoût total à environ 55 000 MAD, soit 11 % du prix.

Ce que vous pouvez anticiper pour éviter les mauvaises surprises

Exigez la ventilation avant de signer le compromis. Demandez au notaire un décompte prévisionnel détaillé dès le stade du compromis, pas le jour de l'acte définitif.

Gardez ces frais en cash. Les banques financent le prix du bien, pas les frais annexes. Certaines acceptent parfois de financer une petite partie, mais ce n'est pas garanti et cela alourdit votre mensualité.

Ne cédez jamais à la pression du "noir". Depuis le 1er janvier 2026, la pénalité de 2 % s'applique automatiquement sur la portion payée hors circuit bancaire. Et le redressement DGI sur la plus-value future est une certitude, pas une éventualité.

Pour les logements sociaux (≤ 250 000 MAD HT), les droits d'enregistrement et les droits de Conservation Foncière sont exonérés. Les frais se limitent alors aux honoraires notariaux et aux débours — une économie de près de 14 000 MAD sur ce niveau de prix.

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