ผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก: สิทธิ์ทางกฎหมายและวิธีฟ้องขับไล่ผู้เช่า

ทุกคนที่ปล่อยเช่าคอนโดนานพอจะมีโอกาสเจอสถานการณ์ที่น่าปวดหัวที่สุด — ผู้เช่าที่ไม่ยอมจ่ายค่าเช่าหรือไม่ยอมย้ายออกแม้สัญญาจะสิ้นสุดแล้ว ความเข้าใจผิดที่พบบ่อยคือการคิดว่าเจ้าของห้องมีสิทธิ์ "เอากุญแจมาล็อก" ได้ทันที ซึ่งนอกจากจะไม่ใช่ความจริงแล้ว ยังอาจทำให้คุณตกเป็นฝ่ายผิดกฎหมายแทน

สิ่งที่ทำไม่ได้โดยเด็ดขาด

ไม่ว่าผู้เช่าจะค้างชำระค่าเช่ากี่เดือน หรือสัญญาสิ้นสุดไปนานแค่ไหนแล้ว เจ้าของห้อง ไม่มีสิทธิ์โดยพลการ ในการ:

• ล็อกห้องพักหรือเปลี่ยนกุญแจโดยไม่มีคำสั่งศาล (เว้นแต่สัญญาระบุอนุญาตไว้ชัดเจน)
• บุกรุกเข้าไปขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า
• ตัดไฟหรือน้ำโดยพลการ (ยกเว้นสัญญาเช่าสิ้นสุดแล้วและมีเจตนาบรรเทาความเสียหาย)

การกระทำเหล่านี้อาจทำให้คุณมีความผิดทางอาญาฐาน "บุกรุก" ตามมาตรา 362 ประมวลกฎหมายอาญา ซึ่งมีโทษทั้งจำและปรับ — แม้ว่าคุณจะเป็นเจ้าของห้องก็ตาม

ขั้นตอนที่ถูกต้องตามกฎหมาย

ขั้นที่ 1: ส่งหนังสือบอกกล่าว (Notice)

ก่อนดำเนินการทางกฎหมาย ต้องส่งหนังสือบอกกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษรให้ผู้เช่าทราบว่าขอให้ชำระค่าเช่าหรือย้ายออกภายในระยะเวลากำหนด ส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับเพื่อเป็นหลักฐาน

ขั้นที่ 2: ยื่นฟ้องต่อศาล

ถ้าผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามหนังสือบอกกล่าว ต้องยื่นฟ้องคดีแพ่งที่ศาลชั้นต้นในพื้นที่ที่ทรัพย์สินตั้งอยู่ ฟ้องได้ 2 ข้อหา:

• ฟ้องขับไล่ — ขอให้ผู้เช่าออกไปจากทรัพย์สิน
• ฟ้องเรียกค่าเสียหาย — เรียกค่าเช่าค้างชำระและค่าเสียหายอื่นๆ

ขั้นที่ 3: ดำเนินการบังคับคดี

หลังจากชนะคดีและได้คำพิพากษา ต้องขอหมายบังคับคดีจากศาล แล้วให้เจ้าพนักงานบังคับคดีดำเนินการขับไล่ตามกฎหมาย

ระยะเวลาโดยประมาณ: กระบวนการทั้งหมดมักใช้เวลา 3–12 เดือน ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของคดีและภาระงานของศาล

การป้องกันที่ดีที่สุดคือสัญญาที่รัดกุม

แทนที่จะรอให้เกิดปัญหาแล้วค่อยแก้ไข การป้องกันด้วยสัญญาที่ถูกต้องตั้งแต่ต้นช่วยลดความเสียหายได้มาก

ข้อความในสัญญาที่ช่วยได้

อนุญาตให้ล็อกห้องได้ (บรรทัดฐานศาลฎีกาที่ 1523/2535): ระบุในสัญญาว่า "หากผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่าตามกำหนด หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและผู้เช่าไม่ยอมส่งมอบทรัพย์สิน ผู้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์กลับเข้าครอบครองพื้นที่และใส่กุญแจล็อกประตูได้ทันที โดยไม่ถือเป็นการบุกรุก"

เมื่อมีข้อตกลงนี้ในสัญญาและผู้เช่าเซ็นยินยอม เจ้าของห้องสามารถใช้สิทธิ์นี้ได้โดยไม่มีความผิดทางอาญา

บทปรับกรณีผิดนัด: ระบุค่าปรับสำหรับการผิดนัดชำระค่าเช่าอย่างชัดเจน เช่น ปรับรายวันเมื่อชำระล่าช้า เพื่อสร้างแรงจูงใจให้ผู้เช่าจ่ายตรงเวลา

ค่าทนายความ: ระบุว่าหากมีการดำเนินคดี ค่าทนายความและค่าใช้จ่ายทางกฎหมายเป็นความรับผิดชอบของผู้เช่าที่ผิดสัญญา

การคัดกรองผู้เช่าก่อนรับ: ป้องกันดีกว่าแก้

ต้นทุนของการเจอผู้เช่าที่มีปัญหาสูงกว่าค่าใช้จ่ายในการคัดกรองอย่างละเอียดมาก ขั้นตอนที่ควรทำก่อนรับผู้เช่า:

1. ขอสลิปเงินเดือนหรือหลักฐานรายได้ — รายได้ควรอย่างน้อย 3 เท่าของค่าเช่า
2. ตรวจสอบบัตรประชาชนและถ่ายสำเนาเก็บ
3. โทรยืนยันการจ้างงานกับนายจ้างโดยตรง
4. ถามเหตุผลที่ย้ายออกจากที่พักเดิม และขอเบอร์ติดต่อเจ้าของห้องเดิมเพื่อสอบถาม

ผู้เช่าที่ดีทำให้การลงทุนคอนโดสบายใจ ผู้เช่าที่มีปัญหาทำให้ขาดทุนทั้งเวลาและเงิน

รับตัวอย่างสัญญาเช่าที่มีข้อกำหนดคุ้มครองเจ้าของห้องครบถ้วน และ Checklist คัดกรองผู้เช่าได้ที่ คู่มือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย

See more Thailand guides →