สัญญาเช่าคอนโด: ตัวอย่างจริง อากรแสตมป์ และข้อกำหนดที่ต้องรู้ก่อนเซ็น

สัญญาเช่าที่บกพร่องทำให้เจ้าของห้องแพ้คดีแม้ผู้เช่าค้างชำระมาหลายเดือน และสัญญาที่ไม่ติดอากรแสตมป์ถูกต้องก็ใช้เป็นหลักฐานในชั้นศาลไม่ได้ นักลงทุนคอนโดจำนวนมากใช้สัญญาที่ดาวน์โหลดจากอินเทอร์เน็ตโดยไม่รู้ว่าขาดข้อความสำคัญที่คุ้มครองตนเองเมื่อเกิดปัญหาจริง

สิ่งที่กฎหมายกำหนดตั้งแต่ปี 2568

ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา สคบ. พ.ศ. 2568 มีผลบังคับใช้สมบูรณ์ตั้งแต่วันที่ 4 กันยายน 2568 สำหรับผู้ให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยตั้งแต่ 3 ยูนิตขึ้นไป (ไม่ว่าจะอยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคาร)

สิ่งที่เปลี่ยนแปลงและกระทบกำไรของคุณโดยตรง:

ค่าสาธารณูปโภค — เรียกเก็บได้ตามยอดจริงจากการไฟฟ้าและการประปาเท่านั้น ห้ามบวกส่วนต่างอีกต่อไป การตั้งค่าไฟที่ 7–8 บาท/หน่วยเพื่อทำกำไรส่วนเพิ่มผิดกฎหมายแล้ว ต้องใส่ต้นทุนส่วนกลางลงไปในค่าเช่าพื้นฐานแทน

เงินประกัน — เรียกได้ไม่เกิน 1 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้าได้ไม่เกิน 1 เดือน รวมสูงสุด 2 เดือน เมื่อสัญญาสิ้นสุดโดยไม่มีความเสียหาย ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน

ความเสื่อมสภาพตามปกติ — ห้ามริบเงินประกันด้วยเหตุนี้ ภาระการรักษาสภาพเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าเป็นของเจ้าของห้อง ไม่ใช่ผู้เช่า

โครงสร้างสัญญาเช่าคอนโดที่ถูกต้อง

ข้อมูลพื้นฐานที่ต้องมีครบ

1. ชื่อ-นามสกุลและที่อยู่ของทั้งสองฝ่าย พร้อมสำเนาบัตรประชาชน
2. ที่อยู่ของทรัพย์สินที่ให้เช่า (เลขที่ห้อง ชั้น อาคาร โครงการ)
3. ระยะเวลาเช่า — ระบุวันเริ่มและวันสิ้นสุดให้ชัดเจน
4. อัตราค่าเช่ารายเดือนและกำหนดชำระ
5. จำนวนเงินประกันที่รับ
6. รายการทรัพย์สินที่มาพร้อมห้อง (เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า)

ข้อความสำคัญที่ป้องกันปัญหา

สำหรับกรณีผู้เช่าไม่ยอมย้ายออก — นี่คือข้อความที่ศาลรับรองแล้วว่าสามารถใส่ได้ในสัญญา:

"หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า หรือสัญญาเช่าสิ้นสุดลงโดยผู้เช่าไม่ยอมส่งมอบทรัพย์สิน ผู้เช่าตกลงยินยอมให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิ์ใส่กุญแจล็อกห้องและยึดหน่วงทรัพย์สินของผู้เช่าได้ทันที โดยผู้ให้เช่าไม่มีความผิดทางอาญา"

หากไม่มีข้อความนี้ในสัญญา การล็อกห้องโดยไม่มีคำสั่งศาลอาจเป็นความผิดฐาน "บุกรุก" ตามมาตรา 362 ประมวลกฎหมายอาญา มีโทษจำคุกและปรับ

สำหรับการบอกเลิกสัญญาก่อนกำหนด — ระบุเงื่อนไขและโทษปรับให้ชัดเจน เช่น ผู้เช่าที่แจ้งออกก่อนครบสัญญาต้องจ่ายค่าเช่า X เดือน

สำหรับการต่ออายุสัญญา — ระบุว่าหากไม่มีการแจ้งก่อนกี่วันจะถือว่าสัญญาสิ้นสุด เพื่อหลีกเลี่ยงการเช่าแบบไม่มีกำหนด (Month-to-Month) ที่ทำให้บอกเลิกได้ยาก

อากรแสตมป์สัญญาเช่า: ต้องติดเท่าไหร่?

อากรแสตมป์สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คำนวณจากมูลค่าค่าเช่าตลอดอายุสัญญา ในอัตรา 0.1% (หรือ 1 บาทต่อทุกๆ 1,000 บาทของมูลค่าเช่ารวม)

ตัวอย่างการคำนวณ:

• ค่าเช่า 12,000 บาท/เดือน × 12 เดือน = 144,000 บาท/ปี
• สัญญาเช่า 1 ปี: 144,000 × 0.001 = 144 บาท
• สัญญาเช่า 2 ปี: 288,000 × 0.001 = 288 บาท

สัญญาเช่าที่ไม่ได้ติดอากรแสตมป์หรือติดไม่ครบจะถือว่า ไม่สมบูรณ์ทางกฎหมาย ใช้เป็นพยานหลักฐานในคดีความไม่ได้ นี่คือสิ่งเล็กๆ ที่มักถูกมองข้ามจนกว่าจะเกิดปัญหา

วิธีติดอากรแสตมป์: ซื้อแสตมป์จากไปรษณีย์หรือกรมสรรพากร ติดบนสัญญาพร้อมขีดฆ่าและลงลายมือชื่อ

การทำสัญญาเช่าแบบ 2 ฝ่าย vs ผ่านตัวแทน

หากทำสัญญาโดยตรงระหว่างเจ้าของและผู้เช่า คุณประหยัดค่านายหน้าได้ แต่ต้องรับผิดชอบการตรวจสอบตัวตนผู้เช่าและการจัดทำเอกสารเองทั้งหมด

สิ่งที่ควรทำก่อนเซ็นสัญญา:

• ขอสำเนาบัตรประชาชนและตรวจสอบความถูกต้อง
• ขอหนังสือรับรองการทำงานหรือสลิปเงินเดือน
• ถ่ายภาพสภาพห้องทุกมุมก่อนส่งมอบ พร้อมลงวันที่และให้ผู้เช่าเซ็นรับทราบ
• จัดทำรายการทรัพย์สินแนบท้ายสัญญา

รับตัวอย่างสัญญาเช่าคอนโดและแบบฟอร์มตรวจรับมอบห้องได้จากคู่มือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย ที่มีทุกเทมเพลตพร้อมใช้งาน

สัญญาเช่าระยะยาวเกิน 3 ปี: ต้องจดทะเบียน

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปี หรือที่มีระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีแต่มีการต่ออายุจนรวมแล้วเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน มิฉะนั้นบังคับใช้ได้เพียง 3 ปีแรกเท่านั้น

สำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ สัญญา 1 ปีพร้อมต่ออายุเป็นโครงสร้างที่ใช้งานได้จริงและหลีกเลี่ยงภาระการจดทะเบียน

สิ่งที่ควรทำทันทีถ้าคุณยังใช้สัญญาเก่า

ตรวจสอบว่าสัญญาของคุณมีข้อกำหนดเหล่านี้หรือไม่:

• อนุญาตให้เจ้าของล็อกห้องได้หากผู้เช่าผิดสัญญา
• กำหนดระยะเวลาคืนเงินประกัน
• ระบุเงื่อนไขการบอกเลิกสัญญาชัดเจน
• มีบทบัญญัติเรื่องค่าสาธารณูปโภคตามกฎ สคบ. ใหม่

หากสัญญาเก่าของคุณยังไม่ครอบคลุมประเด็นเหล่านี้ การต่อสัญญาครั้งหน้าคือโอกาสที่จะปรับปรุงโครงสร้างให้รัดกุม

ดูรายละเอียดครบถ้วนเรื่องสัญญาเช่าและสิทธิ์ทางกฎหมายของเจ้าของห้องชุดได้ที่ คู่มือลงทุนอสังหาริมทรัพย์ไทย

See more Thailand guides →