간주임대료 계산 방법: 전세 보증금에도 세금이 붙는 이유

월세는 받지 않았는데 왜 임대소득세가 부과되느냐는 질문을 다주택자들이 자주 한다. 그 대답이 바로 간주임대료 제도다. 전세 보증금을 받아 보유하는 것 자체를 이자 수익과 동일하게 취급해 세금을 매기는 논리다.

간주임대료란 무엇인가

과세당국은 임대인이 전세 보증금을 받아 은행에 예치하거나 다른 자산에 투자해 수익을 얻었을 것이라고 간주한다. 실제로 이자를 받지 않았어도, 보증금을 보유하는 기간만큼의 기회이익이 발생했다고 보아 임대소득세를 부과하는 것이다.

임차인에게 돌려줘야 할 부채인 보증금에 세금을 매기는 방식이기 때문에, 처음 접하는 임대인들이 강하게 반발하는 경향이 있다. 그러나 이 제도는 소득세법에 명문화되어 있으며, 요건에 해당하면 피할 수 없다.

과세 대상: 누가 간주임대료를 내야 하는가

기존 기준은 비소형 주택을 3채 이상 보유하고, 보증금 합계가 3억 원을 초과하는 다주택자에게만 부과되었다.

그러나 2026년 세제 개편으로 과세 대상이 확대되었다.

2주택자도 간주임대료 대상이 될 수 있다. 부부 합산 기준시가 12억 원을 초과하는 고가 주택을 2채 보유하고, 두 주택의 전세 보증금 합계가 12억 원을 초과하는 경우, 2주택자임에도 불구하고 간주임대료 과세 대상에 편입된다.

이는 서울 강남권 등에서 고가 전세를 끼고 갭투자를 영위하는 자산가들을 타깃으로 한 핀셋 증세다.

간주임대료 계산 공식

간주임대료 산출 공식은 다음과 같다.

간주임대료 = (보증금 적수 - 3억 원) × 60% × 법정 이자율 × (1/365)

각 항목의 의미를 풀면 이렇다.

• 보증금 적수: 보증금 × 보유 일수의 합계. 연간 보유 주택별 보증금을 일별로 합산한다
• 3억 원 공제: 보증금 합계에서 3억 원을 차감해 준다
• 60% 적용: 차감 후 금액의 60%만 과세 기준으로 삼는다
• 법정 이자율: 2025년 귀속분부터 3.1% 적용(기존 3.5%에서 하향)

보증금 합계 10억 원(3채)을 1년 보유한 경우 간주임대료를 계산해 보면:

• (10억 원 - 3억 원) × 60% × 3.1% = 1,302만 원

이 금액이 임대소득으로 더해져 종합소득세 또는 분리과세(2,000만 원 이하 선택 시) 기준이 된다.

2026년 이자율 3.1%의 의미

법정 이자율이 기존 3.5%에서 3.1%로 0.4%포인트 인하된 것은 다주택 임대인에게 소폭 유리한 변화다. 위 예시에서 이자율을 3.5%로 적용하면 간주임대료는 1,470만 원이지만 3.1% 기준으로는 1,302만 원이 된다.

이자율은 시중 금리 변동에 연동해 정기적으로 조정된다. 금리가 다시 오르면 이 비율도 상향될 수 있으므로, 매년 귀속분 세법 개정 고시를 확인해야 한다.

공동 소유 시 주의사항

부부 공동명의로 주택을 보유하는 경우, 간주임대료 계산에서 3억 원 공제는 지분별로 나눠 적용하는 것이 아니라 전체 보증금에서 한 번만 차감된다. 이 점을 모르고 각각 3억 원씩 공제된다고 착각하는 경우가 있는데, 법적으로는 그렇지 않다.

예를 들어, 부부 공동명의로 보증금 합산 8억 원인 경우 (8억 원 - 3억 원) × 60% × 3.1%가 간주임대료 계산 기준이 된다.

간주임대료와 월세 수입의 합산

임대인이 일부 주택에는 월세를, 일부에는 전세를 받는 혼합 구조라면 간주임대료와 월세 수입을 합산해 연 2,000만 원 초과 여부를 판단한다. 2,000만 원 이하이면 분리과세(14%)를 선택할 수 있지만, 초과하면 전액 종합소득에 합산된다.

분리과세 선택 시 세금 계산은 다음 구조다.

• 미등록 임대주택: 수입금액 × 50% 필요경비 인정 + 200만 원 기본공제
• 등록 임대주택: 수입금액 × 60% 필요경비 인정 + 400만 원 기본공제

등록 여부에 따라 실효 세부담이 크게 달라진다.

전세 보증금에서 발생하는 세금은 많은 투자자들이 놓치는 사각지대다. 간주임대료 계산부터 월세 분리과세 시뮬레이션, 종합부동산세 연간 현금흐름까지 정리한 실전 가이드는 여기서 확인할 수 있다.

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