Gastos notariales en la compra de vivienda en Colombia: cuánto cuesta escriturar y registrar
El comprador de vivienda en Colombia recibe el precio de oferta del inmueble y asume que ese es el número que necesita tener disponible. En la práctica, el cierre de la compraventa genera costos adicionales que no están incluidos en el precio negociado y que afectan al comprador, al vendedor o a ambos según el tipo de gasto. El total de estos costos puede representar entre el 3% y el 5% del valor del inmueble, dependiendo del precio de venta y quién asume cada rubro.
Este artículo desglosa cada componente de los gastos notariales y de registro en Colombia, cómo se calcula cada uno y qué parte corresponde pagar al comprador y cuál al vendedor.
Los cuatro componentes principales del cierre
Los gastos de cierre en una compraventa inmobiliaria en Colombia se dividen en cuatro categorías:
- Derechos notariales (escrituración)
- Derechos de registro (matrícula inmobiliaria)
- Retención en la fuente sobre el precio de venta
- Impuesto de timbre (solo para transacciones de alto valor)
Cada uno tiene su propia base de cálculo, tasa y responsable. Revisarlos por separado evita confusiones sobre quién debe pagar qué y por cuánto.
1. Derechos notariales de escrituración
Los derechos notariales son el costo de otorgar la escritura pública ante notario. La tarifa está regulada por el Ministerio de Justicia mediante decreto y se actualiza periódicamente.
La tarifa vigente para escrituras de compraventa es de 0,54% del valor del inmueble, más IVA del 19% sobre ese valor.
Cálculo completo para un inmueble de $400.000.000 COP:
- Derechos notariales base: $400.000.000 × 0,0054 = $2.160.000 COP
- IVA (19%): $2.160.000 × 0,19 = $410.400 COP
- Total derechos notariales: $2.570.400 COP
En algunas notarías de ciudades grandes, la tarifa puede llegar hasta el 0,60% dependiendo de la interpretación de los rangos del decreto. La variación es menor pero conviene confirmar con la notaría específica antes del cierre.
¿Quién paga los derechos notariales? Por convención en el mercado colombiano, comprador y vendedor pagan en partes iguales (50%/50%). Esta distribución no está establecida por ley sino por práctica comercial, y puede negociarse entre las partes en la promesa de compraventa.
2. Derechos de registro
El registro de la escritura en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos (ORIP) es el trámite que perfecciona la transferencia de dominio y la hace oponible a terceros. Sin el registro, la escritura existe pero no produce efectos frente a terceros.
La tarifa de registro en Colombia para transferencias de dominio es del 1,67% al 2,32% del valor declarado en la escritura, dependiendo de la ORIP del municipio y el tipo de acto.
Para el mismo ejemplo de $400.000.000 COP:
- Al 1,67%: $6.680.000 COP
- Al 2,32%: $9.280.000 COP
El rango se explica porque la tarifa base es del 1,67% para la mayor parte del país, y puede incluir sobretasas municipales que elevan el total al 2,32% en algunos municipios.
¿Quién paga el registro? En la práctica colombiana, el registro lo paga el comprador. Es el comprador quien tiene interés en que la transferencia de dominio quede inscrita a su nombre, por lo que asume este costo. También puede negociarse en la promesa de compraventa.
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3. Retención en la fuente sobre el precio de venta
La retención en la fuente es una obligación del vendedor, no del comprador. Sin embargo, el comprador tiene responsabilidad como agente retenedor si es persona jurídica: en ese caso, debe practicar la retención y pagarla directamente a la DIAN en lugar de entregarla al vendedor.
Cuando el comprador es persona natural (la situación más común en compraventa de vivienda), la retención la paga el vendedor directamente o a través de la notaría, según el acuerdo entre las partes.
La retención en la fuente sobre ventas de bienes raíces varía:
- 1% sobre el precio de venta cuando el vendedor es persona natural y el inmueble es vivienda
- 2,5% en otros casos (vendedor persona jurídica o inmueble no residencial)
Para un inmueble de $400.000.000 COP vendido por persona natural:
- Retención: $400.000.000 × 0,01 = $4.000.000 COP
Este valor lo descuenta el comprador (si es agente retenedor) o lo paga el vendedor. En transacciones entre personas naturales, la retención la declara y paga el vendedor en su declaración de renta. La notaría puede actuar como intermediario del pago para que quede constancia del trámite.
4. Impuesto de timbre
El impuesto de timbre aplica solo para escrituras que superen ciertos umbrales en UVT (Unidades de Valor Tributario). Los rangos vigentes son:
- Valor del acto hasta 20.000 UVT: exento (tarifa 0%)
- Entre 20.000 y 50.000 UVT: tarifa del 1,5%
- Por encima de 50.000 UVT: tarifa del 3%
En 2026, el valor de la UVT es de $49.799 COP (valor referencial). Esto significa:
- 20.000 UVT equivalen a aproximadamente $995.980.000 COP
- 50.000 UVT equivalen a aproximadamente $2.489.950.000 COP
Para la mayoría de las transacciones de vivienda en Colombia —incluso en zonas premium de Medellín, Bogotá o Cartagena— el valor no supera los 20.000 UVT, por lo que el impuesto de timbre no aplica. Solo entra en juego para inmuebles de muy alto valor o transacciones comerciales de gran escala.
¿Quién paga el impuesto de timbre? Comprador y vendedor en partes iguales, cuando aplica.
Resumen de costos para una transacción típica
Para un inmueble de vivienda de $400.000.000 COP, comprador persona natural y vendedor persona natural:
| Concepto | Tasa | Valor | ¿Quién paga? |
|---|---|---|---|
| Derechos notariales + IVA | ~0,64% total | ~$2.570.400 | 50% cada parte |
| Registro | 1,67-2,32% | $6.680.000 - $9.280.000 | Comprador |
| Retención en la fuente | 1% | $4.000.000 | Vendedor |
| Impuesto de timbre | 0% | $0 | N/A |
Costo total aproximado para el comprador: $7,9M - $10,6M COP (gastos notariales parte compradora + registro completo)
Costo total aproximado para el vendedor: $5,3M - $6,3M COP (gastos notariales parte vendedora + retención)
El valor declarado en la escritura y su importancia
La base de cálculo para todos los gastos de cierre es el valor declarado en la escritura pública. Ese valor debe corresponder al precio real de la transacción. Declarar un valor inferior al precio real —práctica que existió históricamente para reducir gastos de cierre— tiene consecuencias fiscales severas: la DIAN puede impugnar la transacción, exigir el pago de la diferencia de impuestos y aplicar sanciones por inexactitud.
Además, el valor declarado en la escritura se convierte en el costo de adquisición del comprador para efectos fiscales futuros. Si el comprador vende el inmueble más adelante, la ganancia ocasional gravable se calcula sobre la diferencia entre el precio de venta y ese costo de adquisición. Declarar un valor bajo en la compra puede parecer un ahorro en el cierre pero incrementa la ganancia ocasional gravable en la venta futura.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en Colombia incluye la tarjeta de referencia de Costos de Cierre con los valores actualizados para cada rubro y la Referencia Tributaria para entender el tratamiento fiscal de la compraventa de inmuebles de inversión en Colombia.
Honorarios de la notaría por servicios adicionales
Además de los derechos notariales de escrituración, la notaría puede cobrar honorarios adicionales por:
- Autenticación de documentos: Para poderes especiales que se usan en la escrituración cuando una parte no puede asistir personalmente.
- Copias de la escritura: La notaría entrega una copia auténtica al comprador y otra al vendedor. Copias adicionales tienen costo.
- Trámites accesorios: Si la compraventa incluye la constitución simultánea de hipoteca (en casos de crédito hipotecario), hay derechos notariales adicionales por ese acto.
Para una compraventa con crédito hipotecario, el banco generalmente entrega a la notaría los documentos de constitución de hipoteca y el comprador asume los derechos notariales correspondientes al acto de hipoteca, que son adicionales a los de la escritura de compraventa.
El trámite de cierre en Colombia está concentrado en la notaría y la ORIP, pero la coordinación entre las fechas de desembolso del banco (si hay crédito), el paz y salvo de predial, el paz y salvo de valorización (en Medellín, ante Fonvalmed) y los tiempos de la notaría requiere planificación con al menos dos semanas de anticipación a la fecha de escrituración.
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