Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir ve Noterde Nasıl Yapılır?

Türkiye'de tapu devri tamamlanmadan önce, alıcı ve satıcı bazen belirli bir süre beklemek durumundadır: konut kredisinin onaylanması, peşinat taksimlerinin ödenmesi veya müteahhit teslimine kadar geçen süre gibi nedenler. Bu arada alıcıyı koruyacak ve satıcının mülkü başkasına satmasını engelleyecek bir güvenceye ihtiyaç duyulur. Bu güvence, noterde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesidir.

Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi, satıcının ileride belirli bir bedel karşılığında taşınmazı alıcıya devredeceğini taahhüt ettiği, noter huzurunda düzenlenen resmi bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme, tapu mülkiyetini doğrudan devretmez; ancak tapu kütüğünün şerhler sütununa işlenerek üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir bir hak doğurur.

Sözleşmenin geçerli olması için mutlaka noter tarafından düzenlenmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı bir sözleşme —noter onayı yoksa— aynı hukuki güvenceyi vermez ve tapu siciline şerh olarak işlenemez.

Noterde Satış Vaadi Sözleşmesi İçin Gerekenler

Sözleşme düzenlenebilmesi için hem alıcı hem satıcının notere aşağıdaki belgelerle başvurması gerekir:

• T.C. kimlik kartı veya pasaport
• Tapu örneği (satışa konu taşınmazın bilgileri)
• Vesikalık fotoğraf

Sözleşmede yer alması gereken zorunlu unsurlar: taraşınmazın adresi, ada ve parsel bilgileri, satış bedeli, ödeme planı ve son tapu devir tarihi.

Ücretler: Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde, sözleşmede yazılan satış bedeli üzerinden binde 5,4 ile binde 10,8 arasında değişen oranlarda noter harcı, damga vergisi ve maktu değerli kağıt bedeli tahsil edilir. Dolayısıyla düşük bedel beyan etmek hem vergisel hem hukuki açıdan risklidir.

Tapu Siciline Şerh Verilmesi

Satış vaadi sözleşmesinin asıl gücü, tapu kütüğüne şerh verilerek üçüncü kişilere karşı hüküm ifade etmesinden gelir. Noterde sözleşme düzenlendikten sonra alıcı, noter aracılığıyla veya bizzat Tapu Müdürlüğü'ne başvurarak şerhin tapu siciline işlenmesini sağlayabilir.

Şerh verildikten sonra:

• Satıcı, aynı taşınmazı başka birine satamaz; satarsa üçüncü şahıs iyi niyetli dahi olsa alıcının hakkı korunur.
• Satıcı mülkü ipotek edemez ya da başka yüküm altına alamaz (şerh tarihinden sonraki yükler).
• Alıcı, taşınmazın devredilmesini mahkeme yoluyla zorlayabilir.

Şerh olmayan bir satış vaadi sözleşmesi kısmen koruyucudur —taraflar arasında bağlayıcıdır— ama tapu siciline yansımadığı için satıcının başka birini kandırmasını tamamen engelleyemez.

Tapu devir süreci, satış vaadi sözleşmesi ve tüm ev alım adımlarını ayrıntılı olarak görmek istiyorsanız Türkiye'de İlk Ev Satın Alma Rehberi bunların hepsini kapsıyor.

Satış Vaadi Sözleşmesi Ne Zaman Zorunludur?

Satış vaadi sözleşmesi yasal olarak zorunlu değildir; tapu randevusu alabiliyor ve tüm belgeler hazırsa doğrudan tescile geçebilirsiniz. Ancak şu durumlarda satış vaadi sözleşmesi yapmanız güçlü bir önlem olacaktır:

Ödeme taksimli yapılıyorsa: Alıcı peşinatı ödedi, kalan bedeli belirli tarihlerde ödeyecek. Satıcı bu sürede mülkü başkasına satma riskini sözleşme ve şerh ile kapatırsınız.

Konut kredisi onayı bekliyorsa: Bankanın ekspertiz ve onay süreci devam ediyor; tapu randevusu için henüz hazır değilsiniz. Satıcının bu süreçte caymak ya da başka alıcıya yönelmek istemesi, şerh sayesinde engellenir.

Müteahhitten sıfır konut alıyorsanız: Bina henüz teslim edilmedi, inşaat sürüyor. Bu durumda satış vaadi sözleşmesi ve şerh, müteahhit aleyhine yasal bir koz oluşturur.

Sözleşmede Dikkat Edilmesi Gereken Maddeler

• Cezai şart: Satıcı sözleşmeden cayarsa ne kadar tazminat ödeyecek? Alıcı cayarsa ne kadar kesilecek?
• Teslimat ve tapu devir tarihi: Belirsiz "uygun zamanda" ifadesinden kaçının; kesin tarih yazın.
• Tapu siciline şerh yükümlülüğü: Sözleşmede "tapu siciline şerh verileceği" açıkça belirtilmeli.
• Beyan edilen satış bedeli: Noterde yazacağınız bedel, ileride hem tapu harcı hesabına hem de olası şufa davası hesabına esas teşkil edecek; gerçek bedel yazılmalı.

Bir satış vaadi sözleşmesi, peşinat ödendikten sonraki en savunmasız dönemde alıcıyı korur. Tapuya şerh vererek bu korumayı üçüncü kişilere karşı da geçerli kılmak, büyük mali taahhüde girmeden önce atılabilecek en akılcı önlemdir.

See more Turkey guides →