Hak Pakai untuk WNA: Cara Beli Properti Indonesia secara Legal

Warga Negara Asing (WNA) tidak dapat menggunakan Hak Milik (SHM) sebagai jalur kepemilikan tanah di Indonesia. Jalur individual yang sering dibahas adalah Hak Pakai, tetapi status hak, jenis properti, dan persyaratannya harus diverifikasi untuk setiap transaksi.

Hak Pakai berbeda dari kontrak sewa biasa, tetapi akibat hukum, pencatatan, dan kemungkinan pengalihannya bergantung pada dasar pemberian hak serta dokumen properti. PPAT dan kantor pertanahan perlu mengonfirmasi apakah struktur yang ditawarkan benar-benar dapat didaftarkan atas nama WNA.

Berapa Lama Hak Pakai Berlaku?

Durasi dan bentuk pemberian, perpanjangan, atau pembaruan Hak Pakai bergantung pada dasar hak, jenis properti, dan aturan yang berlaku. Perpanjangan tidak boleh diasumsikan otomatis; konfirmasikan tenggat dan syaratnya kepada PPAT atau kantor pertanahan sebelum membeli.

Batas Harga Minimum yang Berlaku

Pemerintah dapat menetapkan batas harga dan persyaratan berbeda menurut wilayah, jenis properti, dan dasar hak. Jangan memakai satu tabel ambang harga untuk semua transaksi: minta PPAT atau kantor pertanahan memverifikasi ketentuan yang berlaku sebelum menandatangani atau membayar booking fee.

Apa Saja yang Bisa Dibeli?

Rumah tapak di atas tanah Hak Pakai

WNA dapat ditawari rumah dengan struktur hak yang berbeda-beda. Pastikan PPAT memeriksa status tanah, sertifikat, dan apakah hak tersebut dapat didaftarkan atau dialihkan kepada WNA; jangan mengandalkan label pemasaran developer.

Apartemen (Satuan Rumah Susun)

Untuk apartemen, status satuan rumah susun, tanah bersama, dan hak yang dapat dipegang WNA harus diverifikasi pada sertifikat dan dokumen proyek. Jangan menganggap setiap apartemen otomatis dapat dialihkan kepada WNA atau bahwa status unit selalu berubah menjadi Hak Pakai.

Tidak semua gedung apartemen memiliki izin untuk dijual ke WNA — pastikan developer sudah mengurus sertifikasi ini.

Syarat dan Cara Membeli

Persyaratan pembelian properti oleh WNA bergantung pada status tinggal, jenis properti, dasar hak, dan aturan pertanahan yang berlaku. Verifikasi dokumen berikut dengan PPAT sebelum transaksi:

Syarat dokumen:

• Paspor yang masih berlaku
• Dokumen pajak dan identitas yang diminta untuk transaksi
• Bukti tinggal atau izin imigrasi yang dipersyaratkan untuk struktur tersebut

Proses:

1. Verifikasi status properti: pastikan sertifikat dan struktur hak bisa dialihkan atau didaftarkan untuk WNA, serta penuhi ambang yang berlaku
2. Due diligence di BPN: cek sertifikat, pastikan tidak ada sengketa atau beban
3. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT
4. Pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — maksimal 5% dari nilai transaksi
5. Daftarkan pemindahan atau pemberian hak di kantor pertanahan sesuai struktur yang disetujui

Waktu pendaftaran dan balik nama bergantung pada dokumen, kantor pertanahan, dan jenis transaksi; minta estimasi tertulis dari PPAT.

Risiko yang Wajib Dipahami

Risiko perpanjangan

Hak Pakai tidak boleh diperlakukan sebagai kepemilikan permanen. Perpanjangan atau pembaruan dapat bergantung pada syarat hak, tata ruang, dan aturan yang berlaku, sehingga tanggal berakhir dan jalur perpanjangan harus diperiksa sejak awal.

Batasan warisan

Jika pemegang Hak Pakai meninggal dunia atau menikah dengan WNI, akibat terhadap hak, warisan, dan harta perkawinan harus diperiksa berdasarkan dokumen hak dan aturan pertanahan yang berlaku. Jangan menganggap Hak Pakai otomatis berubah menjadi SHM atau bahwa warisan dapat dialihkan tanpa batas.

Alternatif melalui PT PMA

Untuk kegiatan akomodasi komersial, struktur PT PMA memiliki persyaratan perizinan yang berbeda dari usaha lokal. OSS dapat menolak pendaftaran PT PMA pada kategori risiko rendah dan menengah-rendah di Bali; kegiatan dapat diarahkan ke risiko menengah-tinggi atau tinggi dengan kebutuhan modal minimum Rp 10 miliar, PKKPR, dan SPPL atau UKL-UPL. Ini bukan pengganti verifikasi hak atas tanah oleh PPAT.

Pajak untuk WNA Pemilik Properti Indonesia

WNA yang memiliki properti di Indonesia tetap tunduk pada kewajiban perpajakan yang sama dengan WNI untuk pendapatan yang bersumber dari Indonesia:

• PPh atas pendapatan sewa sesuai klasifikasi kegiatan dan status wajib pajak
• PBB atas aset yang dimiliki
• PPh Final 2,5% dari harga jual saat properti dialihkan
• BPHTB maksimal 5% saat membeli

Status residensi pajak dapat mengubah kewajiban pelaporan. Konfirmasikan status subjek pajak, penghasilan global, dan kewajiban Indonesia dengan konsultan pajak sebelum menyewakan atau menjual properti.

Hak Pakai atau struktur badan usaha hanya dapat dipilih setelah status hak, izin, dan pajaknya diverifikasi untuk properti tertentu. Untuk checklist due diligence yang komprehensif, lihat Panduan Investasi Properti Indonesia.

Lihat panduan Indonesia lainnya →