Hak Pakai untuk WNA: Cara Beli Properti Indonesia secara Legal

Warga Negara Asing (WNA) tidak bisa memiliki Hak Milik (SHM) atas tanah di Indonesia. Ini sudah pasti. Tapi bukan berarti WNA tidak bisa memiliki properti secara legal. Ada satu instrumen kepemilikan yang khusus dibuka untuk individu asing: Hak Pakai.

Hak Pakai bukan sekadar kontrak sewa. Ia adalah hak atas tanah yang terdaftar di Badan Pertanahan Nasional (BPN), terbit sebagai sertifikat resmi atas nama WNA, dan bisa diperjualbelikan kepada WNA lain atau WNI. Perbedaan mendasar dari leasehold biasa (Hak Sewa) yang hanya berupa kontrak notariil tanpa sertifikat BPN.

Berapa Lama Hak Pakai Berlaku?

Setelah reformasi Omnibus Law, durasi maksimum Hak Pakai untuk WNA adalah:

• 30 tahun pertama
• Diperpanjang 20 tahun
• Diperbaharui 30 tahun lagi
• Total: 80 tahun

Perpanjangan tidak otomatis — harus diajukan sebelum masa berlaku berakhir. Jika diabaikan dan masa berlaku habis tanpa perpanjangan, hak atas tanah kembali ke negara.

Batas Harga Minimum yang Berlaku

Pemerintah menetapkan batas harga minimum untuk properti yang bisa dibeli WNA dengan Hak Pakai. Ini adalah filter untuk memastikan bahwa program ini tidak menekan pasar properti domestik untuk kelas menengah bawah.

Batas minimum bervariasi per wilayah:

Properti dengan harga di bawah ambang ini tidak bisa dialihkan ke WNA dengan Hak Pakai, bahkan jika seller dan buyer sepakat. Batasan ini ditetapkan melalui Peraturan Menteri ATR/BPN.

Apa Saja yang Bisa Dibeli?

Rumah tapak di atas tanah Hak Pakai

WNA bisa membeli rumah yang berdiri di atas tanah berstatus Hak Pakai (bukan SHM atau HGB). Developer yang membangun kawasan perumahan untuk segmen internasional biasanya sudah menyiapkan sertifikasi ini.

Apartemen (Satuan Rumah Susun)

Ini jalur yang paling banyak digunakan WNA di Indonesia. Apartemen yang dijual ke WNA secara teknis menggunakan instrumen Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun (HMSRS), di mana hak atas unit individual berubah menjadi Hak Pakai saat dipegang oleh WNA. Gedung apartemen sendiri berdiri di atas HGB (Hak Guna Bangunan) milik developer.

Tidak semua gedung apartemen memiliki izin untuk dijual ke WNA — pastikan developer sudah mengurus sertifikasi ini.

Syarat dan Cara Membeli

Sejak pemberlakuan Surat Keputusan ATR/BPN No. 1241/2022, proses pembelian properti WNA disederhanakan:

Syarat dokumen:

• Paspor yang masih berlaku (sudah tidak perlu KITAS untuk proses pembelian)
• NPWP Indonesia (atau menggunakan nomor paspor sebagai pengganti sementara)
• Bukti tinggal (visa/izin tinggal yang aktif)

Proses:

1. Verifikasi status properti: pastikan sertifikat bisa dialihkan ke WNA dan harga memenuhi ambang minimum
2. Due diligence di BPN: cek sertifikat, pastikan tidak ada sengketa atau beban
3. Penandatanganan Akta Jual Beli (AJB) di hadapan PPAT
4. Pembayaran BPHTB (Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) — maksimal 5% dari nilai transaksi
5. Balik nama di BPN — sertifikat terbit atas nama WNA dengan status Hak Pakai

Proses balik nama memakan waktu 30–60 hari di kondisi normal.

Risiko yang Wajib Dipahami

Risiko perpanjangan

Hak Pakai tidak permanen. Perpanjangan hak setelah 30 tahun tidak dijamin tanpa syarat — pemerintah bisa menolak dengan alasan perubahan kebijakan tata ruang atau kebutuhan negara. Ini sangat relevan untuk properti di kawasan yang berpotensi berubah status zonasi (kawasan pariwisata yang direncanakan untuk infrastruktur publik, misalnya).

Batasan warisan

Jika pemegang Hak Pakai meninggal dunia dan ahli warisnya adalah WNA, hak tersebut bisa diwariskan — tapi jika pewaris adalah WNI, properti tersebut bisa berubah status ke SHM. Sebaliknya, WNA yang menikah dengan WNI perlu sangat berhati-hati: harta perkawinan bisa tercampur dan membuat WNA secara tidak langsung "memiliki" SHM, yang melanggar hukum.

Alternatif melalui PT PMA

WNA yang ingin memiliki properti investasi (bukan hunian pribadi) dan berencana memiliki lebih dari satu unit, lebih umum menggunakan struktur PT PMA (Perseroan Terbatas Penanaman Modal Asing). PT PMA bisa memegang HGB atas properti komersial atau apartemen, dengan durasi yang sama (30+20+30 tahun). Persyaratan modalnya lebih ketat dan birokrasinya lebih kompleks, tapi memberikan fleksibilitas kepemilikan yang lebih besar.

Pajak untuk WNA Pemilik Properti Indonesia

WNA yang memiliki properti di Indonesia tetap tunduk pada kewajiban perpajakan yang sama dengan WNI untuk pendapatan yang bersumber dari Indonesia:

• PPh Final 10% atas pendapatan sewa
• PBB atas aset yang dimiliki
• PPh Final 2,5% dari harga jual saat properti dialihkan
• BPHTB maksimal 5% saat membeli

Status residence untuk keperluan pajak penting dipahami: WNA yang tinggal di Indonesia lebih dari 183 hari dalam setahun bisa dikategorikan sebagai subjek pajak dalam negeri dengan kewajiban melaporkan seluruh penghasilan global.

Hak Pakai adalah jalur yang sah dan terdaftar untuk WNA yang ingin memiliki properti di Indonesia secara individual. Tapi seperti semua instrumen hukum properti Indonesia, detailnya sangat menentukan hasil akhir. Untuk perbandingan lengkap antara Hak Pakai individual vs struktur PT PMA, simulasi biaya total akuisisi per jalur, dan checklist due diligence yang komprehensif, lihat Panduan Investasi Properti Indonesia.

See more Indonesia guides →