SHM, SHGB, dan Hak Pakai: Perbedaan dan Mana yang Terbaik untuk Pembeli Rumah

Status sertifikat adalah satu hal yang wajib ditanyakan sebelum menandatangani apapun dalam proses beli rumah. Banyak pembeli pertama baru menyadari bahwa rumah baru yang mereka beli berstatus SHGB — bukan SHM — bertahun-tahun setelah akad kredit. Dampaknya: hak atas tanah berjangka waktu, nilai jual kembali lebih rendah, dan proses waris lebih rumit.

Artikel ini menjelaskan perbedaan SHM, SHGB, dan Hak Pakai secara praktis, tanpa jargon hukum yang tidak perlu.

Hierarki Hak atas Tanah di Indonesia

Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) No. 5 Tahun 1960 mengatur sistem hak atas tanah. Ada tiga jenis yang relevan bagi pembeli rumah pertama:

Hak Milik (HM) / SHM → Paling kuat Hak Guna Bangunan (HGB) / SHGB → Terbatas waktu Hak Pakai (HP) → Paling terbatas, relevan untuk WNA

SHM — Sertifikat Hak Milik

SHM adalah hak terkuat dan terpenuh atas tanah di Indonesia. Ini setara dengan "freehold" dalam sistem hukum negara-negara lain.

Karakteristik:

• Berlaku selamanya — tidak ada masa kedaluwarsa
• Hanya bisa dimiliki oleh WNI perorangan (bukan badan hukum atau WNA)
• Dapat diwariskan, dijual, dihibahkan
• Paling mudah dijaminkan ke bank — bank sangat menyukai SHM sebagai jaminan KPR
• Nilai jual kembali lebih tinggi dibanding SHGB — premium 10−20% untuk properti yang identik

Ini adalah status yang diinginkan oleh hampir semua pembeli rumah pertama.

SHGB — Sertifikat Hak Guna Bangunan

SHGB adalah hak untuk mendirikan dan memiliki bangunan di atas tanah — bukan memiliki tanahnya secara penuh.

Karakteristik:

• Jangka waktu: 30 tahun pertama, dapat diperpanjang 20 tahun, lalu diperbaharui 30 tahun lagi — total maksimal 80 tahun
• Dapat dimiliki oleh WNI dan badan hukum Indonesia (misalnya PT)
• Jika masa berlaku habis dan tidak diperpanjang, hak atas tanah kembali ke negara
• Bank menerima SHGB sebagai jaminan KPR, tapi memeriksa sisa masa berlaku — jika tersisa kurang dari 20 tahun, bank bisa menolak atau mensyaratkan perpanjangan dulu

Mengapa banyak rumah baru berstatus SHGB?

Developer memperoleh tanah dalam bentuk HGB Induk (satu sertifikat untuk seluruh lahan). Lahan ini kemudian dipecah per kavling. Proses pemecahan dan peningkatan status ke SHM perlu dilakukan setelah kavling diserahkan kepada pembeli. Banyak developer tidak menyelesaikan proses ini secara otomatis — pembeli harus mengurusnya sendiri setelah KPR lunas.

Tabel Perbandingan SHM vs SHGB

Cara Mengupgrade SHGB ke SHM

Jika rumah yang Anda beli berstatus SHGB, Anda bisa dan harus mengajukan peningkatan ke SHM. Ini adalah langkah yang wajib direncanakan — jangan menunggu KPR hampir lunas.

Syarat untuk mengajukan peningkatan SHGB ke SHM:

• Sertifikat tidak sedang dijaminkan ke bank (alias KPR sudah lunas, atau bank memberikan izin pengeluaran sertifikat sementara)
• Tanah berada di atas tanah negara (bukan HPL/Hak Pengelolaan) — SHGB di atas HPL tidak bisa ditingkatkan ke SHM
• Pemohon adalah WNI perorangan

Biaya dan waktu:

• Biaya BPN (PNBP): Rp 500.000−2.000.000 tergantung luas dan lokasi tanah
• Ada biaya PPAT jika diperlukan akta notaris dalam proses
• Waktu proses: 1−3 bulan di kantor BPN

Praktis: Saat membeli rumah baru dari developer, pastikan PPJB mencantumkan kewajiban developer untuk membantu proses peningkatan hak ke SHM. Ini harus tertulis, bukan hanya janji lisan.

Hak Pakai Tanah

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah negara atau tanah milik orang lain.

Kapan ini relevan untuk pembeli rumah pertama:

• WNA yang ingin membeli properti di Indonesia hanya bisa memiliki Hak Pakai — bukan Hak Milik
• Beberapa properti komersial yang berada di atas tanah HPL berstatus Hak Pakai
• Rusunami (apartemen subsidi) kadang berstatus Hak Pakai atas tanah HPL

Jangka waktu Hak Pakai: 30 tahun + perpanjangan 20 tahun + pembaharuan 30 tahun.

Untuk WNI yang membeli rumah untuk hunian pertama, status Hak Pakai bukan pilihan yang ideal. SHM tetap menjadi tujuan utama.

Sertifikat Tanah Elektronik — Apa yang Perlu Diketahui

BPN (Kementerian ATR/BPN) telah memperkenalkan sistem e-Sertifikat (Sertifikat Elektronik) secara bertahap sejak 2021.

Keunggulan sertifikat elektronik:

• Dilengkapi tanda tangan elektronik dan QR code — sangat sulit dipalsukan
• Tidak bisa rusak atau hilang secara fisik
• Dapat diverifikasi kapan saja melalui aplikasi Sentuh Tanahku
• Proses balik nama dan pengecekan lebih cepat melalui sistem SIPON (Sistem Informasi Pertanahan Online)

Yang perlu diketahui:

• Sertifikat fisik lama tetap sah secara hukum — tidak wajib dikonversi
• Untuk penerbitan baru dan proses balik nama, BPN secara bertahap beralih ke format elektronik
• Ketika menerima sertifikat baru setelah balik nama, kemungkinan besar akan berbentuk elektronik (sertifikat fisik yang lebih kecil disertai QR code)

Cara verifikasi sertifikat elektronik:

1. Unduh aplikasi Sentuh Tanahku (tersedia di Play Store dan App Store)
2. Scan QR code pada sertifikat
3. Data properti akan muncul beserta status sertifikat

Verifikasi melalui Sentuh Tanahku bersifat informatif. Untuk verifikasi resmi yang diperlukan sebelum transaksi jual beli, Anda tetap perlu mengajukan pengecekan sertifikat melalui PPAT di kantor BPN — biayanya Rp 50.000 per sertifikat.

Hal yang Harus Ditanyakan Sebelum Membeli

Sebelum menandatangani apapun atau membayar booking fee, tanyakan secara eksplisit kepada developer atau penjual:

1. Apa status sertifikat saat ini — SHM, SHGB, atau Hak Pakai?
2. Jika SHGB, apakah tanah berada di atas tanah negara atau HPL? (Jika HPL, tidak bisa ditingkatkan ke SHM)
3. Berapa masa berlaku SHGB yang tersisa?
4. Apakah developer membantu proses peningkatan ke SHM? Apakah ini tertulis dalam PPJB?

Untuk panduan lengkap pemeriksaan legalitas properti — termasuk checklist dokumen yang harus diminta dari developer sebelum tanda tangan, dan langkah verifikasi sertifikat di BPN — kunjungi Panduan Membeli Rumah Pertama di Indonesia.

See more Indonesia guides →