Imposto de Renda sobre Aluguel: Carnê-Leão, Tabela Progressiva e Deduções Legais

Receber aluguel parece simples até a primeira notificação da Receita Federal. O erro mais caro que proprietários cometem é tratar o aluguel como uma renda que só precisa ser declarada na época do IR anual. A Receita Federal discorda — e cobra juros e multas por isso.

O aluguel recebido de pessoa física exige recolhimento mensal. Não trimestral, não anual. Mensal. O sistema que faz isso se chama carnê-leão, e ignorá-lo gera uma combinação de multa por atraso e correção que, acumulada ao longo de anos, pode ser maior do que o próprio imposto que teria sido pago.

Como funciona a tributação do aluguel pela tabela progressiva

O aluguel integra a base de renda tributável global do proprietário. Ele não tem tributação separada ou alíquota fixa — ele se soma à renda total e sofre a incidência da tabela progressiva do IRPF.

Para o ano-base 2025 (declaração em 2026), a Receita Federal ajustou a faixa de isenção para R$ 3.036 mensais. Quem recebe até esse valor em aluguel — sem somar outras rendas tributáveis — não deve nada de IR sobre a locação.

Acima de R$ 3.036, as alíquotas sobem progressivamente:

Um proprietário que recebe R$ 5.000 por mês de aluguel (e não tem outra renda) pagaria: 15% sobre R$ 5.000, menos a dedução de R$ 521,28 = R$ 750 − R$ 521,28 = R$ 228,72 por mês de IR.

Quando o aluguel se soma ao salário, pró-labore ou aposentadoria do proprietário, a base de cálculo sobe — e o imposto cresce proporcionalmente, chegando rapidamente à alíquota máxima de 27,5%.

O carnê-leão: o que é e como usar

O carnê-leão é o mecanismo pelo qual pessoas físicas que recebem rendimentos sem retenção na fonte apuram e recolhem o IR mensalmente. Ele é obrigatório para aluguel recebido de pessoa física. Se o inquilino for pessoa jurídica (uma empresa), ela já retém o IR na fonte — o proprietário não precisa do carnê-leão nesse caso.

O lançamento é feito no portal Meu Imposto de Renda (Receita Federal), acessível com conta gov.br. O sistema calcula automaticamente o imposto, gera o DARF para pagamento e alimenta a declaração anual com os dados já lançados.

O prazo para pagamento é o último dia útil do mês seguinte ao recebimento. Aluguel recebido em maio deve ter o DARF pago até o último dia útil de junho.

O erro mais comum — e financeiramente devastador — é acumular os meses e tentar regularizar tudo no momento da declaração anual. Os juros (Selic mensal) somados à multa de mora de 20% sobre o imposto em atraso transformam uma dívida gerenciável em uma surpresa desagradável.

Quais despesas podem ser deduzidas

Antes de calcular o imposto, é possível deduzir algumas despesas da receita bruta de aluguel. A lista é restrita e condicionada: a despesa só é dedutível quando o contrato de locação atribui o custo ao locador — e a dedução exige comprovação documental.

Despesas dedutíveis:

• Taxa de administração da imobiliária (8% a 10% do aluguel, quando o contrato indica que o custo é do locador)
• Condomínio ordinário, quando pago pelo locador e não repassado ao inquilino
• IPTU, quando arcado pelo locador por força contratual
• Prêmio de seguro do imóvel, quando suportado pelo locador

O que não pode ser deduzido:

• Depreciação do imóvel (a Receita Federal não admite dedução de depreciação para pessoa física locadora)
• Reformas e benfeitorias (elas entram como custo de aquisição para efeito de ganho de capital futuro, não como dedução de aluguel)
• Despesas com advogado em ações de despejo

Quando o aluguel é isento de imposto de renda

Há duas situações em que o aluguel fica legalmente fora da tributação:

1. Dentro da faixa de isenção mensal. Se o total de aluguéis recebidos em determinado mês (somados a outras rendas tributáveis) não ultrapassar R$ 3.036, não há imposto a recolher naquele mês. O registro no carnê-leão ainda é necessário para fins de controle, mas o DARF será de valor zero.

2. Divisão contratual entre cônjuges. Uma estratégia legal pouco utilizada: quando o imóvel pertence ao casal em comunhão parcial ou total de bens, o contrato de locação pode ser firmado com a renda dividida entre os dois proprietários. Cada cônjuge declara sua metade separadamente, aproveitando duas faixas de isenção independentes — potencialmente R$ 6.072 mensais totalmente livres de IR para o casal, contra R$ 3.036 se tudo fosse declarado por um único cônjuge.

Essa divisão exige que o contrato reflita a copropriedade e que ambos os cônjuges façam declarações separadas (modelo completo). A Receita Federal aceita plenamente essa estrutura quando a titularidade do imóvel é compartilhada — é elisão fiscal legítima, não evasão.

Como declarar aluguel na declaração anual

Se o carnê-leão foi utilizado corretamente durante o ano, a declaração anual é automática: o sistema importa os dados já lançados. O proprietário só precisa conferir os valores e informar o CPF ou CNPJ de cada inquilino.

Caso o carnê-leão não tenha sido utilizado (o que não deveria ocorrer, mas acontece), os aluguéis devem ser declarados na ficha de Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física, com o pagamento do imposto em atraso corrigido pelos acréscimos legais.

A declaração deve identificar o locatário, o valor recebido por mês e o endereço do imóvel. A falta de informações completas pode gerar malha fina — especialmente quando o locatário (se for pessoa jurídica) informa o pagamento em sua própria declaração e os valores não batem com o que o locador declarou.

Para entender a tributação completa do investimento imobiliário no Brasil — incluindo a comparação entre pessoa física e holding patrimonial, ganho de capital na venda e o impacto da reforma tributária sobre os rendimentos de aluguel — o Guia de Investimento Imobiliário no Brasil oferece os cálculos e as estratégias que fazem diferença na rentabilidade líquida do portfólio.

Resumo prático

• Aluguel recebido de pessoa física exige carnê-leão mensal — não pode ser deixado para a declaração anual
• A tributação segue a tabela progressiva: até 27,5% sobre o excedente à faixa de isenção
• Despesas dedutíveis são restritas: condomínio, IPTU e taxa de administração, apenas quando o custo é do locador
• Depreciação do imóvel não é dedutível na apuração do IRPF
• Dividir a renda entre cônjuges coproprietários pode reduzir significativamente a carga tributária
• A reforma tributária (IBS/CBS) cria novos limites para proprietários com mais de três imóveis e receita acima de R$ 288.000 anuais a partir de 2027

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