ITBI: Como Calcular, Alíquotas por Cidade e Isenções no Primeiro Imóvel

O ITBI é o imposto que mais surpreende compradores de imóvel no Brasil — não porque seja complicado de entender, mas porque ninguém avisa que ele existe até o momento do fechamento. Em São Paulo, um apartamento de R$ 400.000 gera R$ 12.000 de ITBI. Esse dinheiro precisa ser pago à vista, antes ou no momento da escritura. Se você não provisionar isso, pode chegar no cartório sem conseguir registrar o imóvel.

O Que é o ITBI

O Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é um tributo municipal cobrado toda vez que um imóvel muda de dono por ato oneroso — ou seja, em compras, permutas e dações em pagamento. Herança e doação não pagam ITBI (pagam ITCMD, que é estadual).

O fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade, não a assinatura do contrato. Na prática, os cartórios exigem o comprovante de pagamento do ITBI antes de lavrar a escritura ou registrar o contrato bancário.

Como Calcular o ITBI

O cálculo é simples: valor da base de cálculo × alíquota do município = ITBI devido.

O complicador está na base de cálculo. Após decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), a base deve ser o valor real da transação declarado no contrato, não um "valor venal de referência" arbitrário definido pela Prefeitura. Se a Prefeitura calcular o ITBI sobre um valor maior que o preço que você está pagando, você tem o direito de contestar administrativamente ou judicialmente.

Exemplo prático em São Paulo (alíquota 3%):

• Imóvel avaliado e comprado por R$ 350.000
• ITBI = R$ 350.000 × 3% = R$ 10.500

Exemplo em Curitiba (alíquota 2,7% geral):

• Imóvel de R$ 350.000 financiado pelo SFH
• Sobre a parte financiada: 0,5%
• Sobre a entrada paga à vista: 2,7%
• Se você financiou 80% (R$ 280.000) e deu R$ 70.000 de entrada:
  • ITBI sobre entrada: R$ 70.000 × 2,7% = R$ 1.890
  • ITBI sobre financiamento: R$ 280.000 × 0,5% = R$ 1.400
  • Total: R$ 3.290 (muito menos que os R$ 9.450 que seriam sem a redução)

Esse detalhe da redução para a parcela financiada via SFH existe em várias cidades — e pode representar uma economia expressiva.

Alíquotas do ITBI nas Principais Capitais (2026)

Atenção: As alíquotas mudam por lei municipal. Antes de finalizar seu orçamento, confirme a alíquota atual no site da Prefeitura do município onde está o imóvel.

O ITBI e o Imóvel do Minha Casa Minha Vida

Se você está comprando pelo MCMV, o ITBI ainda é devido na maioria das cidades. O programa federal não exime o pagamento do imposto municipal. Algumas prefeituras concedem isenção ou redução para imóveis de baixo valor dentro do MCMV, mas isso é exceção, não regra — e varia por legislação municipal.

Antes de fechar negócio, confirme diretamente na Prefeitura se há benefício para o MCMV na cidade do imóvel.

Quando Pagar o ITBI

O pagamento deve ser feito antes ou no momento da lavratura da escritura pública ou do registro do contrato de financiamento. O processo é:

1. Você solicita a guia de pagamento do ITBI na Prefeitura
2. A Prefeitura calcula o imposto com base no valor declarado na transação
3. Você paga a guia (banco, caixa da Prefeitura ou pelo portal online)
4. O comprovante de pagamento é apresentado ao cartório para prosseguir

Algumas Prefeituras exigem que o ITBI seja pago antes mesmo da escritura, como condição para emitir a guia de avaliação do imóvel.

Contestando a Base de Cálculo

Se a Prefeitura calcular o ITBI sobre um valor maior que o preço real da transação, você pode contestar. A decisão do STJ é clara: a base deve ser o valor real declarado no negócio, salvo se o valor venal do IPTU for maior — nesse caso, prevalece o maior dos dois.

O caminho para contestar é o recurso administrativo, primeiro junto à própria Prefeitura. Se não for resolvido administrativamente, cabe ação judicial. Em imóveis de maior valor, a diferença pode justificar o custo de contestação.

ITBI Não é o Único Custo de Fechamento

O ITBI é o maior custo tributário da compra, mas não é o único. Os custos totais de fechamento de um imóvel no Brasil costumam ficar entre 4% e 7% do valor, incluindo:

• ITBI: 2% a 3% (dependendo do município e da alíquota)
• Emolumentos cartorários (escritura + registro): ~1% a 1,5%
• Taxa de avaliação do banco: cobrada pela instituição financeira
• Comissão de corretagem (se aplicável ao comprador)

Quem compra o primeiro imóvel via SFH tem direito ao desconto de 50% nos emolumentos cartorários pelo Art. 290 da Lei 6.015/73 — mas o ITBI não é afetado por esse benefício. Ele é um tributo municipal separado.

Provisionar todos esses custos antes de começar a negociar é a diferença entre fechar o negócio tranquilo e chegar no cartório em pânico. O Guia para Comprar seu Primeiro Imóvel no Brasil tem uma calculadora de custos de fechamento por cidade, além de orientações para contestar base de cálculo de ITBI em municípios que ainda usam valores de referência arbitrários.

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