IVA en Alquileres y Airbnb en Costa Rica: Cuándo Cobrar el 13% y Cómo Declararlo
IVA en Alquileres y Airbnb en Costa Rica: Cuándo Cobrar el 13% y Cómo Declararlo
Uno de los aspectos de mayor confusión entre propietarios costarricenses que arriendan sus inmuebles es si deben cobrar el Impuesto al Valor Agregado (IVA) sobre el canon mensual. La respuesta no es uniforme: depende del tipo de inmueble, del monto del alquiler y de si se trata de arrendamiento de largo plazo o de corta estancia a través de plataformas como Airbnb o VRBO. Confundir estas categorías tiene consecuencias fiscales directas: cobrar IVA cuando no corresponde genera problemas con el inquilino, y no cobrarlo cuando sí corresponde genera contingencias con el Ministerio de Hacienda.
Alquiler residencial de largo plazo: cuándo está exento del IVA
El arrendamiento de vivienda de largo plazo para uso habitacional goza de exención del IVA, pero esa exención tiene un umbral económico que muchos propietarios desconocen.
La exención aplica únicamente cuando el canon mensual pactado en el contrato no supera el equivalente a 1.5 salarios base del oficinista del Poder Judicial. Para el período fiscal actual, este umbral equivale a aproximadamente ¢693.300 colones, lo que representa en torno a $1,350 USD mensuales al tipo de cambio vigente.
Si el alquiler mensual acordado es inferior a ese umbral, la renta residencial está plenamente exenta de IVA y el propietario no tiene ninguna obligación de cobrar, retener ni declarar el impuesto por este concepto.
Si el alquiler mensual supera ese umbral —por ejemplo, un apartamento premium en Escazú arrendado en $2,500 USD mensuales— el propietario tiene la obligación legal de facturar, cobrar y enterar al fisco el 13% de IVA sobre la totalidad del canon mensual, no solo sobre el monto que excede el umbral. La tarifa se aplica sobre el total desde el primer colón cuando se supera el límite.
Alquiler comercial y de oficinas: siempre grava IVA
Para arrendamientos de locales comerciales, oficinas corporativas, bodegas industriales o cualquier inmueble de uso no habitacional, el IVA del 13% aplica de manera obligatoria sobre la totalidad del canon mensual, independientemente del monto. No existe umbral de exención para arrendamientos de uso comercial.
La única excepción amparada por ley beneficia a pequeñas y medianas empresas (PYMES) registradas ante el MEIC que paguen menos de 1.5 salarios base al mes de alquiler comercial, siempre que hayan tramitado y obtenido previamente la exoneración correspondiente a través de la plataforma gubernamental EXONET.
Airbnb y alquiler vacacional de corta estancia: siempre grava 13% de IVA
El alquiler de propiedades a través de Airbnb, VRBO o cualquier plataforma de hospedaje para períodos inferiores a 30 días naturales se clasifica fiscalmente como una prestación de servicios de hospedaje no tradicional. Por esta razón, no se rige por las mismas normas del arrendamiento residencial de largo plazo y no existe ningún umbral de exención.
Todo ingreso generado por arrendamientos de corta estancia grava el 13% de IVA sobre el monto bruto cobrado al huésped, sin excepción. Este es uno de los puntos que genera mayor desconcierto entre los anfitriones que operan Airbnb en Costa Rica, especialmente entre aquellos que asumen que porque el monto de cada estancia es pequeño, la obligación tributaria no aplica.
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Cómo declara el IVA un anfitrión de Airbnb en Costa Rica
Las obligaciones tributarias específicas del anfitrión que opera Airbnb en Costa Rica son las siguientes:
Inscripción tributaria: el anfitrión debe registrar la actividad económica bajo el código CIIU 551001: "Alquiler de bienes inmuebles de uso habitacional por períodos inferiores a un mes". También debe gestionar una patente municipal de funcionamiento comercial ante la municipalidad donde está ubicada la propiedad.
Declaración mensual de IVA: el IVA sobre los ingresos de corta estancia se declara mensualmente mediante el formulario D-104-2 en la plataforma ATV del Ministerio de Hacienda, dentro de los primeros quince días naturales del mes siguiente al período de percepción de ingresos.
Retención de IVA por la plataforma: Airbnb tiene acuerdos de retención con el Ministerio de Hacienda de Costa Rica por los cuales puede retener y enterar directamente parte del IVA correspondiente a las transacciones de huéspedes locales. Sin embargo, esto no elimina la obligación del anfitrión de inscribirse ante Hacienda, declarar los ingresos y liquidar el IVA que no haya sido retenido por la plataforma, especialmente en el caso de huéspedes internacionales.
Impuesto de renta por los ingresos de Airbnb: adicionalmente al IVA, los ingresos brutos de alquiler vacacional tributan bajo el régimen de rentas de capital inmobiliario, con la tasa efectiva del 12.75% sobre la totalidad de los ingresos brutos. Esta obligación es independiente y adicional a la del IVA.
Si está operando o planea operar Airbnb en Costa Rica y quiere entender en detalle cómo se articulan el IVA, el impuesto de renta cedular y los requisitos municipales, la Guía de Inversión Inmobiliaria en Costa Rica incluye el detalle completo de las obligaciones fiscales del anfitrión y el calendario de declaraciones.
Los reglamentos de condominio: el obstáculo invisible para Airbnb
Antes de adquirir un apartamento con la intención de operarlo en Airbnb, es indispensable revisar el Reglamento de Condominio inscrito del proyecto. En la Gran Área Metropolitana, una cantidad significativa de condominios residenciales premium prohíben expresamente el subarriendo a través de plataformas digitales de corta estancia en sus reglamentos corporativos.
Estos reglamentos son plenamente oponibles. Las juntas de administración del condominio están legalmente facultadas para bloquear el acceso de huéspedes transitorios, prohibir el ingreso a áreas comunes de personas no identificadas como residentes y aplicar multas mensuales que se cargan a la cuota condominal del propietario infractor. La multa acumulada puede superar fácilmente el ingreso por Airbnb del mes sancionado.
Descubrir esta restricción después de haber adquirido la propiedad con un plan de negocio basado en alquiler vacacional es un error costoso que se evita con una revisión documental previa a la compra.
Resumen de la regla del IVA según el tipo de arrendamiento
| Tipo de arrendamiento | IVA aplicable |
|---|---|
| Residencial largo plazo, canon inferior a 1.5 salarios base | Exento |
| Residencial largo plazo, canon superior a 1.5 salarios base | 13% sobre la totalidad |
| Comercial u oficinas (sin importar el monto) | 13% sobre la totalidad |
| Airbnb / alquiler vacacional inferior a 30 días | 13% sobre la totalidad |
Conocer con precisión en qué categoría cae cada propiedad de su portafolio es el primer paso para cumplir correctamente con las obligaciones de IVA y evitar contingencias fiscales que comprometan la rentabilidad del activo.
Para una guía integrada que cubre el IVA, el impuesto de renta cedular, las obligaciones municipales y la estructura correcta para operar alquileres en Costa Rica, consulte la Guía de Inversión Inmobiliaria en Costa Rica.
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