Kiracı Kira Ödemezse Ne Yapılır? Örnek No 13 İcra Takibi Süreci (2026)

Kira ödemeleri aksadığında ev sahibinin seçenekleri nelerdir? Yatırım amaçlı konut satın alanların en çok çektiği konu tam olarak burası: Kiracı kirayı ödemiyor ama çıkmıyor. Yasal süreçler ne kadar sürer? Hangi yol daha hızlı sonuç verir?

Bu yazıda kiracının kira bedelini ödememesi durumunda yasal sürecin nasıl işlediğini, Örnek No 13 icra takibinin adımlarını ve hangi durumda iki haklı ihtar yoluna gidilmesi gerektiğini adım adım açıklıyoruz.

İki Temel Yol: İcra Takibi mi, İhtar mı?

Kiracı kira ödemediğinde mal sahibinin iki ana seçeneği var:

1. İlamsız icra takibi (Örnek No 13): Doğrudan icra dairesine başvurarak tahliye talepli takip başlatmak. Hem alacak hem tahliye talep edilebiliyor.

2. İhtarname gönderimi (iki haklı ihtar yolu): Aynı kira yılı içinde iki farklı ay için kira ödenmemesi üzerine iki ayrı ihtarname gönderilmesi. Bu yol, kira yılının bitiminde tahliye davası açılmasını sağlıyor.

Hangi yolun seçileceği duruma göre değişiyor. İcra takibi daha hızlı sonuç verebilirken, kiracının itiraz etmesi halinde süreç uzayabiliyor.

Örnek No 13 İcra Takibi: Adım Adım Süreç

Türk İcra İflas Kanunu'nun 269. maddesi kapsamında "tahliye talepli ilamsız icra takibi" başlatmak için örnek no 13 ödeme emri kullanılıyor. Süreç şöyle işliyor:

1. İcra Müdürlüğüne Başvuru Mal sahibi, konutun bulunduğu yerdeki icra müdürlüğüne başvuruyor. Kira sözleşmesi, ödenmemiş kira dönemleri ve varsa ihtarname fotokopisi sunuluyor.

2. Ödeme Emrinin Kiracıya Tebliği İcra müdürlüğü, borçlu kiracıya ödeme emri gönderiyor. Bu ödeme emrinde kiracının iki ayrı seçeneği bulunuyor:

• 7 gün içinde itiraz: Kiracı alacağa veya tahliyeye itiraz edebiliyor. İtiraz edildiğinde icra takibi duruyor.
• 30 gün içinde ödeme: Borcu kabul edip ödeme yapabilir. Ödeme yapılırsa tahliye talebi düşüyor.

3. İtiraz Yoksa ve Ödeme Yapılmamışsa Kiracı 7 gün içinde itiraz etmemiş ve 30 günde ödeme de yapmamışsa icra müdürlüğü tahliye kararı veriyor. Bu aşamada icra memurları konutun tahliyesini sağlamak için harekete geçebiliyor. İtiraz olmayan durumlarda toplam süreç yaklaşık 45-60 gün.

4. Kiracı İtiraz Ederse Kiracının itiraz etmesi halinde mal sahibinin icra mahkemesinde "itirazın kaldırılması" davası açması gerekiyor. Bu dava 3 ila 6 ay sürebiliyor.

İki Haklı İhtar Yolu

Kiracı aynı kira yılı içinde iki farklı ayda kira ödemezse, mal sahibi her seferinde noter kanalıyla yazılı ihtarname gönderebiliyor. Bu iki "haklı ihtar" tamamlandığında, kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açma hakkı doğuyor.

Dikkat edilmesi gereken nokta: İhtarların farklı kira yıllarına ait gecikmeler için gönderilmesi iki haklı ihtar sayılmıyor. İkisi de aynı kira yılı içinde olmalı.

Bu yolun icra takibine göre daha uzun sürmesi bir dezavantaj. Ancak iki haklı ihtar belgesi ileride başka bir tahliye süreci için de kullanılabiliyor.

Zorunlu Arabuluculuk Şartı

2023 sonrasında getirilen düzenlemeyle kira uyuşmazlıklarında doğrudan dava açmak mümkün değil. İcra takibi için bu şart aranmıyor; ancak kira tespit davası ya da tahliye davası açmak isteyenlerin önce adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurması zorunlu. Arabuluculukta uzlaşma sağlanamazsa "anlaşamama tutanağı" düzenleniyor; bu tutanakla dava açılabiliyor.

Arabulucuya gitmeden açılan davalar usulden reddediliyor.

Tahliye Davaları Ne Kadar Sürüyor?

Mahkemelerin iş yüküne bağlı olarak tahliye davaları ortalama 9-15 ay sürebiliyor. Bu nedenle mal sahipleri arasında yaygın bir görüş şu: "Tahliye davası açmak yerine icra yolu daha hızlı."

Kiracı icra itirazı yaparsa süreç 3-6 aya uzayabiliyor. Ancak kiracının itirazının kötü niyetli ya da dayanaksız olduğu anlaşılan durumlarda mahkeme kiracıya haksız itiraz tazminatı hükmedebiliyor.

Kötü Kiracı Riskini Baştan Azaltmak

Tahliye sürecinin zorluğu, konut yatırımcılarının en büyük kaygılarından biri olmaya devam ediyor. Bu riski baştan minimize etmek için:

• Kiracı seçiminde gelir belgesi, referans ve kredi sicili kontrolü yapmak.
• Kira sözleşmesini ve tahliye taahhütnamesini doğru tarihte, tercihen noter huzurunda düzenlemek.
• Sözleşme imzalanırken zorunlu 3 aylık depozito alarak vadeli hesaba yatırmak.

Kiracı hukuku, tahliye süreçleri ve icra yollarının tüm ayrıntıları için Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Rehberi, pratik süre takvimi ve kontrol listeleriyle birlikte yatırımcıya hazır bir çerçeve sunuyor.

Özet

Kiracı kira ödemediğinde en hızlı yol, örnek no 13 ile tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatmak. Kiracı itiraz etmezse süreç 45-60 günde tamamlanabiliyor; itiraz ederse 3-6 aya uzuyor. İki haklı ihtar yolu ise daha yavaş ama kira yılı bitiminde tahliye hakkı doğuruyor. Zorunlu arabuluculuk şartı dava öncesi ek bir adım ekliyor. Tüm bu süreçleri sözleşme aşamasında doğru kurgulamak, ilerideki hukuki riskleri ciddi ölçüde azaltıyor.

See more Turkey guides →