Kiracı Tahliye Süreci 2026: İhtiyaç, Taahhütname ve Yeni Malik Hakları

Kiracılı bir mülk satın aldınız ya da mevcut kiracınızın yerini değiştirmeniz gerekiyor. Türk hukuku kiracıyı koruma ekseninde kurgulanmış; mal sahiplerinin sözleşme bitimiyle tahliye hakkı yok. Ancak kanun, belirli gerekçeler için net prosedürler tanımlamış. Bu prosedürlerin süre takvimini bir gün bile kaçırmak tahliye hakkını düşürebilir.

Bu yazıda kiracı tahliye sürecinin yasal zeminini, en sık kullanılan üç yolu ve kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk sürecini ele alıyoruz.

Türk Hukukunda Kiracı Koruma İlkesi

6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira ilişkisini kiracıyı koruyan bir yaklaşımla düzenlemiştir. Belirli süreli kira sözleşmeleri, sürenin bitiminde kendiliğinden sona ermez. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. Bu düzenleme nedeniyle kiraya veren, kira süresinin dolmasını gerekçe göstererek tahliye talep edemez.

Kiraya verenin tahliye hakkı yalnızca TBK'nın sınırlı sayıda belirlediği gerekçelere dayanabilir.

1. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK Madde 350)

Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğu varsa tahliye davası açabilir.

Süre kuralı: Kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açılması gerekir. Bu süre kaçırılırsa bir sonraki kira dönemi bitimine kadar beklenmesi gerekir.

İhtiyacın gerçek ve zorunlu olması şartı: Yargıtay içtihatlarına göre ihtiyacın "gerçek, samimi ve zorunlu" olması şarttır. Salt yatırım amacıyla yapılan tahliye talepleri hukuki olarak kabul edilmez. Dava sonucunda kiracı tahliye edilirse, taşınmaz haklı bir neden olmaksızın 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralanamaz.

2. Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK Madde 351)

Kiracılı bir mülk satın alındığında yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı haline gelir. Yeni malikin kullanmak istediği konut veya iş yeri için tahliye sürecini başlatabilmesi için TBK Madde 351'in belirlediği sıkı süre takvimine uyulması zorunludur:

Adım 1: Tapu tescilinden itibaren 1 ay içinde noter ihtarı Yeni malik, tapu devir tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde kiracıya noter kanalıyla yazılı ihtarname göndermek zorundadır. Bu 1 aylık süre kesindir; bir gün bile geçirilmesi tahliye hakkını düşürür.

Adım 2: İhtarnameden sonra 6 ay bekleme İhtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 6 ay geçmeden tahliye davası açılamaz.

Adım 3: 6 ay sonra tahliye davası 6 aylık süre dolduktan sonra sulh hukuk mahkemesine tahliye davası açılabilir. Davalar yargı yoğunluğuna bağlı olarak ortalama 9-15 ay sürmektedir.

Önemli uyarı: Yargıtay, yeni malikin ihtiyaç talebinin konut veya iş yeri amaçlı olmasını ararken talebin gerçekten zorunlu olmasını incelemektedir. Yatırım amaçlı tahliye bu kapsamda değerlendirilemez.

3. Tahliye Taahhütnamesi

Ev sahiplerinin kiracıyı tahliye etmek için en çok güvendiği belge, kiracının belirli bir tarihte mülkü boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Bu belgeye dayanarak ihtar süresi beklemeksizin doğrudan icra takibi başlatılabilir veya tahliye davası açılabilir.

Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Koşulları

Taahhütnamenin hukuken geçerli olabilmesi için şu koşullar sağlanmalıdır:

Kira sözleşmesinin imza tarihinden SONRA imzalanmış olması zorunludur. Kiracı taşınmaza girdikten sonra ve makul bir süre geçtikten sonra imzalanmış olmalıdır. Kira sözleşmesiyle aynı gün veya sözleşmeden önce imzalanan taahhütnameler, Yargıtay tarafından kiracının baskı altında imzaladığı kabul edilerek geçersiz sayılır.

Düzenleme tarihi ve taahhüt edilen boşaltma tarihi net olmalıdır. Tarihler boş bırakılarak sonradan doldurulsa dahi Yargıtay, kiracının kendi imzasının sonuçlarına katlanması gerektiğine hükmeder. Ancak noter tasdiki bu tartışmayı tamamen ortadan kaldırır ve en güçlü ispat aracı haline gelir.

En güvenli yöntem noterden tasdik: Noterlikçe düzenlenen veya onaylanan tahliye taahhütnameleri, kiracının imza inkârı veya "tarih sonradan dolduruldu" iddialarını tamamen bertaraf eder.

Taahhütnameye Dayalı İcra Takibi

Taahhüt edilen tarih geçtikten sonra kiraya veren:

1. İcra müdürlüğüne başvurarak tahliye emri çıkartabilir, veya
2. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.

Taahhüt tarihinden itibaren 1 aylık süre içinde bu adımlardan birinin atılması gerekmektedir.

4. İki Haklı İhtar

Kiracı aynı kira yılı içinde iki farklı ay için kira bedelini zamanında ödemezse ve her iki gecikme için kiracıya ayrı ayrı yazılı ihtarname gönderilmişse, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde tahliye davası açabilir.

Farklı kira yıllarına ait gecikmeler iki haklı ihtar koşulunu oluşturmaz.

5. Kira Uyuşmazlıklarında Zorunlu Arabuluculuk

2023 yılından itibaren kira uyuşmazlıklarında doğrudan mahkemeye başvurulamamaktadır. Tahliye davası dahil her türlü kira uyuşmazlığında önce arabuluculuk başvurusu yapılması zorunludur.

Süreç:

1. Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvuru
2. Arabulucu atanması ve tarafların bir araya getirilmesi
3. Uzlaşma sağlanırsa tutanak düzenlenir ve süreç kapanır
4. Uzlaşma sağlanmazsa "anlaşamama tutanağı" alınır
5. Anlaşamama tutanağıyla mahkemede dava açılabilir

Arabuluculuk sürecini tamamlamadan açılan davalar usulden reddedilmektedir.

Kiracı tahliye süreci, Türkiye'de gayrimenkul yatırımının en operasyonel ve hukuki olarak yoğun boyutudur. Doğru tahliye taahhütnamesi şablonunu, ihtar sürelerinin takip çizelgesini ve ihtiyaç davası için gerekli belge listesini Türkiye Gayrimenkul Yatırım Rehberi adresinde bulabilirsiniz.

10 Yıllık Uzama Süresi: Gerekçesiz Tahliye Hakkı

TBK Madde 347 uyarınca sözleşme başlangıcından itibaren belirlenen sürenin dolmasından sonra gerçekleşen 10 yıllık uzama süresinin sona ermesiyle birlikte kiraya veren, herhangi bir gerekçe göstermeksizin, her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce ihtar çekerek sözleşmeyi sona erdirebilir.

Bu durum "Sözleşme Süresi + 10 + 1" formülüyle hesaplanır: 2 yıllık sözleşme için 13. yılın sonunda gerekçesiz tahliye hakkı doğar.

Uzun vadeli kiracısı olan mülk sahipleri için bu tarih, kira stratejisinin kritik bir noktasıdır.

See more Turkey guides →