Türkiye'de Airbnb Yasası 2026: İzin Belgesi, Kat Malikleri Onayı ve Cezalar
Bir konuta yatırım yapıp kısa dönemli turistik kiralama modeliyle yüksek getiri elde etmek, son yıllarda pek çok yatırımcının hayaline girdi. Ancak 1 Ocak 2024 itibarıyla yürürlüğe giren 7464 sayılı Kanun, bu modeli köklü biçimde değiştirdi. Sadece "izin belgesi almak" değil, binadaki komşuların tamamının onayını almak zorunlu hale geldi. Tek bir komşunun hayırı bile yeterli.
Bu yazıda Türkiye'deki kısa dönem kiralama yasasının 2026 itibarıyla getirdiği kuralları, izin belgesi başvuru sürecini, kat malikleri onayı şartını ve ihlal durumunda uygulanacak cezaları adım adım açıklıyoruz.
Hangi Kiralamalara Uygulanıyor?
7464 sayılı Kanun, tek seferde 100 gün veya daha kısa süreli yapılan tüm konut kiralamalarını "turizm amaçlı kiralama" kapsamında değerlendiriyor. Airbnb, Booking.com veya herhangi bir platform üzerinden yapılan rezervasyonlar bu tanıma giriyor. Sözleşme 100 günden uzun süreli düzenlenmiş olsa da yıl içinde aynı konuta dört defadan fazla kiralama yapılıyorsa o da kapsam dahine alınıyor.
Uzun dönemli standart kira sözleşmeleri bu kanun kapsamının dışında kalıyor.
İzin Belgesi Olmadan Kiralama Yapılamaz
Turizm amaçlı kiralama faaliyetine başlamadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığı'ndan (veya ilgili valiliklerce yetkilendirilen birimlerden) "Turizm Amaçlı Kiralama İzin Belgesi" almak zorunlu. Konut girişine de onaylı plaket asılması gerekiyor.
Başvurular e-Devlet üzerinden yapılıyor. Belgeler arasında tapu fotokopisi, DASK poliçesi ve en kritik unsur olan kat malikleri oy birliği belgesi yer alıyor.
Kat Malikleri Oy Birliği Neden Bu Kadar Önemli?
Kanunun en sert kalemi burası: izin belgesi alabilmek için konutun bulunduğu binadaki veya konut sitesindeki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle aldığı kararın yazılı olarak sunulması şart. Yüzde yüz onay demek. Apartmanda 12 daire varsa 12 kişinin imzası gerekiyor.
Tek bir komşunun onay vermemesi durumunda binanın hiçbir dairesinde kısa dönemli turizm kiralaması yasal olarak yapılamıyor. Bu madde, 2023 öncesinde Airbnb işletmek için apartmandaki olası engellerin çok ötesinde bir bariyer oluşturuyor.
Tek istisnası var: resepsiyon, güvenlik ve profesyonel yönetimi bulunan "yüksek nitelikli konutlar" yani rezidanslar. Bu yapılarda oy birliği şartı aranmıyor, ancak izin belgesi bireysel konut sahibi adına değil, işletmeyi yürüten şirket adına düzenleniyor.
Free Download
Get the Turkey — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
Yapısal Sınırlar ve Kapasite Kuralları
Kanun yalnızca izin belgesiyle sınırlı kalmıyor; ek kotalar da getiriyor:
- Yüzde 25 oranı: Üçten fazla bağımsız bölüm içeren binalarda, aynı kiraya veren adına en fazla binadaki toplam konut sayısının dörtte biri için izin belgesi düzenlenebiliyor.
- İşyeri ruhsatı şartı: Aynı binada beşi aşan bağımsız bölüm için izin belgesi alınmak isteniyorsa belediyeden işyeri açma ve çalışma ruhsatı zorunlu.
- Kapasite sınırı: Konutlarda konaklayabilecek kişi sayısı, oda sayısına göre belirleniyor; 3 yaşından küçük çocuklar hariç azami 12 kişi.
- Alt kiralama yasağı: Konutu kullanan misafirin başka birine kiralaması veya kiracılı bir dairenin kiracı tarafından turizm amaçlı kiraya verilmesi kesinlikle yasak.
2026 Ceza Tarifeleri
İzin belgesi olmadan kiralama yapıldığı tespit edildiğinde idari para cezaları kademeli olarak uygulanıyor:
- İlk tespitte: her bir konut için 100.000 TL ceza, 15 gün içinde izin belgesi alması için süre tanınıyor.
- Süre sonunda devam edilirse: 500.000 TL ceza, bir 15 gün daha süre.
- Aykırılık sürmekte ise: 1.000.000 TL.
Kanunu delmeye yönelik "her seferinde 100 günden uzun" gösterilen ancak yıl içinde dört defadan fazla aynı konuta yapılan kiralamalarda da 1.000.000 TL ceza uygulanıyor.
İzinsiz konutların kiralanmasına aracılık eden platformlar ve seyahat acenteleri de kapsama alındı: sözleşme başına 100.000 TL. Bakanlık uyarısı sonrası 24 saat içinde ilgili ilan kaldırılmazsa ek yaptırımlar ve erişim engeli devreye girebiliyor.
Yatırım Kararı Açısından Ne Anlam İfade Ediyor?
Kısa dönemli kiralama modelini bireysel apartman dairesiyle sürdürmek artık neredeyse imkansız. Tüm komşuların onayını almanın gerçekçi olmadığı durumlarda bu strateji hukuki riskler barındırıyor.
Bu modeli sürdürülebilir kılmak isteyenler için iki seçenek öne çıkıyor:
- Oy birliği şartından muaf tutulan, profesyonel yönetimli rezidans projelerine odaklanmak.
- Geleneksel uzun dönemli kiralama modeline geçmek; daha düşük brüt getiri sunsa da yönetim maliyeti sıfıra yakın ve kiracı bulma süresi çok daha kısa.
Türkiye'de yatırım mülkü satın alırken bu yasal çerçeveyi ve şehir bazlı getiri analizlerini bir arada değerlendirmek gerekiyor. Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Rehberi, kısa dönem kiralama hesaplamalarını, izin belgesi kontrol listesini ve her strateji için net getiri karşılaştırmalarını tek bir kaynakta sunuyor.
Özet
7464 sayılı kanun kısa dönemli konut kiralamayı verili bir gelir modeli olmaktan çıkarıp ciddi ön koşullara bağlı, yüksek riskli bir alana taşıdı. Bireysel yatırımcılar için apartman dairesinde Airbnb işletmek artık büyük ölçüde uygulanamaz hale geldi; uygulanabilir tek yol rezidans segmentine girmek ya da geleneksel kiralama modeline dönmek.
Yatırım kararı vermeden önce binanın oy birliği potansiyelini, ilçenin uzun dönemli kira getirilerini ve yasal süreçteki maliyetleri birlikte hesaplamak zorunlu.
Get Your Free Turkey — Investment Checklist
Download the Turkey — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.