Airbnb Malaysia 2026: Peraturan, Lesen MOTAC, Had 180 Hari Selangor, dan Kes Verve Suites

Anda beli kondominium di Mont Kiara dengan niat utama: sewakan jangka pendek melalui Airbnb untuk yield 7%–9%. Ejen hartanah kata "kawasan ini popular dengan pelancong." Tapi tiga bulan selepas VP, MC bangunan hantar surat: aktiviti Airbnb dilarang sepenuhnya, berkuat kuasa serta-merta.

Senario ini berlaku kepada ramai pelabur Malaysia, dan ia sepenuhnya sah dari sisi undang-undang. Kes Verve Suites Mont Kiara di Mahkamah Persekutuan telah mengubah landskap perundangan STR (Short-Term Rental) di Malaysia secara kekal.

Kes Verve Suites: Keputusan yang Mengubah Segalanya

Dalam kes mercu tanda Innab Salil & Ors v Verve Suites Mont' Kiara Management Corporation, Mahkamah Persekutuan memutuskan bahawa penginapan jangka pendek (STR/Airbnb) adalah dikategorikan sebagai "lesen kediaman sementara" dan bukan "penyewaan sivil" biasa.

Implikasi langsung keputusan ini:

1. Mana-mana JMB (Badan Pengurusan Bersama) atau MC (Perbadanan Pengurusan) mempunyai kuasa sivil penuh untuk meluluskan undang-undang kecil (by-laws) yang melarang aktiviti Airbnb di dalam bangunan strata mereka
2. Undang-undang kecil ini diluluskan melalui "Ketetapan Khas" (Special Resolution) yang disokong oleh sekurang-kurangnya 75% undian pemilik semasa AGM
3. Undang-undang strata mengatasi kebenaran zon kawasan luar — walaupun bangunan anda berada dalam zon komersial yang membenarkan penginapan jangka pendek, MC boleh tetap melarang Airbnb di dalam bangunan tersebut

Ini bermakna sebelum membeli mana-mana unit dengan niat STR, anda wajib:

• Semak sama ada JMB/MC bangunan sudah ada undang-undang kecil yang melarang Airbnb
• Hadir ke AGM atau semak minit mesyuarat untuk memahami sentimen majoriti pemilik
• Faham bahawa walaupun tiada larangan sekarang, ia boleh berubah bila-bila masa jika majoriti pemilik mengundi untuk melarang

Garis Panduan Selangor 2026: Had 180 Hari

Selangor adalah negeri pertama di Malaysia yang menguatkuasakan had kuota 180 hari untuk operasi STR/Airbnb berkuat kuasa 2026.

Apa yang perlu dipatuhi di Selangor:

1. Had masa operasi: Unit Airbnb hanya boleh beroperasi maksimum 180 malam dalam setahun. Melebihi had ini memerlukan Kebenaran Merancang Khas daripada PBT setempat
2. Yuran kelestarian: Setiap operasi Airbnb di Selangor dikenakan yuran kelestarian mandatori bagi setiap malam tempahan
3. Lesen perniagaan PBT: Pengendali STR wajib mendapatkan lesen perniagaan daripada pihak berkuasa tempatan masing-masing
4. Pendaftaran MOTAC: Wajib mendaftar kediaman dengan Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya (MOTAC) sebelum boleh beroperasi secara sah

Had 180 hari secara praktikal bermakna:

• Kadar penghunian maksimum 49% (180/365)
• Dalam pasaran Kuala Lumpur, kadar penghunian purata sudah pun hanya sekitar 50%–65%
• Dengan had ini, had atas aliran tunai dari STR adalah terbatas

Lesen MOTAC: Cara Mendaftar

Untuk beroperasi sebagai penginapan pelancongan jangka pendek secara sah, pengendali perlu mendaftar dengan MOTAC (Kementerian Pelancongan, Seni dan Budaya Malaysia).

Syarat-syarat asas:

• Hartanah mesti memenuhi standard keselamatan kebakaran (sijil BOMBA jika perlu)
• Perlu ada polisi insurans yang sesuai untuk aktiviti penginapan
• Mematuhi peraturan kesihatan dan sanitasi yang ditetapkan
• Bayaran fi pendaftaran (bergantung kepada kategori dan saiz unit)

Proses pendaftaran boleh dilakukan di pejabat MOTAC negeri atau melalui portal dalam talian. Operasi tanpa pendaftaran MOTAC boleh dikenakan denda di bawah Akta Pelancongan 1992.

Sebelum memilih strategi pelaburan hartanah anda, pertimbangkan sama ada STR atau sewaan jangka panjang lebih sesuai dengan profil risiko anda. Panduan Pelaburan Hartanah di Malaysia menyediakan perbandingan terperinci kedua-dua strategi termasuk analisis yield bersih selepas kos.

Undang-Undang Kecil Strata: Cara Menyemak Sebelum Beli

Ini langkah due diligence yang wajib dilakukan sebelum membeli mana-mana unit dengan niat STR:

Cara semak status Airbnb dalam bangunan:

1. Minta salinan undang-undang kecil (by-laws) daripada JMB/MC sebelum menandatangani SPA. JMB diwajibkan membekalkan dokumen ini kepada pemilik dan calon pembeli.
2. Cari klausa berkaitan "short-term letting," "Airbnb," "transient guests," atau "commercial letting" dalam dokumen by-laws
3. Semak minit AGM terkini untuk melihat sama ada isu STR pernah dibangkitkan atau undian sudah dijalankan
4. Tanya JMB/MC secara bertulis tentang status aktiviti Airbnb di bangunan tersebut dan minta jawapan bertulis sebagai rekod

Jika JMB/MC enggan memberi maklumat ini, anggapkan bangunan tersebut berisiko tinggi untuk STR.

Hartanah Bertajuk Komersial: Lebih Selamat?

Hartanah berstatus hakmilik komersial (seperti Service Apartment atau SOHO di bawah kawalan HDA komersial) secara teorinya lebih selamat untuk STR kerana direka bentuk untuk kegunaan bercampur.

Walau bagaimanapun, JMB masih boleh mengehadkan aktiviti STR walaupun untuk unit komersial — contohnya dengan mengehadkan akses tetamu jangka pendek kepada kemudahan bersama seperti kolam renang atau gim.

Sebaliknya, hartanah bertajuk kediaman (residential title) menghadapi risiko larangan yang lebih tinggi kerana:

• Kebanyakan undang-undang zon melarang penggunaan komersial dalam kawasan kediaman
• MC untuk bangunan kediaman cenderung lebih ketat terhadap tetamu asing keluar masuk

Implikasi Kewangan Had 180 Hari

Jika anda beroperasi dalam kawasan pelancongan seperti KLCC atau Georgetown dengan had 180 hari, beginilah impaknya terhadap matematik pelaburan:

Data terkini menunjukkan lebih 5,176 senarai Airbnb aktif di Johor Bahru sahaja dengan purata pendapatan bulanan sekitar RM2,584 bagi satu unit penuh. Namun dengan had 180 hari, pendapatan setahun maksimum (jika penuh setiap malam) adalah:

• Andaikan kadar harian RM250 × 180 malam = RM45,000 setahun
• Tolak kos pengurusan syarikat STR (20%–30%): RM9,000–RM13,500
• Tolak kos perabot, utiliti, laundry, cleaning: RM8,000–RM12,000
• Tolak ansuran faedah pinjaman: RM17,325 (untuk hartanah RM500,000)
• Baki bersih: RM4,675–RM10,675 setahun

Ini hanya untuk 180 malam maksimum — penghunian 100% sepanjang 180 hari adalah tidak realistik. Pada kadar penghunian 65%, angka bersih akan jauh lebih kecil.

Bandingkan dengan sewaan jangka panjang untuk hartanah yang sama pada RM2,000 sebulan × 11 bulan (ambil kira 1 bulan kosong) = RM22,000 setahun, dengan kos pengurusan jauh lebih rendah. Dalam banyak kes, sewaan jangka panjang memberikan aliran tunai yang lebih stabil dan kurang kerumitan operasi.

Sebelum memilih strategi STR untuk hartanah Malaysia anda pada tahun 2026, lakukan semakan menyeluruh terhadap undang-undang kecil strata, garis panduan negeri, dan keperluan lesen. Kesilapan pada peringkat ini boleh mengakibatkan kerugian operasi yang signifikan. Untuk panduan strategi pelaburan hartanah Malaysia yang komprehensif, rujuk Panduan Pelaburan Hartanah di Malaysia.

See more Malaysia guides →