Airbnb België: Regels, Vergunningen en de Realiteit in 2026

Airbnb verhuren in België is legaal mogelijk, maar de administratieve drempel — met name in Brussel — is zo hoog dat de overgrote meerderheid van de platforms clandestien opereert. Schattingen suggereren dat meer dan negen op de tien volledige woningen op Airbnb in Brussel illegaal zijn. Wie dat risico niet kent vóór de aankoop, betaalt vroeg of laat de prijs.

Brussel: de bestemmingswijziging als onoverkomelijke hindernis

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft een rigide stedenbouwkundig regime opgezet voor kortetermijnverhuur. Om een volledig appartement of huis legaal aan te bieden voor verblijven korter dan 90 dagen, vereist de wet een officiële bestemmingswijziging van "wonen" naar "toeristische accommodatie".

Die bestemmingswijziging is in de praktijk vrijwel onmogelijk te verkrijgen. Gemeentebesturen in Brussel weigeren deze stelselmatig, omwille van de politieke druk om de residentiële huurmarkt te beschermen en de woonfunctie te vrijwaren. Het resultaat: het merendeel van de Airbnb-exploitanten omzeilt het systeem en opereert zonder vergunning.

De gevolgen van een onvergunde exploitatie zijn ernstig:

• De belastingadministratie "Brussel Fiscaliteit" berekent de logiestaks (gemiddeld €4 tot €5 per overnachting) op basis van de aanname van 365 bezettingsnachten per jaar — ongeacht hoeveel u effectief verhuurd heeft. Dat levert een onmiddellijk belastingbiljet op dat snel kan oplopen tot duizenden euro's.
• Inspectiediensten kunnen boetes opleggen tot €41.600 bij vaststelling van illegale verhuur.
• Het stadsbestuur beschikt over de bevoegdheid om woningen bestuurlijk te verzegelen.

Wat is er wél mogelijk in Brussel?

De grens van 90 dagen is de sleutel. Wanneer u verhuurt voor verblijven van minstens 91 aaneengesloten dagen, valt de verhuur buiten het regime van toeristische verhuur. Professionele verhuurders werken daarom met de formule van "corporate rentals" voor diplomaten, consultants en langetermijn-expats. B2B-contracten van drie maanden of meer omzeilen de Airbnb-regels juridisch — maar impliceren ook andere belastingregels (professioneel verhuurregime in de personenbelasting).

Vlaanderen: ook een vergunningsverplichting

Vlaanderen heeft een iets soepeler kader, maar ook hier is kortetermijnverhuur van een volledige woning of appartement niet vergunningsvrij. De regels variëren per gemeente, maar het basisprincipe is:

Functiewijziging via omgevingsvergunning. Wie een residentieel pand structureel wil gebruiken als vakantielogies (en het dus de bestemming "toeristische accommodatie" geeft), heeft daarvoor een omgevingsvergunning voor functiewijziging nodig. In de meeste gevallen weigeren gemeenten deze vergunning voor individuele appartementen in woonzones.

Uitzondering voor kamergewijze verhuur. Een particulier die een kamer in zijn effectieve domicilie verhuurt (terwijl hij/zij er zelf woont), valt doorgaans buiten de vergunningsverplichting en kan via Airbnb verhuren mits aangifte bij de gemeente en betaling van de toeristenbelasting. Dit geldt niet voor een belegger die een apart pand als vakantielogies wil exploiteren.

Gemeenten die deel uitmaken van populaire toeristische gebieden (kustgemeenten, Ardennen) hanteren eigen reglementen. Sommige gemeenten hebben vergunningsstelsels ontwikkeld voor kortetermijnverhuur, maar de quota zijn beperkt.

Wallonië: vergelijkbaar met Vlaanderen

Ook in het Waals Gewest is een omgevingsvergunning voor functiewijziging vereist om een residentieel pand structureel als toeristische accommodatie te exploiteren. De procedures zijn vergelijkbaar met Vlaanderen, maar lokale regelgeving verschilt sterk per gemeente.

Belastingen op Airbnb-inkomsten

Zelfs als u legaal verhuurt, zijn de Airbnb-inkomsten belastbaar:

Toeristische verhuur (erkende toeristische logies): Inkomsten worden belast als onroerend inkomen in de personenbelasting — hetzelfde regime als gewone verhuur, maar de belastbare basis hangt af van de exploitatievorm en het aantal dagen verhuur.

Clandestiene verhuur: De fiscus taxeert op basis van beschikbare gegevens. Platformgegevens van Airbnb zijn deelbaar met Belgische belastingdiensten op basis van Europese gegevensdeling (DAC7-richtlijn). Airbnb is verplicht inkomsten te rapporteren.

Roerende voorheffing? Nee — toeristisch verhuur is geen roerend inkomen. De heffing verloopt via de gewone aangifte in de personenbelasting.

Vastgoedinvestering + Airbnb: werkt dat model?

De hoge rendementen die op Airbnb worden afgebeeld (€800 per weekend voor een Brussel-appartement) zijn theoretisch, niet structureel. De realiteit:

• Hoge aankoopprijzen in toeristische gebieden drukken de yield
• 12% registratierechten zijn even van toepassing
• Seizoensgebonden leegstand (lage bezetting in winter) verlaagt de jaaropbrengst drastisch
• Vergunningsvereisten zijn een ernstig obstakel of reëel juridisch risico
• Syndicuskosten en VME-bijdragen zijn ook bij vakantieverhuur ten laste van de eigenaar
• De logiestaks verhoogt de exploitatiekosten

Wie vastgoed koopt met als primair doel Airbnb-verhuur in Brussel, koopt juridisch risico in. Een investering in de kust of de Ardennen heeft minder vergunningsproblemen maar hogere aankoopprijzen en seizoensgebonden leeglopen.

De volledige analyse van kortetermijnverhuur per regio, belastingregimes, en de strategie voor legale vakantieverhuur staat in de Gids voor Vastgoedbelegging in België.

Fiscale verplichtingen als legale Airbnb-verhuurder

Voor wie wél legaal korte termijnverhuur beoefent — via een erkend toeristisch logies — zijn er duidelijke fiscale verplichtingen:

Logiestaks of toeristentaks: Elke huurder betaalt een verblijfstaks per overnachting. Het tarief varieert per gemeente: in Brussel €4 tot €5 per nacht, in populaire toeristische kustgemeenten soms tot €4,50 per nacht. U bent als exploitant verplicht deze taks te innen en door te storten.

Inkomstenbelasting: Inkomsten uit erkende toeristische logies worden belast als onroerend inkomen. Bij particuliere toeristische verhuur (via erkende kanalen) geldt het kadastraal inkomen als belastbare basis voor de onroerende heffing, niet de werkelijke inkomsten — mits aan de vergunningsvoorwaarden is voldaan.

DAC7-rapportage: Airbnb en andere platforms zijn via de Europese DAC7-richtlijn verplicht de inkomsten van hun verhuurders te rapporteren aan de belastingdiensten van de lidstaten. Clandestiene verhuurders die dachten te kunnen anonimiseren, worden via deze gegevensuitwisseling steeds vaker gevonden door de belastingadministratie.

BTW: Toeristische logies in een beroepsmatige context kunnen btw-plichtig zijn. Bij een jaaromzet boven de btw-drempel van €25.000 bent u verplicht btw te registreren en aan te rekenen. Dit verhoogt de administratieve last en vermindert het concurrentievoordeel tegenover particuliere verhuurders.

Samenvatting

Airbnb verhuren in België vereist in de meeste gevallen een omgevingsvergunning voor functiewijziging — en die is in Brussel nagenoeg onverkrijgbaar. Meer dan 90% van de volledige woningen op Airbnb in Brussel is illegaal, met reëel risico op boetes tot €41.600 en belastingaanslagen op 365 fictieve bezettingsdagen. In Vlaanderen en Wallonië zijn de regels iets soepeler maar niet vergunningsvrij. Wie vastgoed koopt met Airbnb als verdienmodel, moet de juridische realiteit kennen vóór de aankoop — niet erna.

See more Belgium guides →