Belasting op Huurinkomsten Berekenen in België (2026)

De belasting op huurinkomsten in België werkt fundamenteel anders dan de meeste verhuurders verwachten. Er bestaat geen eenvoudige belastingvoet op de ontvangen huur. In plaats daarvan bepaalt het type huurder en het gebruik van het pand welk fiscaal regime van toepassing is — en het verschil tussen die twee regimes is enorm.

Regime 1: Particuliere verhuur voor privébewoning

Verhuurt u een woning aan een particulier voor louter privébewoning, dan is de belastbare basis niet de werkelijk ontvangen huur, maar een fictief inkomen gebaseerd op het kadastraal inkomen (KI).

Belastbare basis = Geïndexeerd KI × 1,4

De indexatiecoëfficiënt voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026) bedraagt 2,2446.

Voorbeeld:

• Niet-geïndexeerd KI: €500
• Geïndexeerd KI: €500 × 2,2446 = €1.122 (afgerond)
• Belastbare basis: €1.122 × 1,4 = €1.571

Stel dat uw marginale belastingvoet 45% bedraagt, dan betaalt u: €1.571 × 45% = €707 personenbelasting.

Maar in werkelijkheid ontvangt u misschien €14.400 bruto huur per jaar (€1.200/maand × 12). De effectieve belastingdruk op de werkelijke huur bedraagt dan slechts 4,9%. Dit is het kernvoordeel van residentiële verhuur in België.

Aangifte: U geeft in vak III uitsluitend het niet-geïndexeerde KI aan, in code 1106 (of 2106 voor gehuwden). De fiscus indexeert en vermenigvuldigt automatisch.

Regime 2: Professionele verhuur of verhuur aan een vennootschap

Zodra u verhuurt aan een vennootschap, vzw, openbare instelling, of aan een particulier die het pand geheel of gedeeltelijk voor beroepsdoeleinden gebruikt (en die huur inbrengt als beroepskost), vervalt het voordelige KI-regime volledig.

U bent dan verplicht om in de aangifte in te vullen:

• Code 1109/2109: het niet-geïndexeerde KI
• Code 1110/2110: de werkelijk ontvangen brutohuur inclusief huurvoordelen

De fiscus belast het hoogste van:

1. De werkelijke nettohuur (na 40% kostenforfait)
2. Het proportioneel geïndexeerd KI × 1,4

De revalorisatiecoëfficiënt 2026 en het plafond op de kostenaftrek

Het 40% kostenforfait klinkt genereus, maar het is hard geplafonneerd. De maximale kostenaftrek bedraagt:

Maximum = (2/3) × Niet-geïndexeerd KI × Revalorisatiecoëfficiënt

Voor inkomstenjaar 2026 is de revalorisatiecoëfficiënt 5,75 (voor inkomstenjaar 2025 was dit 5,63).

Voorbeeld:

• Niet-geïndexeerd KI: €500
• Brutohuur per jaar: €18.000
• Theoretische kostenaftrek (40%): €7.200
• Maximum kostenaftrek: (2/3) × €500 × 5,75 = €1.917

Omdat €7.200 het plafond van €1.917 ruimschoots overschrijdt, is de effectief aftrekbare kost slechts €1.917. De nettohuur bedraagt dan €18.000 – €1.917 = €16.083, volledig belastbaar aan uw progressief tarief.

Bij een marginale voet van 50%: €16.083 × 50% = €8.042 belasting op €18.000 huur. De effectieve belastingdruk bedraagt hier 44,7% — een wereld van verschil met de 4,9% in het privéregime.

Waarom gemengd gebruik zo gevaarlijk is

Een klassieke val: een huurder vraagt of hij een kamer als thuiskantoor mag gebruiken en schrijft de huur deels af als beroepskost. Als u dat als verhuurder toestaat — en zeker als het in het huurcontract staat of geregistreerd is — kan de belastingadministratie de volledige huur behandelen als professioneel inkomen.

De oplossing: zorg dat het huurcontract een heldere bepaling bevat die elk beroepsmatig gebruik uitsluit. Laat het contract registreren (verplicht bij residentiële huur) met de correcte bestemming.

De intrestaftrek na 2024

Tot eind 2023 konden beleggers de betaalde interesten op hypotheken voor beleggingspanden aftrekken via het federale langetermijnsparen. Dat systeem is per 1 januari 2024 afgeschaft voor nieuwe hypotheken.

Wat overblijft, is de gewone interestaftrek: betaalde interesten zijn aftrekbaar van het onroerend inkomen van dat specifieke pand (dus niet van uw beroepsinkomen of ander inkomen). In de eerste jaren van een hypotheek, wanneer de rentelast hoog is en het KI-gebaseerde inkomen laag, resulteert dit in een belastbare basis van nul voor dat pand. Overschietende interesten zijn echter niet overdraagbaar.

De impact van de indexatiecoëfficiënt op uw belastingaangifte

Elk jaar stijgt de indexatiecoëfficiënt licht — dat heeft een direct effect op uw belastingaanslag, zelfs als de huur niet veranderd is.

Voor inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026): coëfficiënt 2,2446 Voor inkomstenjaar 2026 (aanslagjaar 2027): coëfficiënt 2,3000

Bij een niet-geïndexeerd KI van €600:

• Belastbare basis 2025: €600 × 2,2446 × 1,4 = €1.885
• Belastbare basis 2026: €600 × 2,3000 × 1,4 = €1.932

Een stijging van €47 in de belastbare basis — op marginale tarieven van 40% tot 50% levert dat een extra belasting van €19 tot €24 op. Geen ramp, maar het toont aan dat de belastingdruk op kadastraal inkomen jaarlijks licht stijgt, ook zonder huurverhoging.

U bent als verhuurder niet verplicht de huurprijs te indexeren — maar u mag dat wel op de verjaardag van het contract op basis van de Gezondheidsindex. Woningen met een laag EPC-label (E of F) in Vlaanderen mogen echter niet volledig geïndexeerd worden. Dit verlaagt uw inkomsten in reële termen terwijl de belastingbasis (via het KI) gewoon verder stijgt.

Praktische beslisboom

De volledige berekeningen, inclusief scenario's voor vennootschapsstructuren en de gevolgen van de revalorisatiecoëfficiënt per huurprijsniveau, staan uitgewerkt in de Gids voor Vastgoedbelegging in België.

Samenvatting

De belasting op huurinkomsten in België is voor residentiële verhuur aan particulieren uitzonderlijk voordelig — de effectieve druk op de werkelijke huur ligt zelden boven 5% tot 8%. Maar zodra je in de professionele sfeer terechtkomt, schiet de belastingdruk omhoog naar 40% tot 50% op de brutohuur. Het onderscheid begrijpen en uw huurcontracten correct opstellen is de eerste en meest impactvolle stap in uw belastingoptimalisatie als verhuurder.

See more Belgium guides →