Kadastraal Inkomen Berekenen: Hoe Werkt Het voor Beleggers?

Je koopt een appartement voor verhuur. De makelaar spreekt over een "kadastraal inkomen van €580". Wat dat precies betekent voor je belastingaangifte — en hoeveel je daadwerkelijk aan de fiscus betaalt — blijft voor de meeste beleggers vaag tot de eerste aanslag arriveert.

Het kadastraal inkomen (KI) is de sluitsteen van het Belgische vastgoedfiscaliteit. Het bepaalt zowel de hoogte van je onroerende voorheffing als de basis voor je personenbelasting op huurinkomsten. Wie het mechanisme begrijpt, kan nauwkeurig modelleren wat een beleggingspand netto oplevert.

Wat is het kadastraal inkomen?

Het KI is een fictieve huurwaarde die de Belgische overheid aan elk onroerend goed heeft toegekend op basis van het huurprijspeil van 1975. Het werd destijds vastgesteld door de Administratie van het Kadaster op basis van de normale netto huurwaarde van het pand. Sindsdien is het niet meer herzien — alleen jaarlijks geïndexeerd.

Dat heeft een markante consequentie: het KI weerspiegelt niet wat een huurder vandaag betaalt, maar een schatting van de huurwaarde van vijftig jaar geleden. Voor een appartement dat nu €1.100 per maand opbrengt, kan het niet-geïndexeerd KI slechts €450 bedragen.

Je vindt het niet-geïndexeerde KI van een pand via de Vlaamse Belastingdienst (vlabel.be), het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing, of door het pand op te zoeken in de kadastrale documentatie bij aankoop.

De indexatiecoëfficiënt 2026

Elk jaar past de FOD Financiën het KI aan via een indexatiecoëfficiënt die de inflatie bijhoudt. De coëfficiënten zijn als volgt geëvolueerd:

• Inkomstenjaar 2024 (aanslagjaar 2025): 2,1763
• Inkomstenjaar 2025 (aanslagjaar 2026): 2,2446
• Inkomstenjaar 2026 (aanslagjaar 2027): 2,3000

Het geïndexeerde KI bereken je door het niet-geïndexeerde KI te vermenigvuldigen met de coëfficiënt van het inkomstenjaar, en het resultaat af te ronden naar de dichtstbijzijnde euro.

Voorbeeld: Niet-geïndexeerd KI = €450. Inkomstenjaar 2025: €450 × 2,2446 = €1.010 geïndexeerd KI.

Kadastraal inkomen en je personenbelasting

Hier zit het meest onbegrepen voordeel van verhuur aan particulieren voor privébewoning. In tegenstelling tot wat veel mensen denken, word je als verhuurder niet belast op de werkelijk ontvangen huur. Je geeft in vak III van je aangifte (code 1106 of 2106) uitsluitend het niet-geïndexeerde KI aan.

De fiscus berekent automatisch de belastbare basis via de formule:

Belastbare basis = Geïndexeerd KI × 1,4

Met het voorbeeld van €1.010 geïndexeerd KI: €1.010 × 1,4 = €1.414 belastbare basis.

Stel dat je marginalbelastingtarief 45% bedraagt. Dan betaal je: €1.414 × 45% = €636,30 personenbelasting op dat huurinkomen — terwijl je in werkelijkheid €13.200 bruto huur ontving (€1.100 × 12 maanden). De effectieve belastingdruk op de werkelijke huur bedraagt slechts 4,8%.

Dit is het unieke fiscale voordeel van residentiële verhuur in België, en de reden waarom investeerders hier anders naar de rendementsberekening moeten kijken dan in Nederland of Duitsland.

Wanneer vervalt dit voordeel?

Het KI-regime geldt uitsluitend voor verhuur aan een particulier voor louter privébewoning. Zodra je verhuurt aan:

• Een vennootschap of vzw
• Een zelfstandige die het pand (deels) gebruikt voor zijn beroep
• Een huurder die de huur inbrengt als beroepskost

Dan stapt de fiscus over op het "professioneel regime" en word je belast op je werkelijke brutohuur (minus een forfaitair kostenforfait van 40%, geplafonneerd via de revalorisatiecoëfficiënt). Dat geeft een drastisch hogere belastingdruk.

De revalorisatiecoëfficiënt voor inkomstenjaar 2026 bedraagt 5,75. Het maximum kostenaftrek wordt dan berekend als: (2/3) × niet-geïndexeerd KI × 5,75. Overschrijdt de werkelijke nettohuur dit plafond, dan is het overschot volledig belastbaar aan het progressief tarief.

Praktische gevolgen voor beleggers

Drie zaken die verhuurders regelmatig over het hoofd zien:

1. Gemengd gebruik in het contract. Laat een huurder toe om zijn praktijk deels in de woning te vestigen zonder dit contractueel strikt te splitsen, en de fiscus behandelt de volledige huur als professioneel inkomen. Zorg voor een geregistreerd contract dat privébewoning vastlegt en elke beroepsbestemming uitsluit.

2. Aangifte van het juiste code. Het niet-geïndexeerde KI van residentieel vastgoed gehuurd aan particulieren gaat in code 1106/2106. Het KI van een tweede verblijf of niet-verhuurd pand gaat in code 1100/2100. Verwarring leidt tot een foutief aanslagbiljet.

3. Interestaftrek. De betaalde interesten op een hypotheek voor een beleggingspand zijn aftrekbaar tot het bedrag van het onroerend inkomen van dat pand (de zogenoemde gewone interestaftrek). In de eerste kredietjaren, wanneer de interesten het KI-gebaseerde onroerend inkomen ruimschoots overtreffen, daalt de belastbare basis van het vastgoedinkomen naar nul. De overschietende interesten zijn echter niet aftrekbaar van andere inkomsten — ze gaan verloren.

De complete aanpak — van KI-berekening en aangifte tot rendementsoptimalisatie bij B2B-verhuur en vennootschapsstructuren — staat uitgewerkt in de Gids voor Vastgoedbelegging in België.

Kadastraal inkomen en de onroerende voorheffing

Naast de personenbelasting bepaalt het KI ook de hoogte van uw jaarlijkse onroerende voorheffing (OV). De OV wordt berekend op het geïndexeerde KI × het gewestelijk basispercentage (3,97% in Vlaanderen), waarna provinciale en gemeentelijke opcentiemen worden toegepast.

Dit zijn twee afzonderlijke belastingen op hetzelfde fictieve inkomen:

1. Onroerende voorheffing — een jaarlijkse gewestelijke belasting, volledig ten laste van de eigenaar-verhuurder bij residentiële huur (niet door te rekenen aan de huurder)
2. Personenbelasting op het onroerend inkomen (geïndexeerd KI × 1,4 bij particuliere verhuur)

De twee tellen samen op in uw totale fiscale kost als verhuurder. Voor een appartement met een niet-geïndexeerd KI van €600 in een gemiddelde Vlaamse gemeente:

• Jaarlijkse OV: circa €800 tot €1.100
• Bijkomende personenbelasting (basis: €600 × 2,2446 × 1,4 = €1.885, bij 45%): circa €848

Totale jaarlijkse "KI-gerelateerde" belastingkost: €1.650 tot €1.950 — op een jaarinkomen van bv. €11.400 bruto huur. Dat is een effectieve KI-belastingdruk van circa 14% tot 17% op de werkelijke inkomsten, wat nog altijd bescheiden is vergeleken met de normale progressieve tarieven.

Samenvatting

Het kadastraal inkomen is een oud, fictief huurcijfer dat als berekeningsbasis dient voor zowel onroerende voorheffing als personenbelasting. Dankzij de koppeling aan het prijspeil van 1975 — gecorrigeerd via indexatie — is de belastbare basis een fractie van de werkelijke huur. Voor verhuurders aan particulieren in privébewoning is dit het meest onderschatte fiscale voordeel in de Belgische vastgoedmarkt.

Begrijp je het KI, dan begrijp je waarom Belgisch investeringsvastgoed ondanks hoge registratierechten en aankoopkosten een structureel fiscaal voordeel heeft dat buurlanden niet bieden.

See more Belgium guides →