Konut KDV Oranı 2026: 150 m² Altı, Kentsel Dönüşüm ve Hesaplama Rehberi

Sıfır konut alımında satış fiyatının içinde KDV olduğunu bilerek gitmek, sürpriz maliyet şoklarını önlemenin ilk adımıdır. İkinci el konut alımlarında KDV uygulanmaz; ancak müteahhitten veya inşaat firmasından alınan sıfır konutlarda KDV oranı evin büyüklüğüne ve projenin kentsel dönüşüm kapsamında olup olmadığına göre kademeli olarak değişir.

2026 Konut KDV Oranları

Türkiye'de konut KDV oranları üç katmana ayrılıyor:

1. 150 m² altı normal projeler: %10 İnşaat ruhsatı standart koşullarda alınmış, net alanı 150 m²'nin altında olan konutlarda KDV oranı %10'dur.

2. 150 m² altı kentsel dönüşüm projeleri: %1 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamındaki projelerde inşa edilen ve net alanı 150 m²'nin altında kalan konutlarda KDV %1'e iniyor. Bu, standart %10 oranına kıyasla çok ciddi bir tasarruf demektir.

3. 150 m² üzeri konutlar: Kademeli vergilendirme

• 150 m²'ye kadar olan kısım: %10 (kentsel dönüşümde %1)
• 150 m²'yi aşan her metrekare için: Genel KDV oranı olan %20

Bu kademeli yapı, büyük konutlarda KDV hesaplamasını karmaşık hale getirir.

Kademeli KDV Hesaplama Örneği

200 m² net alanlı, birim fiyatı metrekare başına 50.000 TL olan sıfır bir konut:

• İlk 150 m²: 7.500.000 TL → KDV: %10 → 750.000 TL
• Kalan 50 m²: 2.500.000 TL → KDV: %20 → 500.000 TL
• Toplam KDV: 1.250.000 TL

Karşılaştırma için aynı büyüklükte kentsel dönüşüm projesinde:

• İlk 150 m²: 7.500.000 TL → KDV: %1 → 75.000 TL
• Kalan 50 m²: 2.500.000 TL → KDV: %20 → 500.000 TL
• Toplam KDV: 575.000 TL

Yalnızca "kentsel dönüşüm kapsamında" olup olmadığı 675.000 TL fark yaratıyor. Bu, alım yaparken incelenmeye değer bir ayrıntıdır.

KDV dahil tüm alım maliyetlerini hesaplamak ve doğru bütçe planı yapmak için Türkiye'de İlk Ev Satın Alma Rehberi'ne bakın.

Kentsel Dönüşüm KDV İndirimi Nasıl Uygulanır?

%1 indirimli oranın uygulanabilmesi için konutun:

1. 6306 Sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu kapsamında bir riskli alan ya da riskli yapı tespiti yapılmış projede inşa edilmiş olması
2. Net alanının 150 m²'nin altında kalması
3. Projenin ilk satışı olması (ikinci el işlemlerde bu indirim geçerli değil)

Müteahhit veya inşaat firması, projenin kentsel dönüşüm kapsamında olduğunu belgeleyen Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı onayını satış sözleşmesine eklemelidir. Sözleşmeyi imzalamadan önce bu belgenin varlığını mutlaka kontrol edin.

İkinci El Konutlarda KDV Uygulanır mı?

Bireysel satıcıdan yapılan ikinci el konut alımlarında KDV yoktur. Ancak bir inşaat firması veya müteahhit, stoktan sattığı sıfır konutu "ikinci el" gibi sunuyorsa KDV yükümlülüğü devam edebilir. Satıcının ticari işletme mi yoksa bireysel satıcı mı olduğunu kontrol etmek bu nedenle önemlidir.

KDV Konut Fiyatının İçinde mi, Dışında mı?

Bu soruyu satıcıya sormak şarttır. İlan fiyatları kimi zaman KDV dahil, kimi zaman KDV hariç gösterilir. "KDV dahil fiyat" yazmayanlar için satış bedelinin üzerine uygun KDV oranını eklemek gerekir. Sözleşmeye mutlaka "toplam satış bedeli X TL olup KDV dahildir / KDV hariç olup alıcı tarafından ayrıca ödenecektir" şeklinde net bir ifade ekleyin.

KDV İadesi Mümkün mü?

Konut alımında KDV iadesi belirli koşullarda mümkündür. Türkiye'de yabancı uyruklu alıcılar için bazı durumlarda KDV istisnası veya iadesi uygulanabilir. T.C. vatandaşı alıcılar için genel kural: ödenen KDV iade edilmez, satış bedeline dahil sabit bir maliyet olarak kalır.

Kentsel dönüşüm projesinde gerçekleştirdiğiniz alımda %1 KDV uygulandıktan sonra satıcı tarafından yanlışlıkla %10 KDV faturası kesilmişse, fark tutarı için düzeltme faturası talep etme hakkınız bulunmaktadır.

Konut KDV hesaplamasından tapu harcına, ekspertiz ücretinden emlak vergisine kadar ev alımındaki tüm mali kalemleri tek çatı altında gösteren İlk Ev Satın Alma Rehberi'ne buradan ulaşın.

See more Turkey guides →