Ley de Inquilinato en Costa Rica (Ley 7527): Lo que Todo Propietario Debe Saber

Un propietario firma un contrato de arrendamiento por un año con una cláusula de renovación mensual posterior. Al cabo de ocho meses, el inquilino deja de pagar. El propietario notifica que no renovará el contrato al mes siguiente. El inquilino permanece en el inmueble y contrató un abogado que le explicó que, independientemente de lo que diga el contrato firmado, tiene derecho a permanecer en la propiedad por al menos tres años. El propietario pierde en los tribunales. Esta situación, que ocurre con más frecuencia de la que los desarrolladores inmobiliarios admiten en sus presentaciones de ventas, es consecuencia directa de no entender la Ley General de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos (Ley 7527) antes de adquirir una propiedad de inversión en Costa Rica.

El principio más importante: el plazo mínimo de tres años

La Ley 7527 es de orden público. Esto significa que sus disposiciones no pueden ser modificadas por acuerdo privado entre las partes, y ningún contrato que intente reducir los derechos que la ley otorga al inquilino tendrá validez legal.

El artículo 70 de la ley establece que todo contrato de alquiler residencial de largo plazo tiene un plazo mínimo legal imperativo de tres años. Si el contrato firmado estipula un plazo inferior —un año, seis meses, o cualquier período menor a tres años— esa cláusula es jurídicamente ineficaz. El inquilino conserva el derecho automático de extender su permanencia hasta completar los tres años, siempre y cuando esté al día en el pago del alquiler y respete el uso convenido del inmueble.

No es posible redactar contratos de alquiler residencial mensuales o con renovaciones automáticas de período corto para uso de habitación permanente. Esta figura, común en mercados como el colombiano o el argentino, no tiene validez legal en Costa Rica para arrendamientos de vivienda principal.

Regulación de los aumentos de alquiler

La Ley 7527 regula con precisión cuándo y cuánto puede aumentar el arrendador el canon de alquiler durante la vigencia del contrato:

Contratos pactados en colones costarricenses (CRC): el incremento anual máximo permitido está indexado a la tasa de inflación acumulada del año anterior, calculada por el INEC (Índice de Precios al Consumidor). Si la inflación fue del 3% en los doce meses anteriores, el propietario puede aumentar máximo un 3%. Si la inflación fue negativa o igual a cero, el alquiler debe mantenerse invariable.

Contratos pactados en dólares estadounidenses (USD): la ley establece una prohibición absoluta de reajustes durante todo el transcurso del contrato de tres años de vigencia mínima. El canon en dólares pactado al inicio debe permanecer invariable hasta el vencimiento del período contractual. Solo al momento de formalizar una renovación, las partes quedan libres para negociar un nuevo monto base.

Esta distinción tiene implicaciones estratégicas directas para el inversor. Los contratos en dólares ofrecen estabilidad y protección cambiaria, pero renuncian a la posibilidad de ajustes anuales que compensarían la inflación durante los tres años de vigencia del acuerdo.

El depósito de garantía: límite legal y obligaciones de devolución

La ley limita el depósito de garantía que el arrendador puede exigir al inquilino a un máximo equivalente a un mes de alquiler para arrendamientos de vivienda.

Este depósito tiene una función exclusiva: cubrir deterioros físicos que excedan el desgaste natural por uso ordinario, o deudas de servicios públicos (agua, electricidad, internet) que queden pendientes al desocuparse el inmueble. No puede destinarse a compensar meses de alquiler impagos ni utilizarse como garantía general de cumplimiento contractual.

La ley exige que el depósito sea devuelto dentro de los treinta días naturales posteriores a la entrega formal de las llaves, salvo que existan daños demostrables. Si el propietario retiene el depósito o parte de él, debe justificarlo mediante inventarios fotográficos cruzados de la entrega y facturas timbradas de las reparaciones realizadas.

La falta de devolución del depósito dentro del plazo legal sin justificación válida expone al propietario a demandas civiles por parte del inquilino.

Derechos de inspección del propietario

La Ley 7527 preserva el derecho del arrendante a realizar inspecciones físicas periódicas del inmueble para verificar el estado de conservación. Sin embargo, estas inspecciones deben estar expresamente estipuladas en el contrato de arrendamiento y deben realizarse con aviso previo formal al inquilino. La inspección no puede realizarse de manera intempestiva ni en horarios irrazonables.

Si está planificando adquirir propiedades de inversión en Costa Rica y quiere asegurarse de que sus contratos de arrendamiento están correctamente estructurados bajo la Ley 7527, la Guía de Inversión Inmobiliaria en Costa Rica incluye las cláusulas esenciales que debe contener todo contrato y los errores contractuales más frecuentes que terminan favoreciendo al inquilino en los tribunales.

Lo que el propietario no puede hacer jamás

La ley prohíbe de manera absoluta que el arrendador recurra a vías de hecho para recuperar la posesión del inmueble cuando un inquilino incumple. Las siguientes conductas están expresamente prohibidas y generan responsabilidad penal y civil:

• Suspender los suministros de agua o electricidad.
• Cambiar las cerraduras o retirar puertas y ventanas.
• Introducir bienes o personas en el inmueble sin autorización judicial.
• Hostigar, intimidar o acosar al inquilino para que abandone la propiedad.

Cualquiera de estas conductas faculta al inquilino para interponer interdictos de amparo de posesión ante los tribunales, solicitar medidas cautelares inmediatas de restitución y reclamar daños y perjuicios contra el propietario. Los jueces costarricenses aplican estas disposiciones con rigidez.

La única vía legal para recuperar la posesión de una propiedad cuando el inquilino incumple es el proceso judicial de desahucio, que dependiendo de la causal puede tramitarse como proceso monitorio arrendaticio o proceso sumario de desahucio.

Qué pasa cuando el inquilino subarrienda sin autorización

La Ley 7527 otorga al arrendante el derecho de terminar anticipadamente el contrato cuando el inquilino subarrienda el inmueble o cede el contrato de arrendamiento a un tercero sin la autorización expresa del propietario. Esta causal de desahucio se tramita a través del proceso sumario.

Sin embargo, el propietario debe actuar en un tiempo razonable desde que toma conocimiento del subarriendo no autorizado, ya que la tolerancia prolongada de la situación puede interpretarse judicialmente como aceptación tácita.

La Ley 7527 y el alquiler de corta estancia (Airbnb)

Un punto de especial relevancia para inversores que consideran operar en Airbnb o plataformas similares: la Ley 7527 aplica exclusivamente a contratos de arrendamiento de largo plazo para uso habitacional. Los arrendamientos de corta estancia inferiores a 30 días naturales se regulan bajo un esquema diferente, propio de los servicios de hospedaje no tradicional, y no están sujetos al plazo mínimo de tres años ni a las protecciones de inquilinato establecidas por la Ley 7527.

Esto tiene implicaciones prácticas importantes: quien firma un contrato de seis meses con un inquilino que habita el inmueble como vivienda principal está sujeto a la Ley 7527 y a su plazo mínimo de tres años. Quien arrienda por noches a través de Airbnb opera bajo el régimen de hospedaje transitorio y no.

Entender con precisión qué normativa aplica según el modelo operativo que elija para su inversión es fundamental antes de adquirir el activo. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Costa Rica cubre en detalle ambos modelos, sus obligaciones tributarias diferenciadas y las restricciones que imponen los reglamentos de condominio en la GAM.

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