Ley de Inquilinato en Ecuador: lo que todo arrendador debe saber antes de entregar las llaves

El mayor riesgo operativo de invertir en bienes raíces para arrendar en Ecuador no es el precio de compra ni la tasa de interés hipotecaria. Es quedarse con un inquilino moroso que no paga y que, gracias a las protecciones de la Ley de Inquilinato, puede mantenerse en la propiedad durante 8 a 18 meses mientras el proceso judicial avanza. Este escenario no es raro: el SRI detectó que uno de los principales motivos de deducción de gastos irregulares en declaraciones de arrendamiento es precisamente el costo de los períodos de vacancia forzada por conflictos de inquilinato.

Conocer la ley antes de firmar cualquier contrato es la única forma de proteger el flujo de caja del activo.

El plazo mínimo de 2 años: lo que dice el artículo 28

De conformidad con el artículo 28 de la Ley de Inquilinato, la duración mínima de cualquier contrato escrito de arrendamiento destinado a vivienda es de dos años. Esta norma es de orden público — sus disposiciones son irrenunciables — lo que significa que:

• Si el contrato dice "un año" o "seis meses", el inquilino tiene igual el derecho legal de permanecer durante dos años completos, siempre que pague puntualmente
• Si el arrendador exige la desocupación antes de los dos años sin causa legal justificada, comete un incumplimiento contractual sancionable
• Ninguna cláusula privada del contrato puede eliminar este derecho del inquilino

Excepciones a esta regla: los arrendamientos de locales amoblados por temporadas cortas, los contratos de hospedaje turístico y las viviendas destinadas a fines estrictamente temporales de recreo o trabajo quedan fuera del plazo mínimo de dos años. Esta distinción es relevante para quienes operan en la modalidad de alquiler vacacional bajo el Acuerdo Ministerial Nro. 2023-011.

El depósito de garantía: límite de un mes

La ley establece que el arrendador puede exigir al inquilino un depósito de garantía equivalente a máximo un mes de arriendo. Cobrar dos meses de depósito es una infracción legal, independientemente de que el inquilino lo acepte.

Reglas adicionales sobre el depósito:

• El inquilino no puede usar el depósito para compensar el pago del último mes de arriendo — es una disposición expresa de la ley
• El arrendador debe devolver el depósito íntegro al terminar el contrato, salvo que pueda documentar daños físicos imputables al mal uso o servicios públicos impagos
• Sin contrato escrito reconocido ante notario, demostrar la existencia y el monto del depósito ante un juez es considerablemente más difícil

Incrementos de arriendo: la limitación más ignorada

El artículo 17 de la Ley de Inquilinato establece que la pensión mensual de arrendamiento no puede superar la doceava parte del 10% del avalúo comercial catastral del municipio, sumado a las tasas impositivas directas del inmueble.

El artículo 18 va más allá: prohíbe de manera expresa pactar incrementos automáticos en contratos de vivienda urbana durante la vigencia del plazo mínimo legal de dos años, siempre que el canon mensual no supere el equivalente a dos salarios básicos unificados (SBU) — aproximadamente USD 964 mensuales en 2026.

En la práctica, esto significa que si el mercado sube los alquileres de tu zona durante los dos años de contrato, no puedes trasladar ese incremento al inquilino hasta el vencimiento del plazo. Para canones superiores o en locales comerciales, los incrementos anuales pueden pactarse de mutuo acuerdo, tomando como referencia la variación del IPC publicada por el INEC.

El desahucio: la notificación de 90 días que muchos olvidan

Cuando un arrendador decide no renovar el contrato al vencimiento del plazo de dos años, debe notificar formalmente al inquilino con al menos 90 días de anticipación a la fecha de expiración. Esta notificación se realiza por vía notarial (desahucio notarial) o mediante solicitud judicial sumaria.

La trampa legal que más afecta a propietarios inadvertidos: si la notificación se realiza en el día 85 antes del vencimiento (cinco días tarde), el contrato se renueva automáticamente por un año adicional en las mismas condiciones. No hay margen de error.

El cálculo correcto: si el contrato vence el 31 de diciembre de 2026, la notificación notarial debe entregarse antes del 2 de octubre de 2026 (90 días naturales antes).

Cuándo se puede pedir el desalojo por mora

La ley faculta al arrendador a demandar la terminación anticipada del contrato si el inquilino adeuda dos o más cánones mensuales consecutivos (artículo 30 de la Ley de Inquilinato). También aplican otras causales: destinar el inmueble a usos distintos a los pactados, causar daños estructurales severos o subarrendar sin autorización del propietario.

Sin embargo, la facultad legal de demandar no equivale a recuperar la propiedad rápidamente. El proceso real es este:

Juicio Sumario (COGEP): el arrendador presenta la demanda ante un Juez de Inquilinato con el contrato inscrito como prueba fundamental. El juicio sumario implica la notificación al demandado, la posibilidad de oposición y audiencia, lo que puede extender el proceso entre 6 y 12 meses dependiendo de la carga del juzgado.

Proceso de Ejecución: una vez obtenida sentencia ejecutoriada, se abre un proceso de ejecución independiente en el que el juez emite un mandamiento otorgando 5 días para desocupación voluntaria, procediéndose al lanzamiento judicial con resguardo policial si el inquilino no desocupa voluntariamente.

En total, un proceso de desalojo en Ecuador puede tardar entre 8 y 18 meses, periodo en el que el propietario sigue pagando alícuotas de condominio, impuesto predial y los costos de deterioro del inmueble sin percibir ingresos.

Cómo el contrato notarial reduce el riesgo

La diferencia entre un contrato de arrendamiento verbal (o en documento privado sin reconocimiento de firmas) y un contrato notarial inscrito ante el municipio no es solo formal: es la diferencia entre un proceso judicial largo y costoso versus una vía procesal más expedita.

Para iniciar el desalojo judicial por mora, el COGEP exige presentar el contrato de arrendamiento debidamente inscrito como prueba esencial. Sin ese documento, el arrendador debe primero probar que el contrato existe, lo que puede añadir meses al proceso.

Recomendaciones prácticas para arrendadores:

1. Siempre formalizar el contrato en escritura pública ante notario o con reconocimiento de firmas e inscripción municipal
2. Mantener un registro de todos los pagos recibidos (depósitos bancarios o transferencias, nunca efectivo sin comprobante)
3. Retener el depósito de garantía en una cuenta separada y documentar el estado del inmueble con fotografías fechadas al inicio y fin del contrato
4. Establecer el uso del inmueble de forma explícita en el contrato para prevenir reclamos por cambio de destino

El IVA en arrendamientos comerciales

Un punto fiscal que el arrendador de locales, oficinas o bodegas no puede ignorar: el arrendamiento de inmuebles destinados a uso comercial, industrial u oficinas está gravado con el 15% de IVA desde la reforma fiscal de 2024. El arrendamiento destinado exclusivamente a vivienda está exento (tarifa 0%).

Si arriendas un local comercial a USD 800 mensuales, debes facturar USD 920 (USD 800 + USD 120 de IVA), declarar y pagar ese IVA mensualmente al SRI, y estar registrado como agente de retención o contribuyente activo. El inquilino empresa deberá adicionalmente retener el 10% del canon como anticipo del Impuesto a la Renta del arrendador, conforme a la Resolución NAC-DGERCGC26-00000009 vigente desde marzo de 2026.

Para quien arma un portafolio de inmuebles de inversión en Ecuador, entender estas reglas desde antes de firmar la primera escritura evita contingencias fiscales y problemas con inquilinos que podrían haberse prevenido con un buen contrato. La Guía de Inversión Inmobiliaria en Ecuador incluye modelos de contrato de arrendamiento adaptados a la Ley de Inquilinato vigente y guías para el manejo de desahucios y conflictos de mora.

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