Loyer moyen à Montréal en 2026 : données SCHL par type de logement et quartier

Avant d'acheter un plex à Montréal, vous devez savoir ce que vous pouvez réellement demander comme loyer — pas ce que le vendeur prétend ou ce que les locataires actuels paient, mais ce que le marché supporte pour chaque type de logement. Les données de la SCHL pour 2026 donnent un portrait précis du marché locatif montréalais, et elles révèlent autant sur les opportunités que sur les tensions structurelles.

Les loyers moyens à Montréal selon la SCHL en 2026

Les statistiques de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL) pour 2026 établissent les loyers mensuels moyens suivants sur l'agglomération de Montréal :

Ces moyennes incluent l'ensemble des logements sur le marché — incluant les logements à loyers contrôlés et historiquement bas. Les nouveaux baux sur le marché libéré se négocient généralement à des niveaux nettement supérieurs à ces moyennes, particulièrement dans les secteurs centraux.

Un taux d'inoccupation sous haute tension

Le taux d'inoccupation locative à Montréal s'établissait à 2,7 % en 2025, en légère hausse par rapport aux creux historiques sous la barre des 2 % enregistrés les années précédentes. En termes pratiques, un taux de 2,7 % signifie que moins de 3 unités sur 100 sont vacantes à un moment donné.

Ce niveau de tension du marché a deux implications directes pour les investisseurs :

Avantage : les délais de mise en location sont courts. Un logement bien présenté, à prix de marché, se loue généralement en quelques semaines. Le risque de vacance prolongée est faible.

Contrainte : les locataires en place ont peu de pression pour accepter des augmentations au-delà de ce que le TAL autorise, car ils savent que les alternatives sont rares. Les négociations de gré à gré pour des fins de bail anticipées sont plus difficiles dans un marché tendu.

Les disparités entre arrondissements

Les moyennes métropolitaines masquent des disparités importantes. L'analyse micro-géographique révèle deux réalités très différentes selon l'arrondissement.

Secteurs centraux (Plateau-Mont-Royal, Rosemont–La Petite-Patrie, Outremont, Villeray) : les loyers de marché pour les nouveaux baux s'établissent bien au-delà des moyennes SCHL. Un 4½ rénové dans Rosemont peut se louer 2 400 $ à 2 800 $ par mois. Ces arrondissements offrent une forte demande, mais les prix d'acquisition d'un triplex en bon état dépassent régulièrement 1,2 million de dollars. Le rendement sur le cash-flow initial est souvent négatif — l'investisseur parie sur l'appréciation du capital.

Arrondissements périphériques et en transition (Verdun, Mercier, Hochelaga-Maisonneuve, Saint-Michel) : les prix d'acquisition sont plus digestes, les rendements bruts plus élevés, et la pression pour l'appréciation du capital reste présente. Ces secteurs permettent plus souvent d'atteindre un équilibre financier à moyen terme.

Marché secondaire québécois : les données de ventes pour 2025 illustrent une migration des capitaux vers des régions comme Salaberry-de-Valleyfield (+21 % de ventes), Rimouski (+18 %), Rivière-du-Loup (+16 %) et Mont-Tremblant (+15 %), où les taux de capitalisation bruts sont significativement plus élevés qu'à Montréal.

Ce que ces données signifient pour vos projections financières

Le piège des loyers actuels vs les loyers du marché

Sur un plex avec des locataires en place depuis plusieurs années, les loyers affichés dans la promesse d'achat ne reflètent pas le potentiel locatif réel. La clause G du bail oblige le propriétaire à divulguer le loyer le plus bas des 12 derniers mois — ce qui peut révéler des loyers historiquement bas, parfois 30 % à 50 % sous le marché.

Avant de faire une offre, calculez deux scénarios :

• Revenus actuels : ce que l'immeuble génère avec les locataires en place
• Revenus au marché : ce que les unités pourraient générer au prix actuel du marché, en tenant compte de la rotation naturelle des locataires

La différence entre ces deux scénarios est le « potentiel de rotation » — et il doit être intégré dans votre prix d'offre.

La règle anti-flip et la stratégie de détention

La règle anti-flip impose que tout immeuble vendu moins de 12 mois après son acquisition voit son profit requalifié en revenu d'entreprise (imposé à 100 % plutôt qu'en gain en capital). Dans un marché comme Montréal où les valeurs continuent de croître, la stratégie dominante est la détention à long terme et la capitalisation sur l'appréciation, combinée à l'augmentation progressive des loyers lors de la rotation.

La ville de Québec : un marché alternatif plus serré

Pour comparaison, le marché de Québec affiche un taux d'inoccupation encore plus bas à 2,2 % en 2025. Les prix d'acquisition y sont historiquement inférieurs à ceux de Montréal, ce qui se traduit par des taux de capitalisation bruts supérieurs dès la première année. Le marché étudiant — concentré autour de l'Université Laval — constitue une niche de rentabilité particulièrement intéressante pour les grands logements de type 5½ ou 6½ loués par chambres.

Les métriques d'évaluation que les investisseurs utilisent

Avec ces données de loyers, vous pouvez calculer deux métriques de base pour évaluer un plex avant de faire une offre.

Le Multiple de Revenu Brut (MRB) est le rapport entre le prix d'achat et les revenus locatifs bruts annuels. Sur le marché montréalais, les plex en bonne condition dans les secteurs centraux se transigent souvent à un MRB de 15 à 20 — ce qui signifie que le prix correspond à 15 à 20 fois les revenus annuels. C'est élevé comparé à la plupart des autres marchés canadiens et américains.

Le taux de capitalisation brut (revenus bruts divisés par le prix d'achat) dans ces conditions tourne autour de 5 % à 6,5 % pour des plex bien situés à Montréal. Après déduction des dépenses d'exploitation (taxes, assurances, entretien, réserve pour imprévus, frais de gestion), le taux net descend souvent à 3 % à 4 %. Avec des taux hypothécaires actuels, cela rend le cash-flow positif difficile à atteindre dès l'achat dans la métropole.

C'est pourquoi la stratégie dominante des investisseurs expérimentés à Montréal est l'appréciation du capital couplée au remboursement de capital — et non la recherche de cash-flow immédiat. Les marchés secondaires comme Québec, Sherbrooke ou Saguenay offrent des rendements opérationnels supérieurs dès l'acquisition, au prix d'une appréciation du capital historiquement moins forte.

Pour un tableau complet des données de marché, des calculateurs de rendement net et une modélisation financière adaptée aux plex québécois, consultez le Guide d'investissement immobilier au Québec.

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