Fixation et augmentation de loyer au Québec en 2026 : la nouvelle grille du TAL

Pour tout propriétaire de plex au Québec, la fixation annuelle du loyer est le nerf de la guerre. Le rendement de votre immeuble en dépend directement — et la mécanique a changé de manière significative en 2026. Comprendre la nouvelle grille de calcul du Tribunal administratif du logement n'est pas optionnel. C'est la base de votre planification financière annuelle.

Ce qui a changé en 2026 : la méthode simplifiée

Jusqu'en 2025, le calcul des augmentations de loyer permises par le TAL reposait sur douze critères distincts, incluant des différentiels importants selon le type de chauffage à la charge du propriétaire (électricité, gaz, mazout). Ce système complexe a été remplacé par une nouvelle méthode radicalement simplifiée visant à offrir plus de prévisibilité.

La nouvelle grille 2026 repose sur cinq critères exclusifs :

1. La moyenne sur trois ans de l'Indice des prix à la consommation (IPC) du Québec

Ce critère remplace les estimations historiques de l'ancien système. Pour 2026, la base IPC s'établit à 3,1 %. C'est le plancher de référence avant l'application des autres critères.

2. La variation des taxes foncières et scolaires

Si vos taxes municipales et scolaires ont augmenté sur l'immeuble entre l'année précédente et l'année en cours, vous pouvez répercuter cette variation proportionnellement sur le loyer de chaque logement.

3. La variation des primes d'assurance

De même, une hausse de vos primes d'assurance habitation (propriétaire) peut être répercutée au prorata sur les locataires.

4. Les dépenses pour l'ajout d'un service ou d'une commodité

Si vous avez ajouté un service au logement — installation d'un climatiseur, d'un stationnement intérieur, d'un espace de rangement — vous pouvez intégrer ce coût dans l'augmentation de loyer selon les paramètres définis par la grille.

5. Les dépenses pour travaux majeurs

C'est le critère le plus encadré et le plus souvent mal compris. Le transfert de coûts de travaux majeurs vers les loyers est strictement plafonné à 5 % du coût total des travaux par année. Si vous avez réfait la toiture pour 60 000 $, vous pouvez ajouter 3 000 $ annuellement à l'ensemble des loyers de l'immeuble — à répartir proportionnellement entre les logements. Ce mécanisme vise explicitement à éviter les « rénovictions » déguisées.

La procédure lorsqu'un locataire refuse l'augmentation

Le scénario le plus courant : vous envoyez un avis d'augmentation de loyer dans les délais requis, et votre locataire refuse. Voici ce qui se passe :

1. Le locataire dispose d'un mois pour signifier son refus par écrit. S'il refuse, il conserve son droit de rester dans le logement.
2. Dans le mois suivant ce refus, vous devez ouvrir un dossier de fixation de loyer au TAL si vous souhaitez maintenir l'augmentation. Si vous ne le faites pas dans ce délai, vous perdez votre droit à l'augmentation pour cette période.
3. Le TAL applique la grille officielle et détermine l'augmentation justifiée en fonction de votre dossier.
4. Avec les délais actuels de 9,2 mois en moyenne pour les dossiers de fixation, une décision obtenue en janvier 2026 pour un litige de 2025 risque d'arriver alors que vous êtes déjà en train de préparer l'avis pour 2026.

L'exception pour les immeubles neufs (clause F)

Si votre immeuble a été construit et utilisé à des fins locatives depuis cinq ans ou moins, la règle de fixation par le TAL ne s'applique pas de la même manière — mais sous une condition stricte : la clause F du bail doit avoir été dûment remplie au moment de la signature du bail.

La clause F impose au propriétaire d'inscrire dans le bail le loyer maximal prévu pour les cinq premières années de location. En contrepartie, si le locataire refuse l'augmentation stipulée à cette clause, il est obligé de quitter les lieux à la fin du bail. Cette exception est puissante pour les investisseurs dans le neuf, mais elle exige une anticipation précise dès la rédaction du bail initial.

Exemple de calcul pratique pour 2026

Prenons un logement loué actuellement 1 600 $ par mois. Voici un calcul illustratif basé sur la nouvelle grille :

Ce calcul est une illustration. Le résultat final dépend des chiffres réels de votre immeuble et de l'application précise des paramètres TAL. Vous devrez conserver et documenter vos relevés de taxes, vos factures d'assurance et vos preuves de travaux pour appuyer votre dossier.

Ce que les propriétaires oublient de vérifier chaque année

Les avis d'augmentation doivent respecter des délais stricts. Pour un bail annuel se terminant le 30 juin, l'avis doit être envoyé entre le 1er janvier et le 30 avril (délai de 3 à 6 mois avant la fin du bail selon la durée de celui-ci). Un avis envoyé trop tard ne peut pas être invoqué pour l'année en cours.

La clause G du bail obligatoire exige du propriétaire d'indiquer le loyer le plus bas payé au cours des 12 derniers mois précédant la location. Cette information limite la capacité d'ajuster rapidement les loyers très bas lors d'une rotation de locataires. Son omission ou sa falsification expose à des dommages punitifs.

Pour un guide complet sur la gestion des augmentations de loyer au Québec — incluant les modèles d'avis, les formulaires TAL et les stratégies de documentation — consultez le Guide d'investissement immobilier au Québec.

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