Remboursement TPS et TVQ sur un immeuble locatif neuf au Québec

Construire ou rénover massivement un immeuble locatif neuf au Québec déclenche une règle fiscale que beaucoup d'investisseurs découvrent trop tard : l'autocotisation. Au moment où vous louez la première unité, vous êtes réputé avoir vendu et racheté l'immeuble entier, et vous devez verser la TPS fédérale (5 %) et la TVQ provinciale (9,975 %) sur sa juste valeur marchande. Pour un immeuble valant 1 million de dollars, cela représente près de 150 000 $ de taxes à débourser — avant même de percevoir le premier loyer.

Heureusement, des programmes de remboursement existent. Comprendre leurs conditions précises avant de commencer un projet est aussi important que votre financement.

Pourquoi l'autocotisation s'applique à la construction neuve

L'achat d'un plex existant est exempté de TPS et TVQ. Ce n'est pas le cas pour la construction d'un immeuble locatif neuf ou pour des rénovations si majeures qu'elles équivalent à la construction d'un nouvel immeuble — généralement définies comme des travaux qui refont plus de 90 % de l'infrastructure.

Au moment où vous louez la première unité, la règle de l'autocotisation s'applique. Le propriétaire est considéré avoir effectué une fourniture taxable à lui-même, et doit s'autocotiser sur la juste valeur marchande totale du projet à cette date. Cette valeur est généralement établie par une évaluation indépendante et non pas par le coût de construction.

C'est une sortie de trésorerie majeure qu'il faut financer. Elle survient souvent au moment où votre projet vient de se terminer et où vous n'avez pas encore pleinement stabilisé les revenus locatifs.

Le remboursement fédéral : 100 % de la TPS depuis septembre 2023

C'est le changement le plus significatif pour les constructeurs d'immeubles locatifs neufs. Depuis le 13 septembre 2023, le gouvernement fédéral accorde un remboursement de 100 % de la TPS pour les immeubles construits spécialement pour la location à long terme.

Conditions d'admissibilité fédérales

Pour bénéficier de ce remboursement intégral, votre projet doit respecter les conditions suivantes :

• Quatre unités privées ou plus (les duplex et triplex ne sont pas admissibles à ce programme spécifique de 100 %)
• Les travaux doivent commencer avant 2031
• Les travaux doivent être achevés avant 2036
• Au moins 90 % des unités doivent être destinées à la location résidentielle à long terme (baux d'un an ou plus)

Si votre projet répond à ces critères, la TPS autocotisée vous est entièrement remboursée. Pour un immeuble de 10 unités valant 2 millions de dollars, cela représente 100 000 $ récupérés — une différence majeure dans la viabilité du projet.

Le remboursement provincial : TVQ partielle avec plafonds stricts

Le programme provincial de Revenu Québec est plus restrictif et comporte des plafonds qui en limitent l'impact pour les projets de valeur élevée.

Taux de remboursement : 36 % des taxes TVQ payées lors de l'autocotisation.

Plafonds par unité :

• Remboursement TVQ maximal : 7 182 $ par unité
• Ce maximum s'applique lorsque la juste valeur marchande de l'unité est inférieure à 200 000 $
• Le remboursement diminue progressivement au-delà de 200 000 $
• Il est totalement annulé si la juste valeur marchande de l'unité atteint 225 000 $

Cette limite rend le remboursement TVQ pratiquement sans effet pour les projets dans les marchés urbains où la valeur par unité dépasse couramment 300 000 $ à 500 000 $. À Montréal, la quasi-totalité des immeubles locatifs neufs auront des unités dont la valeur marchande dépasse largement le seuil de 225 000 $, ce qui annule le remboursement TVQ.

Pour la TPS, le plafond historique (avant le nouveau programme de 100 %) était de 6 300 $ par unité avec un seuil de revenu à 450 000 $ de JVM par unité — mais ce plafond ne s'applique plus aux projets admissibles au nouveau programme fédéral de remboursement intégral.

Les formulaires à soumettre

Pour obtenir les remboursements, vous devez soumettre des formulaires spécifiques dans un délai strict de deux ans suivant la fin du mois au cours duquel l'autocotisation a été effectuée :

• FP-524 : Demande de remboursement fédérale (TPS)
• VD-370.67 : Demande de remboursement provinciale (TVQ)

Ces délais sont non négociables. Un dépôt tardif entraîne la perte du droit au remboursement.

Planification pratique : ce que cela signifie pour votre projet

La séquence financière à prévoir

1. Construisez et obtenez un certificat d'occupation
2. Louez la première unité — la règle de l'autocotisation se déclenche
3. Faites évaluer la juste valeur marchande de l'immeuble par un évaluateur agréé
4. Calculez la TPS et la TVQ sur cette JVM
5. Versez ces taxes à l'ARC et à Revenu Québec
6. Soumettez les formulaires de remboursement
7. Recevez les remboursements (quelques mois après la soumission)

Il est essentiel de préfinancer la sortie de trésorerie entre l'autocotisation et la réception du remboursement fédéral. Dans certains projets, il peut s'agir de plusieurs centaines de milliers de dollars à avancer temporairement.

Duplex et triplex : situation différente

Les immeubles de deux, trois ou quatre logements ne sont pas admissibles au programme fédéral de remboursement à 100 % (qui exige quatre unités privées ou plus). Pour ces projets, l'autocotisation s'applique, et les remboursements disponibles sont limités aux programmes partiels existants avec leurs plafonds restrictifs.

Si vous construisez un triplex neuf avec des unités valant 400 000 $ chacune, vous paierez la TPS et la TVQ sur 1,2 million de dollars et récupérerez très peu. C'est un coût qui doit être intégré dans la rentabilité du projet dès le départ.

Pour un guide complet de la fiscalité des immeubles locatifs neufs et existants au Québec — incluant la déduction pour amortissement, le gain en capital et la règle anti-flip — le Guide d'investissement immobilier au Québec couvre l'ensemble de ces mécanismes dans un même ouvrage de référence.

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