מסלולי מיסוי שכר דירה בישראל: פטור, 10% או מס שולי — מה משתלם?
מסלולי מיסוי שכר דירה בישראל: פטור, 10% או מס שולי — מה משתלם?
שאלה שמשקיעים ישראלים רבים שואלים את עצמם רק כשרואה החשבון שולח חשבונית: "כמה מס אני צריך לשלם על שכר הדירה?" החוק הישראלי מציע שלושה מסלולים שונים לחלוטין — וכל אחד מהם עדיף בנסיבות שונות. בחירה שגויה יכולה לעלות אלפי שקלים בשנה.
מסלול 1: פטור מלא — מתחת לתקרה ולא צריך לדווח
הפטור המלא ניתן כאשר סך כל הכנסות השכירות החודשיות מכלל הנכסים אינו עולה על 5,654 ש"ח לחודש (נכון ל-2026).
- הדירה חייבת לשמש למגורים בפועל
- המשכיר הוא אדם פרטי (לא חברה)
- הדירה אינה רשומה בספרי עסק
אם הכנסת השכירות שלכם נמצאת מתחת לתקרה — אין חובת דיווח ואין מס. פשוט.
פטור חלקי: אם שכר הדירה גבוה מהתקרה אך נמוך מ-11,308 ש"ח בחודש, מופעל מנגנון של "תקרה מתואמת". ניתן לקזז חלק יחסי של הוצאות כנגד הסכום החייב.
דוגמה: שכר דירה של 7,000 ש"ח בחודש:
- חריגה: 7,000 - 5,654 = 1,346 ש"ח
- תקרה מתואמת פטורה: 5,654 - 1,346 = 4,308 ש"ח
- סכום חייב במס: 7,000 - 4,308 = 2,692 ש"ח
- מס שולי על 2,692 ש"ח (31% לאדם עובד): 834 ש"ח לחודש
מסלול 2: מס קבוע 10% — פשוט, ללא ניכוי הוצאות
לפי סעיף 122 לפקודת מס הכנסה, ניתן לשלם 10% מכלל הכנסת השכירות ברוטו — מהשקל הראשון, ללא הגבלת תקרה.
יתרון: פשוט. ניתן לשלם עד ה-31 בינואר של השנה שאחרי ללא קנסות, ללא דוח שנתי מורכב (לרוב).
חיסרון קריטי: חל איסור מוחלט על קיזוז הוצאות. ריבית משכנתא, פחת, תיקונים, ביטוחים — אף אחד מהם לא מקטין את הסכום החייב. המס הוא על ההכנסה הגולמית, לא על הרווח.
מתי זה משתלם: כאשר ההוצאות נמוכות יחסית — למשל, דירה ללא משכנתא שמניבה 6,000 ש"ח בחודש. 10% ממנה הם 600 ש"ח מס — לעומת מס שולי של 31% שיכול להגיע ל-1,860 ש"ח (אם לא מנוכות הוצאות).
מסלול 3: מס שולי — יקר על הנייר, זול בפועל למי שממנף
במסלול השולי, הכנסות השכירות מצטרפות לכלל ההכנסות ומוסות לפי מדרגות מס הכנסה רגילות. עבור אדם עובד שמדרגת המס שלו מתחילה מ-31% — זה נשמע יקר מאוד.
אבל: במסלול זה ניתן לנכות את כל ההוצאות שהוצאו לייצור ההכנסה:
- ריבית ריאלית על משכנתא
- פחת מבנה (2% משווי הנכס לשנה)
- תיקונים שוטפים
- ביטוח, שכר טרחת עו"ד, דמי ניהול
מתי זה משתלם: משקיע עם מינוף גבוה שמשלם ריביות גבוהות. בסביבת ריבית של 2026 (ממוצע 4.79%), ייתכן שתשלומי הריבית + פחת = כמעט כל הכנסת השכירות. התוצאה: הכנסה חייבת שמתקרבת לאפס, ואולי אפילו הפסד לצרכי מס שניתן לקזז בשנים הבאות.
דוגמה: שכר דירה 8,000 ש"ח. ריבית משכנתא חודשית: 4,500 ש"ח. פחת חודשי (2% מ-1.5 מיליון): 2,500 ש"ח.
- הכנסה חייבת: 8,000 - 4,500 - 2,500 = 1,000 ש"ח
- מס שולי 31%: 310 ש"ח לחודש
- לעומת מסלול 10%: 8,000 × 10% = 800 ש"ח לחודש
במקרה זה, המסלול השולי זול יותר — למרות ששיעור המס גבוה יותר.
Free Download
Get the Israel — Investment Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
גמישות מוחלטת: ניתן לשנות מסלול כל שנה
חשוב לדעת: ניתן לבחור מסלול שונה לכל שנת מס בנפרד. אם בשנה אחת ההוצאות גבוהות — בחרו מסלול שולי. אם הוצאות נמוכות — מסלול 10%. המגבלה היחידה: אין לפצל מסלולים בתוך אותה דירה באותה שנה.
מסלול מיוחד: שוכרים-משכירים (מ-2023)
אם אתם משכירים את דירתכם היחידה ובו-זמנית שוכרים דירה אחרת למגוריכם — קיים מסלול נוסף לפי סעיף 122(ו). הוא מאפשר לקזז את שכר הדירה שאתם משלמים (עד 7,500 ש"ח לחודש) מהכנסת השכירות שאתם מקבלים. תשלמו 10% רק על ההפרש החיובי.
זה רלוונטי לאנשים שגרים בדירה שכורה בעיר יקרה בעוד שהנכס שבבעלותם מושכר בעיר אחרת.
כדי להחליט איזה מסלול מתאים לנסיבות שלכם — בהתחשב בריבית המשכנתא, בגיל, ובמספר הנכסים — המדריך המלא להשקעה בנדל"ן בישראל כולל תרשים זרימה מודרך שמוביל להחלטה הנכונה.
סיכום
| מסלול | מס על | ניכוי הוצאות | מתי עדיף |
|---|---|---|---|
| פטור | 0% (מתחת לתקרה) | לא רלוונטי | שכר דירה מתחת 5,654 ש"ח |
| 10% קבוע | הכנסה ברוטו | אסור | ללא מינוף כבד, הוצאות נמוכות |
| מס שולי | רווח נקי | מלא | מינוף גבוה, ריבית גבוהה |
הכלל הבסיסי: ככל שהמינוף גבוה יותר וההוצאות גדולות יותר, כך המסלול השולי הופך לאטרקטיבי יותר — גם אם שיעור המס שלו גבוה יותר על הנייר.
Get Your Free Israel — Investment Checklist
Download the Israel — Investment Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.