Notariskosten Huis Kopen België: Ereloon, Administratieve Kosten en Totaalplaatje

Wanneer starters vragen wat een woning "kost", denken ze aan de aankoopprijs. Maar de echte cashvraag is: hoeveel heb je op dag van de akte op tafel nodig? De notariskosten en registratierechten zijn voor de meeste kopers een onaangename verrassing, omdat ze nergens duidelijk worden gecommuniceerd — niet door de vastgoedmakelaar, niet door de bank.

Waaruit bestaan de notariskosten?

Bij de aankoop van een woning betaal je eigenlijk twee facturen aan de notaris: één voor de koopakte en één voor de kredietakte (als je een hypothecaire lening opneemt). Elk van die aktes genereert drie kostencomponenten.

1. Het notarisereloon

Dit is de vergoeding voor de intellectuele en juridische prestaties van de notaris. Het ereloon is federaal gereguleerd via een degressieve baremaschaal vastgelegd bij Koninklijk Besluit. "Degressief" betekent dat het percentage daalt naarmate de aankoopprijs stijgt.

Concurrentie op het ereloon bestaat niet: geen enkele notaris mag van het wettelijke barema afwijken. Tariefonderhandeling is wettelijk verboden.

Dankzij de notarishervorming van 1 januari 2023 geniet een eerste koper (enige eigen woning, max. €850.000) de volgende kortingen:

• 10% korting op het ereloon voor de koopakte
• 20% korting op het ereloon voor de kredietakte

Voor een woning van €300.000 bedraagt het wettelijke basisereloon voor de koopakte €2.477,65 excl. btw. Na 10% korting is dat ca. €2.230 excl. btw. Inclusief 21% btw: ca. €2.700.

2. De administratieve dossierkosten

De notaris rekent kosten aan voor het opvragen van verplichte documenten: bodemattest, stedenbouwkundige inlichtingen, kadastraal uittreksel, inschrijving in de registers. Vroeger konden die kosten sterk variëren per kantoor.

Sinds de hervorming van 2023 zijn de administratieve kosten wettelijk geplafonneerd:

• Maximum €750 voor de koopakte (excl. btw → €907,50 incl. 21% btw)
• Maximum €550 voor de kredietakte (excl. btw → €665,50 incl. 21% btw)

3. Uitgaven aan derden

Dit zijn de registratierechten, het recht op hypotheekinschrijving, het loon van de hypotheekbewaarder en administratieve retributies die de notaris namens jou betaalt aan overheidsinstanties. Dit zijn geen winst voor de notaris — het zijn doorgangsgelden.

De registratierechten zijn veruit de grootste post en afhankelijk van het gewest waar de woning gelegen is:

• Vlaanderen: 2% (enige eigen woning)
• Wallonië: 3% (enige eigen woning)
• Brussel: 12,5%, maar eerste €200.000 is vrijgesteld (abattement)

Totale bijkomende kosten: drie gewesten vergeleken

De onderstaande tabel toont de volledige bijkomende kosten bij een aankoop van €300.000 in elk gewest, bij een LTV van 90% (lening van €270.000):

Het verschil tussen Vlaanderen en Brussel bij dezelfde aankoopprijs bedraagt ruim €6.500 — puur door de registratierechten. Dit illustreert waarom de ligging van het pand zo zwaar doorweegt in de totale cashplanning.

Kan ik een tweede notaris kiezen?

Ja. De koper heeft het recht om een eigen notaris te kiezen, los van de notaris die de verkoper aanstelt. Als beide partijen een eigen notaris hebben, verdelen die twee notarissen het wettelijke ereloon onderling — de koper betaalt nooit méér dan bij één notaris. De administratieve kosten worden wel per kantoor berekend, maar de meerprijs is beperkt (doorgaans minder dan €300 extra).

Het inschakelen van een eigen notaris is zinvol als je specifieke vragen hebt over stedenbouwkundige vergunningen, erfdienstbaarheden of fiscale optimalisatie.

De hypothecaire volmacht: lagere kosten voor de kredietakte

In plaats van een volledige hypothecaire inschrijving kunnen koper en bank overeenkomen om te werken met een hypothecaire volmacht (of mandaat). De bank geeft je toestemming om later een hypotheek te vestigen als je in gebreke blijft, maar die hypotheek is nog niet formeel geregistreerd.

Voordeel: op een mandaat is geen recht op hypotheekinschrijving (1% van het geleende bedrag) verschuldigd, en de notariskosten zijn lager. Voor een lening van €270.000 dalen de kosten van de kredietakte van ca. €4.300 naar ca. €3.000 — een besparing van ca. €1.300.

Nadeel: banken werken niet altijd mee met een mandaat, en het risico bestaat dat de bank later toch de volledige hypotheek eist als je financiële situatie verandert.

Wat is inbegrepen in de prijs op Immoweb?

Niets van het bovenstaande. De vraagprijs op een vastgoedplatform is de aankoopprijs excl. alle kosten. De registratierechten, de notariskosten en de bankkosten komen volledig bovenop. Voor een woning van €300.000 in Vlaanderen heb je dus minimaal €44.000 à €46.000 cash nodig als je 10% eigen inbreng op de aankoopprijs voorziet.

Goedkope rekentruc: reken op 15% tot 20% bovenop de aankoopprijs als grove schatting van de totale cashvereiste in Brussel, en 12% tot 15% in Vlaanderen of Wallonië bij een standaard 90%-lening.

Wanneer betaal je de notariskosten?

De notariskosten en registratierechten worden betaald op de dag van de authentieke akte. Je betaalt niet bij het compromis. Tussen het compromis en de akte (gemiddeld drie tot vier maanden) heeft de notaris de nodige opzoekingen gedaan. Pas op dag van de akte maak je het volledige bedrag over op de derdenrekening van de notaris.

Wil je een volledig overzicht van de aankoapprocedure stap voor stap, de registratierechten per gewest en modelclausules voor het compromis? Ontvang de complete gids voor je eerste woning in België.

See more Belgium guides →