Plus-value immobilière au Maroc : ce que le primo-accédant doit savoir avant de revendre

Vous achetez votre premier logement au Maroc aujourd'hui. Vous pensez peut-être à revendre dans quelques années si votre situation change. Ce que très peu d'acheteurs comprennent au moment de l'achat, c'est que la manière dont vous structurez la transaction aujourd'hui détermine directement ce que vous paierez au fisc le jour où vous revendrez.

Qu'est-ce que la plus-value immobilière (TPI) au Maroc ?

Lorsque vous revendez un bien immobilier au Maroc à un prix supérieur à son prix d'acquisition, la différence — appelée profit foncier — est soumise à la Taxe sur les Profits Immobiliers (TPI), collectée par la Direction Générale des Impôts (DGI).

Le taux de droit commun est de 20 % du profit imposable, avec un minimum de perception de 3 % du prix de cession, même si vous revendez à perte. Ce minimum de 3 % est exigible dans tous les cas, sauf exonération totale.

Comment le profit imposable est-il calculé ?

La formule de base : Prix de cession - Prix de revient ajusté

Le prix de cession est le prix que vous percevez au moment de la vente.

Le prix de revient est reconstitué comme suit :

• Prix d'acquisition déclaré dans l'acte de vente original
• Majoré des frais d'acquisition réels (droits d'enregistrement, conservation foncière, honoraires du notaire)
• Majoré des dépenses de travaux justifiées (avec factures)
• Majoré d'un coefficient de réévaluation annuel (indexé sur l'évolution des prix à la consommation, publié chaque année par la DGI)

Le coefficient de réévaluation est un avantage réel : plus vous gardez le bien longtemps, plus le prix de revient ajusté se rapproche du prix de marché, et plus la plus-value imposable se réduit.

L'exonération totale après 6 ans de résidence principale

C'est la disposition la plus avantageuse pour le primo-accédant qui occupe son logement.

Si vous avez habité le bien à titre de résidence principale continue pendant au moins 6 ans au moment de la cession, vous êtes totalement exonéré de TPI — quelle que soit la plus-value réalisée.

Pour bénéficier de cette exonération, vous devez :

1. Justifier de la résidence principale effective sur toute la période (contrats d'eau, d'électricité, domiciliation fiscale, etc.)
2. Produire ces justificatifs au moment de la déclaration de cession

Cette exonération s'applique également si vous habitez le bien depuis plus de 4 ans et que vous réinvestissez le produit de la cession dans l'achat d'un autre logement principal dans un délai de 6 mois. Les règles précises de ce remploi sont à vérifier avec un notaire ou un conseiller fiscal au moment de la cession.

Le lien entre Daam Sakan et la plus-value

Si vous avez bénéficié du programme Daam Sakan (subvention directe de 70 000 ou 100 000 MAD), vous êtes soumis à une obligation de résidence principale pendant 5 ans. En pratique, vous ne pouvez pas revendre avant ce délai sans restituer l'intégralité de la subvention à l'État.

Les deux règles se cumulent bien : en respectant l'obligation Daam Sakan de 5 ans, et en habitant encore un an de plus (soit 6 ans total), vous atteignez l'exonération totale de TPI. Le timing est cohérent.

La sous-déclaration : le piège qui se retourne contre vous

La pratique courante de sous-déclarer le prix d'achat ("le noir") est préjudiciable pour le vendeur d'une façon que beaucoup ignorent — mais elle l'est également pour vous en tant qu'acheteur qui revendrez un jour.

Si vous achetez un bien à 600 000 MAD mais n'en déclarez que 450 000 MAD dans l'acte notarié, votre prix de revient officiel est de 450 000 MAD. Quand vous revendrez à 750 000 MAD dans 10 ans, la DGI calculera votre profit imposable sur la base :

750 000 - prix de revient ajusté de 450 000 MAD = 300 000 MAD de profit imposable

Au lieu de ce qu'il devrait réellement être : 750 000 - 600 000 (prix réel) = 150 000 MAD.

Vous paierez la TPI sur une plus-value fictive deux fois plus élevée. La "économie" réalisée sur les droits d'enregistrement à l'achat sera effacée et au-delà par l'impôt supplémentaire à la revente.

La Loi de Finances 2026 a également introduit une pénalité immédiate de 2 % sur les droits d'enregistrement pour les paiements non traçables — ce qui rend la sous-déclaration encore plus coûteuse à court terme.

Cas où la TPI s'applique même à un primo-accédant

Quelques situations où vous ne bénéficierez pas de l'exonération de 6 ans :

• Revente avant 6 ans sans remploi dans un nouveau logement principal : la TPI s'applique intégralement
• Le bien n'a pas été votre résidence principale effective (vous l'avez loué ou laissé vacant) : vous perdez le bénéfice de l'exonération même après 6 ans
• Bien hors résidence principale (investissement locatif, résidence secondaire) : la TPI s'applique dès le premier dirham de plus-value, sans exonération liée à la durée de détention dans la plupart des cas

Démarche pratique au moment de la cession

La déclaration de profit foncier et le paiement de la TPI se font dans les 30 jours suivant la signature de l'acte de vente. C'est le notaire instrumentant la vente qui procède au calcul, à la retenue à la source et au reversement à la DGI.

Conservez précieusement :

• L'acte de vente original de votre achat
• Toutes les factures de travaux réalisés (qui réduisent votre profit imposable)
• Les justificatifs de résidence principale si vous visez l'exonération totale

La fiscalité immobilière marocaine est un domaine où les erreurs se paient cher, souvent des années après l'achat. Le Guide d'Achat de votre Premier Bien Immobilier au Maroc couvre la structure complète des frais, des taxes à l'achat, et les implications fiscales à anticiper pour protéger votre patrimoine sur le long terme.

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