Povrat poreza na prvu nekretninu: Koliko možete dobiti nazad i kako

Platiti 4.500 eura poreza, pa ga onda tražiti natrag — zvuči nelogično, ali to je točno kako funkcionira hrvatska državna potpora za kupnju prve nekretnine od 2025. godine. Novi sustav nije ukidanje poreza unaprijed, nego naknadni povrat. I ono što većina kupaca ne zna: iznos koji možete dobiti natrag znatno je veći nego što misle.

Kako sustav funkcionira od 2025. godine

Stari APN program subvencioniranja stambenih kredita — onaj u kojemu je država pokrivala do 51% mjesečnog anuiteta pet godina — više ne postoji. Od 1. siječnja 2025. primjenjuje se novi mehanizam koji djeluje kroz povrat poreza, a administrira ga isti APN.

Razlika je ključna: umjesto da vam država smanjuje ratu kredita, vi najprije platite porez u cijelosti, a potom podnosite zahtjev APN-u koji vam vraća novac na račun. To znači da na dan kupnje morate imati dovoljno gotovine za pokrivanje poreza — plus sve ostale transakcijske troškove.

Pravo na povrat vrijedi za sve kupoprodajne ugovore sklopljene od 1. siječnja 2025. nadalje, bez vremenskog ograničenja trajanja programa.

Koliko možete dobiti natrag

Iznos ovisi o dvije stvari: vrsti nekretnine (novogradnja ili starogradnja) i broju članova vašeg kućanstva.

Kupnja starogradnje od fizičke osobe

Plaćate porez na promet nekretnina od 3% tržišne vrijednosti nekretnine. Ako je stan vrijedan 150.000 EUR, porez iznosi 4.500 EUR. Potom imate pravo na povrat 100% uplaćenog poreza — ali samo za priznatih kvadratnih metara.

Što se smatra "priznatim"? APN ograničava kvadraturu prema veličini vašeg kućanstva:

Ako samac kupuje stan od 50 m² u Zagrebu na Trešnjevci (referentna cijena EIZ-a: 3.052 EUR/m²), a ugovorena cijena je 150.000 EUR (tj. 3.000 EUR/m²), povrat se računa za cijelu površinu jer je unutar limita. U tom slučaju dobivate natrag gotovo cijeli iznos plaćenog poreza — oko 4.087 EUR od uplaćenih 4.500 EUR.

Kupnja novogradnje od pravne osobe

Ovdje ne plaćate porez na promet nekretnina od 3%, jer je u cijenu novogradnje već ugrađen PDV od 25%. Umjesto toga, pravo je na povrat do 50% plaćenog PDV-a za priznatih kvadratnih metara.

Ovo je financijski snažniji instrument. Za stan od 150.000 EUR (s PDV-om) povrat PDV-a na priznatih 50 m² za samca može dosegnuti i više od 13.000 EUR — što ne samo da pokriva porez, nego pokriva i sve ostale transakcijske troškove kupnje.

Za bračni par koji kupuje stan od 250.000 EUR u centru Zagreba, povrat PDV-a može iznositi čak 23.214 EUR.

Opasna zamka: pravilo o dopuštenom odstupanju

Postoji jedan detalj koji godišnje košta tisuće eura kupce koji nisu dobro pročitali zakon.

Zakon dopušta da vaš stan bude malo veći od priznatog limita — ali samo do 15 m² više. Ako to prekoračite, ne dobivate samo smanjeni povrat. Gubite ga u potpunosti.

Konkretno: samac (limit 50 m²) koji kupi stan od 62 m² dobiva povrat za priznatih 50 m². Ali samac koji kupi stan od 66 m² — ni cente. Razlika od 4 m² znači gubitak tisuća eura.

Prije nego što uopće počnete gledati stanove, provjerite kolika vam je maksimalna dopuštena površina uz pravo na povrat.

Uvjeti za ostvarivanje prava na povrat

Sve sljedeće morate kumulativno ispuniti:

• Dob: mlađi od 45 godina u trenutku podnošenja zahtjeva
• Prva nekretnina: ni vi ni vaš bračni ili izvanbračni partner ne smijete imati u vlasništvu drugu nekretninu prikladnu za stanovanje
• Bez prethodnih državnih potpora: korisnici starih APN kredita automatski su isključeni
• Prijava prebivališta: vi, partner i djeca morate prijaviti stvarno prebivalište na kupljenu adresu
• Rok zadržavanja: nekretninu ne smijete prodati, iznajmiti niti odjaviti prebivalište u roku od 5 godina — inače morate vratiti cijeli iznos potpore

Kako podnijeti zahtjev

1. Nakon preuzimanja nekretnine odmah prijavite prebivalište na novu adresu
2. Ako kupujete starogradnju, pričekajte rješenje Porezne uprave (u prosjeku oko 6 tjedana) i platite 3% PPN-a
3. Pripremite zahtjev APN-u u roku od 24 mjeseca od dana sklapanja ugovora
4. Zahtjev šaljite preporučenom poštom na adresu: APN Zagreb, Savska cesta 41, 10000 Zagreb

Obvezna dokumentacija uključuje: APN obrazac ovjeren kod javnog bilježnika, presliku osobne, ovjerenu kopiju kupoprodajnog ugovora, ZK izvadak, potvrdu o prebivalištu za sve članove obitelji (ne stariju od 30 dana) i dokaz o plaćenom porezu.

APN ima 90 dana za isplatu od zaprimanja potpune dokumentacije. Od proljeća 2026. APN je zaprimio više od 5.000 zahtjeva, od kojih je oko 300 vraćeno na dopunu — uglavnom zbog nepotpune dokumentacije.

Što se računa kao "referentna cijena"

Izračun se ne temelji na vašoj ugovorenoj cijeni nego na referentnoj prosječnoj cijeni za svaku jedinicu lokalne samouprave, koju utvrđuje Ekonomski institut Zagreb (EIZ) i objavljuje APN. Ako je vaša cijena viša od referentne, povrat se računa prema referentnoj. Ako je niža — prema vašoj cijeni.

Ugovorena cijena ne smije biti više od 50% viša od referentnog prosjeka. Ako prijeđe tu granicu, zahtjev se u potpunosti odbija.

Za Zagreb, referentne cijene po četvrtima variraju od 1.709 EUR/m² (Sesvetski Kraljevec) do 3.413 EUR/m² (Centar), što znači da ovisno o lokaciji imate različitu osnovicu za izračun povrata.

Sustav povrata poreza najznačajnija je financijska olakšica za kupce prvih nekretnina u modernoj hrvatskoj stambenoj politici — ali samo ako znate točno kako ga koristiti. Vodič za kupnju prvog stana u Hrvatskoj pokriva cijeli proces korak po korak, uključujući kalkulator priznatih kvadratura i sve obrasce koje trebate za prijavu.

See more Croatia guides →