Porez na nekretnine Hrvatska 2025: Tko plaća, koliko i tko je oslobođen

Vlasnici drugog stana ili vikendice u Hrvatskoj od 2025. godine plaćaju novi godišnji namet koji dotad nije postojao. Nije to isti porez koji ste platili pri kupnji nekretnine — taj je jednokratan. Novi porez na nekretnine je godišnja obveza koja se ponavlja svake godine i čiji iznos ovisi o tome gdje se nekretnina nalazi i što s njom radite. Razumijevanje razlike između ta dva poreza, i znanje tko je u potpunosti oslobođen plaćanja, direktno utječe na izračun neto prinosa od investicije.

Porez na promet nekretnina vs. porez na nekretnine: dvije različite stvari

Mnogi investitori miješaju ova dva pojma, što dovodi do krive kalkulacije troškova.

Porez na promet nekretnina plaća se jednokratno, pri kupoprodaji nekretnine. Iznosi 3% od ugovorene ili procijenjene tržišne vrijednosti. Plaća ga kupac, u roku koji odredi Porezna uprava nakon sklapanja kupoprodajnog ugovora. Ako kupujete novogradnju od investitora koji je u sustavu PDV-a, umjesto poreza na promet plaćate PDV (koji je ukalkuliran u cijenu). Porez na promet jednokratni je trošak transakcije — plaća se jednom i ne ponavlja.

Novi porez na nekretnine uveden je 1. siječnja 2025. godine i potpuno je drugačiji instrument. To je godišnji porez koji se plaća svake godine, dok god je nekretnina u vlasništvu i ne koristi se za trajno stanovanje vlasnika. Zamjenjuje i proširuje raniji porez na kuće za odmor, koji je imao znatno uži doseg. Prihod od ovog poreza ne ide u državni proračun: 80% zadržava grad ili općina na čijem teritoriju se nekretnina nalazi, a 20% ide županiji.

Tko plaća novi godišnji porez na nekretnine

Porez plaća vlasnik nekretnine upisan u zemljišnim knjigama na dan 1. siječnja tekuće godine. Ako je nekretnina u suvlasništvu više osoba, porez se dijeli prema udjelima.

Obvezi podliježu:

• vlasnički objekti koji se ne koriste kao primarno stalno stanovanje
• kuće za odmor i vikendice
• turistički apartmani
• prazni, neuseljeni stanovi i poslovni prostori
• "druga nekretnina" — svaka nekretnina koja nije vlasnikovo registrirano primarno boravište

Koliko iznosi porez po kvadratu

Zakonom su utvrđene minimalna i maksimalna stopa, a svaka općina i grad samostalno odlučuju o točnom iznosu unutar tog raspona. Raspon iznosi od 0,60 eura do 8,00 eura po kvadratnom metru korisne površine godišnje.

Lokalne jedinice mogu primijeniti i zoniranje — različite stope za centar i periferiju ili prema starosti objekta. U praksi, prema ranim najavama i procjenama, stope izgledaju ovako:

Primjer izračuna: Stan od 60 m² u Splitu, pri stopi od 3,00 EUR/m², godišnje nosi poreznu obvezu od 180 eura (15 eura mjesečno). U Dubrovniku, pri stopi od 5,00 EUR/m², to je 300 eura godišnje. Ovi iznosi ulaze ravno u kalkulaciju operativnih troškova investicije i smanjuju neto prinos.

Rokovi plaćanja u pravilu su podijeljeni u dvije rate: 30. lipnja i 30. studenog.

Kompletan izračun neto povrata na investiciju za Split i Zagreb — uzimajući u obzir sve porezne troškove uključujući ovaj — pronaći ćete u Vodiču za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj.

Tko je oslobođen plaćanja

Zakon predviđa jasna oslobođenja:

Primarno stanovanje: Nekretnina koja je vlasnikovo registrirano i stvarno primarno mjesto stanovanja u potpunosti je oslobođena. Porezna uprava i inspekcija mogu provjeravati stvarnu useljenost kroz potrošnju energenata i prijavljeno boravište — papirna prijava bez stvarnog boravka ne garantira oslobođenje.

Dugoročni rezidencijalni najam: Ovo je za investitore najvažnija odredba. Nekretnina koja se izdaje u dugoročni najam, s valjanim ugovorom o najmu koji je prijavljen Poreznoj upravi do 31. ožujka tekuće godine, pri čemu najam traje najmanje 10 mjeseci u godini, u potpunosti je oslobođena godišnjeg poreza na nekretnine. Vlasnik koji dugoročno iznajmljuje stan preskače ovaj porez u cijelosti.

Neuseljivi objekti: Objekti koji su zbog oštećenja ili dotrajalosti potpuno neuseljivi, te nekretnine u javnoj ili društvenoj upotrebi.

Zašto dugoročni najam postaje porezno atraktivniji

Sinkronizirani učinak novog poreza na nekretnine i poreznog tretmana najma jasno favorizira dugoročno iznajmljivanje nad kratkoročnim turizmom ili ostavljanjem nekretnine praznom.

Vlasnik koji drži stan prazan ili iznajmljuje turistima plaća godišnji porez od 180 do 480 eura (za stan od 60 m², ovisno o lokaciji). Uz to plaća paušalni porez po krevetu za turiste (100–300 eura po krevetu godišnje u I. kategoriji), PDV na provizije stranih platformi i ostale operativne troškove.

Vlasnik koji stan iznajmljuje dugoročno plaća porez na dohodak od 8,4% efektivne stope (12% na 70% najamnine), ali ne plaća godišnji porez na nekretnine. Nema paušalnih nameta po krevetu, nema obveza prema eVisitoru, nema kategorizacije.

Za investitora koji računa neto prinos, a ne bruto, ova razlika u poreznom opterećenju premošćuje velik dio jaza između viših turističkih i nižih rezidencijalnih najamnina.

Kako se porez utvrđuje i kada se plaća

Obveznici poreza ne podnose sami obračun — Porezna uprava dostavlja rješenje o porezu na temelju podataka iz registra nekretnina i evidencija lokalne samouprave. Rješenje primate poštom na adresu koja je evidentirana za nekretninu ili na adresu vašeg prijavljenog boravišta.

Ako smatrate da rješenje nije pravilno obračunato — primjerice, ako je nekretnina u međuvremenu stavljena u dugoročni najam i ugovor je uredno prijavljen, ali rješenje i dalje pokazuje obvezu — imate pravo žalbe u zakonskom roku od 30 dana od primitka rješenja. Žalba se podnosi Poreznoj upravi koja je rješenje izdala.

Iznos prikazane porezne obveze ovisi o korisnoj površini upisanoj u evidenciju, a ne o ukupnoj ili brutto površini objekta. Ako su etažni elaborat i registar nekretnina zastarjeli i ne odražavaju stvarno stanje objekta, može doći do razlike između obračunatog i stvarnog iznosa — još jedan razlog zašto je uređena dokumentacija preduvjet za svaku ozbiljnu investiciju.

Porez na nekretnine i kratkoročni turistički najam: dvostruki teret

Vlasnici turističkih apartmana suočeni su s kumulativnim poreznim opterećenjem koje se u prvoj godini primjene novog zakona često pokazalo kao neprijatno iznenađenje.

Godišnji porez na nekretnine ne isključuje niti ne zamjenjuje paušalni porez koji se plaća za turističku djelatnost. Radi se o dva potpuno odvojena poreza koji se plaćaju neovisno jedan o drugom. Turist koji placira apartman plaća i godišnji porez na nekretnine (jer se nekretnina ne koristi za primarno stanovanje) i paušalni porez po krevetu (za turističku djelatnost) i PDV na provizije platformi. U kalkulaciji ukupnih troškova turistički model nosi trostruko porezno opterećenje tamo gdje dugoročni najam nosi samo jedno.

Investitori koji su ulaz u turistički sektor planirali na temelju izračuna napravljenih 2022. ili 2023. — prije uvođenja novog poreza na nekretnine — moraju revidirati svoju računicu. Stopa povrata koja je izgledala atraktivno tada, danas može biti ispod razine praga isplativosti.

See more Croatia guides →