Porez na najam stana u Hrvatskoj: Paušal, stvarni troškovi i što je isplativije

Svaki vlasnik koji iznajmljuje stan u Hrvatskoj mora platiti porez. To je činjenica. Ali iznos koji ćete platiti može se drastično razlikovati ovisno o tome koji model iznajmljivanja primjenjujete i kako je ugovor prijavljen. Razlika između dobro strukturirane situacije i loše organiziranog iznajmljivanja, uz isti iznos najamnine, može iznositi više tisuća eura godišnje.

Porez na dohodak od imovine: dugoročni najam

Prihod od dugoročnog rezidencijalnog najma u Hrvatskoj oporezuje se prema Zakonu o porezu na dohodak, pod kategorijom dohotka od imovine. Stopa je fiksna i iznosi 12%, a primjenjuje se na cijelu Republiku Hrvatsku bez razlika između gradova. Ukidanjem prireza početkom 2024. godine, izračun je postao potpuno standardiziran.

Ono što ovaj sustav čini iznimno povoljnim jest mehanizam priznatih izdataka. Zakon automatski, bez potrebe za prilaganjem ijednog računa, priznaje iznajmljivaču paušalni izdatak od 30% bruto najamnine kao neporezivi trošak. Porez se obračunava samo na preostalih 70%.

Konkretni izračun za stan s najamninom 700 eura mjesečno:

• Bruto godišnja najamnina: 8.400 eura
• Zakonom priznati paušalni izdatak (30%): 2.520 eura
• Porezna osnovica: 8.400 − 2.520 = 5.880 eura
• Godišnji porez (12%): 705,60 eura
• Efektivna porezna stopa na bruto najamninu: 8,4%

Za nekretninu s višom najamninom, primjerice 1.250 eura mjesečno (15.000 eura godišnje):

• Paušalni izdatak (30%): 4.500 eura
• Porezna osnovica: 10.500 eura
• Godišnji porez (12%): 1.260 eura
• Efektivna stopa: opet 8,4% — stopa je proporcionalna

Efektivna stopa ostaje fiksnih 8,4% bez obzira na visinu najamnine, jer je model linearan.

Pored toga, nekretnina u dugoročnom najmu — uz uvjet da je ugovor prijavljen Poreznoj upravi do 31. ožujka i da najam traje najmanje 10 mjeseci godišnje — u potpunosti je oslobođena novog godišnjeg poreza na nekretnine koji je stupio na snagu 2025. godine. Taj dvostruki porezni benefit (niska efektivna stopa + oslobođenje od godišnjeg poreza) čini dugoročni najam daleko najoporezovanijim modelom u povoljnom smislu.

Paušalni porez po krevetu: turistički najam

Za kratkoročni turistički najam koji obavljaju fizičke osobe (privatni iznajmljivači), sustav oporezivanja dohotka potpuno je drugačiji. Umjesto poreza na dohodak prema stvarnim prihodima, Porezna uprava izdaje godišnje rješenje s paušalnim iznosom poreza po prijavljenom krevetu, koji se plaća u četiri tromjesečne rate.

Visinu paušalnog poreza utvrđuje lokalna jedinica samouprave za svaku godinu zasebno, unutar raspona koji je određen Indeksom turističke razvijenosti mjesta:

Primjer: Apartman s 4 kreveta u turističkom mjestu I. kategorije, gdje je lokalna vlast odredila stopu od 150 eura po krevetu:

• Godišnji paušalni porez: 4 × 150 = 600 eura

U Općini Lopar (I. kategorija), paušalni porez za 2025. godinu iznosi 101 euro po krevetu — rast od 50 eura u odnosu na prethodnu godinu. Mnoge atraktivne destinacije u Dalmaciji i Kvarneru primjenjuju stope bliže maksimalnom iznosu.

Važna zamka: paušalni iznajmljivači koji na isti objekt ostvaruju prihod po dvije osnove (npr. zimi dugoročni najam, ljeti turistički) moraju plaćati porez po obje osnove za isto porezno razdoblje. Ta je dupla obveza ključni razlog zašto hibridni model nije jednostavan ni jeftin koliko se čini.

Usporedba neto prinosa turističkog i dugoročnog modela, uz sve troškove i porezna opterećenja, iscrpno je obrađena u Vodiču za ulaganje u nekretnine u Hrvatskoj.

Paušalni iznajmljivači i PDV na provizije platformi

Paušalni sustav oporezivanja ne oslobađa iznajmljivača od svih PDV obveza. Ako primaju rezervacije putem Airbnba ili Booking.coma, paušalni iznajmljivači koji nisu u sustavu PDV-a za vlastite usluge ipak moraju sami obračunavati i uplaćivati 25% PDV-a na iznos provizije strane platforme.

Primjer: rezervacija 1.000 eura, provizija platforme 15% = 150 eura. Iznajmljivač mora uplatiti 25% od 150 = 37,50 eura PDV-a. Za to je potreban PDV ID broj (VIES upis) i podnošenje PDV i PDV-S obrazaca do 20. u idućem mjesecu. Ova obveza postoji bez obzira na paušalni status — i nerijetko je nepoznata, što dovodi do kazni pri poreznom nadzoru.

Metoda stvarnih troškova: kada je isplativija od paušala

Fizička osoba može, umjesto paušala, dobrovoljno odabrati utvrđivanje dohotka prema metodi stvarnih troškova. Ova metoda zahtijeva vođenje poslovnih knjiga, ali omogućuje odbitak svih dokumentiranih troškova:

• amortizacija nekretnine prema propisanim stopama
• kamate na investicijski kredit
• komunalni troškovi, popravci, premije osiguranja
• provizije platformi i naknada agencijama za upravljanje
• troškovi oglašavanja

Metoda stvarnih troškova postaje isplativija od paušala u godinama kada investitor provodi veliku renovaciju. Visoki stvarni troškovi mogu svesti poreznu osnovicu na nulu, a time i porez na dohodak na isti iznos. Za objekte koji rade u punom pogonu bez velikih troškova, paušalna metoda najčešće je administrativno jednostavnija i financijski usporediva ili povoljnija.

Odluka između modela nije univerzalna — ovisi o veličini portfelja, visini prihoda, godišnjem investicijskom ciklusu i pragovim za ulazak u sustav PDV-a (od 2026. godine: 60.000 eura godišnjeg prometa).

Prag za PDV i što se događa kada ga prijeđete

Jedna od najvažnijih granica za iznajmljivače koji rastu jest prag za obvezni ulazak u sustav poreza na dodanu vrijednost. Od 1. siječnja 2026. godine, taj je prag podignut na 60.000 eura godišnjeg prometa (s prijašnjih 40.000 eura). To znači da iznajmljivač s višestrukim apartmanima ili visokim turističkim prihodima može razmjerno dugo ostati u jednostavnijem paušalnom sustavu.

Ako prijeđete prag od 60.000 eura u tijeku same 2026. godine — recimo, kumulativnim turističkim prihodima u kolovozu — PDV obveza nastaje automatski od prvog dana koji slijedi nakon dana prelaska praga. Ne čeka se kraj godine. Od tog trenutka morate početi obračunavati 13% PDV-a na sve usluge noćenja koje nudite gostima, voditi poslovne knjige i angažirati računovodstveni servis.

Ovaj prijelaz nije samo administrativna promjena — on mijenja ekonomiku cijelog poslovanja. Naplate gostima moraju biti korigirane kako bi PDV bio ukalkuliran u cijenu, inače ga plaćate iz vlastite marže. S druge strane, iznajmljivači koji uđu u sustav PDV-a imaju pravo na povrat PDV-a koji su platili pri kupnji poslovne opreme i pri kupnji same nekretnine ako je kupljena od investitora u sustavu PDV-a.

Planiranje ovog praga godinu ili dvije unaprijed — pažljivo praćenje kumulativnih prihoda i razmatranje je li bolje ograničiti rast ili se pripremiti za PDV sustav — dio je svake ozbiljne investicijske strategije s više nekretnina.

See more Croatia guides →