Izračun Prinosa od Najma u Hrvatskoj: Koji Alat Daje Točan Neto ROI?

Ako tražite alat za izračun prinosa od najma u Hrvatskoj koji će vam dati točan neto ROI — a ne marketinški bruto broj — kratki odgovor je ovaj: nijedan javno dostupan online kalkulator u Hrvatskoj ne uračunava sve relevantne troškove. Online kalkulatori računaju bruto prinos kao omjer godišnje najamnine i kupoprodajne cijene. Agencije prikazuju bruto turistički prihod bez odbitka operativnih troškova. Pravi neto ROI zahtijeva model koji uzima u obzir šest kategorija troškova koje standardni kalkulatori ignoriraju. Ovaj članak objašnjava koji su ti troškovi i koliko razlika između bruto i neto može biti.

Zašto Standardni Kalkulatori Daju Pogrešan Rezultat

Tipičan online kalkulator ili agencijska procjena gleda samo ovo:

Bruto prinos (%) = (Godišnja najamnina / Kupoprodajna cijena) × 100

Za stan u centru Splita, 60 m², kupoprodajna cijena 310.000 EUR, bruto prihod od turističkog najma 20.000 EUR godišnje — bruto prinos je 6,45%. Zvuči atraktivno.

Stvarni neto prinos, nakon svih troškova, je oko 2,78%.

Razlika od gotovo 4 postotna boda — na investiciji od 310.000 EUR — iznosi oko 12.000 EUR godišnje. To je razlika između dobre investicije i loše.

Šest Kategorija Troškova Koje Standardni Kalkulatori Zanemaruju

1. Provizije digitalnih platformi (15–20% od bruto prihoda)

Airbnb i Booking.com naplaćuju između 15% i 20% od iznosa svake rezervacije. Na godišnjem bruto prihodu od 20.000 EUR, to je 3.000–4.000 EUR koji odmah odlaze platformi — i na koje vi još morate platiti PDV.

2. PDV na provizije stranih platformi (25% od iznosa provizije)

Ovo je najčešće preskočen trošak. Porezna uprava zahtijeva da iznajmljivači izvan sustava PDV-a (paušalisti) sami obračunaju i uplate 25% PDV-a na iznos koji im je naplatila strana platforma. Primjer: rezervacija 1.000 EUR, Booking.com uzima 150 EUR provizije — investitor duguje 37,50 EUR PDV-a. Na godišnjoj razini, ovo može iznositi 750 EUR ili više, što zahtijeva redovito podnošenje PDV i PDV-S obrazaca.

3. Naknade agencijama za upravljanje (20–30% neto prihoda)

Za investitore koji ne žive u istom gradu ili posjeduju više nekretnina, angažman lokalne agencije za upravljanje neizbjetan je. Te agencije uzimaju između 20% i 30% od prihoda koji ostane nakon odbitka platformskih provizija — za upravljanje rezervacijama, komunikaciju s gostima, čišćenje i hitne popravke. Kombinirano s platformskim provizijama, investitor može izgubiti između 35% i 50% ukupnog bruto prihoda od noćenja.

4. Novi Porez na nekretnine (0,60–8,00 EUR/m² godišnje, od 2025.)

Uvedena u siječnju 2025. godine, ova godišnja obveza pogađa svaku nekretninu koja nije primarno prebivalište vlasnika: turističke apartmane, stanove za dugoročni najam koji nisu prijavljeni, kuće za odmor, prazne stanove. Lokalne samouprave same određuju stopu unutar zakonskog raspona. Procijenjene stope za 2025/2026: Dubrovnik ~5 EUR/m², Split ~3 EUR/m², Zadar ~2,50 EUR/m², Zagreb ~2–3 EUR/m², ruralne općine 0,80–1,00 EUR/m². Za stan od 60 m² u Splitu, to je 180 EUR godišnjeg fiksnog troška. Za vikendicu u Dubrovniku od 80 m², može biti i 400 EUR.

Važna iznimka: Nekretnina u dugoročnom stambenom najmu s ugovorom prijavljenim Poreznoj upravi (koji traje najmanje 10 mjeseci godišnje) u potpunosti je oslobođena ovog poreza. Ovo je ključni fiskalni poticaj za dugoročni model.

5. Pričuva prema novom Zakonu o upravljanju zgradama (0,36 EUR/m²/mj minimum)

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24) propisao je zakonski minimum pričuve od 0,36 EUR/m² korisne površine stana mjesečno. Za stan od 60 m², to je 21,60 EUR miesečno ili 259 EUR godišnje — bez iznimke, bez mogućnosti odbitka u paušalnom sustavu.

6. Paušalni porez po krevetu (100–300 EUR/krevetu godišnje za I. kategoriju)

Za kratkoročni turistički najam, paušalni porez nije fiksan po cijelu Hrvatsku — lokalne samouprave ga određuju unutar raspona koji ovisi o turističkom razredu. I. kategorija: 100–300 EUR po krevetu. Za apartman s četiri kreveta na lokaciji u I. kategoriji koja primjenjuje stopu od 150 EUR, to je 600 EUR godišnjeg troška — samo u porezu. Uz to dolazi boravišna pristojba: 55 EUR po krevetu godišnje u nekim destinacijama.

Stvarni Neto ROI Izračuni po Gradovima

Umjesto kalkulatora koji prikazuje bruto, evo što modeli temeljeni na tržišnim podacima za 2026. godinu pokazuju:

Kako je izračunat neto ROI za Zagreb, Dubrava (dugoročni model):

• Bruto godišnji prihod: 8.400 EUR (700 EUR/mj × 12)
• Porez na dohodak od imovine (12% na 70%): 706 EUR
• Porez na nekretnine: 0 EUR (oslobođenje za dugoročni najam)
• Pričuva: 216 EUR
• Osiguranje i sitni popravci: 500 EUR
• Ukupni troškovi: 1.422 EUR
• Neto prihod: 6.978 EUR
• Neto ROI: ~3,99% na ukupnoj investiciji od 175.000 EUR

Paušal vs. 12% Model: Koji Porezni Okvir Vam Daje Više

Za dugoročni najam, porezni model je jednostavan i povoljan:

• Stopa: 12% na 70% ugovorene najamnine (30% je zakonski priznat paušalni izdatak)
• Bez prireza (ukinut početkom 2024.)
• Bez godišnje prijave — ako je ugovor solemniziran, bilježnik ga automatski prijavljuje
• Efektivna stopa: samo 8,4% na ukupni bruto prihod

Za kratkoročni turistički najam, paušalni porez po krevetu izgleda jednostavno ali može biti skuplji:

Primjer: apartman s 4 kreveta u I. kategoriji, stopa 150 EUR/krevetu → 600 EUR/god. To je fiksni iznos koji ne ovisi o tome jeste li imali 50 ili 150 noćenja. U godini s malo noćenja, paušal postaje relativan velik trošak. Alternativa — model stvarnih troškova — zahtijeva vođenje poslovnih knjiga ali može biti isplativiji u godinama s velikim investicijama u opremanje.

Tko bi trebao koristiti ovaj vodič umjesto besplatnog kalkulatora

• Investitori koji planiraju kupnju nekretnine vrijednosti 150.000–500.000 EUR i trebaju egzaktnu, višeslojnu kalkulaciju neto ROI-a prije nego što donesu odluku
• Vlasnici koji ne znaju je li njihov trenutni model paušalnog oporezivanja skuplji od modela dohotka od imovine sa stopom od 12%
• Kupci koji uspoređuju kratkoročni turistički i dugoročni rezidencijalni model na temelju samo bruto prihoda koji su čuli od agencije ili susjeda

Tko NE treba ovaj vodič

• Vlasnici koji traže isključivo tehnički kalkulator bez objašnjenja — ovi izračuni su integrirani u analitički vodič, ne u zasebnu aplikaciju
• Profesionalni računovođe ili porezni savjetnici koji traže stručnu literaturu — vodič je namijenjen privatnim investitorima, ne profesionalcima

Česta Pitanja o Izračunu Prinosa od Najma

Zašto je neto prinos u Splitu za turistički najam niži od dugoročnog najma u Zagrebu? Zbog razlike u operativnim troškovima. Turistički najam ima visoke troškove upravljanja (platforme + agencija = 35–50% bruto prihoda), sezonalnost (niža zaposjenost izvan srpnja-kolovoza), i izloženost novom Porezu na nekretnine koji dugoročni najam ne plaća. Manji Zagreb stan s nižim bruto prihodom zadrži veći udio prihoda jer su troškovi bitno manji.

Kako novi Porez na nekretnine utječe na kalkulaciju? Za turistički apartman koji nije primarno prebivalište, porez je godišnji fiksni trošak koji ne ovisi o prihodu. Za stan od 60 m² u Splitu na stopi od 3 EUR/m², to je 180 EUR/god. Za stan koji generira 9.000 EUR neto prihoda, to je 2% smanjenje neto. Za slabije lociranu nekretninu s manjim prihodom, udio je veći.

Je li dugoročni najam uvijek isplativiji od turističkog? Ne nužno — ali u 2026. godini, kombinacija novih regulatornih zahtjeva za turistički najam u zgradama i poreznog izuzeća za dugoročni najam čini rezidencijalni model matematički superiornijim u većini urbanih lokacija, posebno u Zagrebu i Rijeci.

Može li se PDV na provizije stranih platformi izračunati unaprijed? Da. Formula je jednostavna: iznos provizije platforme × 25%. Ako Booking.com uzima 15% od rezervacije, a prosječna godišnja provizija iznosi 3.000 EUR, dugujete 750 EUR PDV-a godišnje — u 12 mjesečnih rata, s PDV i PDV-S obrascima do 20. u mjesecu.

Što se dogodi s kalkulacijom ako susjed ne da suglasnost za turistički najam u zgradi? Nekretnina ne može biti kategorizirana kao turistički objekt. Pravno i financijski, investitor je kupio stan po turističkoj premijskoj cijeni (u Splitu centru ~5.000 EUR/m²) a ne može ostvariti turistički prihod. Mora preći na dugoročni najam koji ima niže najamnine od onoga što je planirao — i koji neto prinos komprimira jer je ulazna cijena bila previsoka za rezidencijalni model.

Zaključak

Precizni izračun prinosa od najma u Hrvatskoj zahtijeva model koji uzima u obzir svih šest kategorija troškova: platformske provizije, PDV na te provizije, naknade za upravljanje, novi Porez na nekretnine, pričuvu i paušalni porez ili porez na dohodak od imovine. Nijedan javno dostupan online kalkulator ne pokriva sve ove kategorije.

Vodič za Ulaganje u Nekretnine u Hrvatskoj sadrži kompletne ROI modele za Split, Zagreb, Rijeku, Dubrovnik i Zadar — s egzaktnim neto izračunima za oba modela najma. Dostupan je na firsthomestartguide.com/hr/ulaganje-nekretnine.

See more Croatia guides →