Turistički vs. Dugoročni Najam u Hrvatskoj: Što Donosi Veći Neto Prinos u 2026.?

Ako se pitate koji model najma donosi veći neto prinos u Hrvatskoj u 2026. godini — kratkoročni turistički ili dugoročni rezidencijalni — direktan odgovor je: za većinu urbanih lokacija, dugoročni najam trenutno pruža superioran neto povrat na uloženi kapital uz bitno manje operativno opterećenje i znatno manji regulatorni rizik. Ovo nije intuitivno — bruto prihod od turističkog najma zvuči impresivno. Ali kada se uračunaju svi troškovi i nova zakonska ograničenja koja su na snazi od 2025. godine, matematika favorizira dugoročni model u većini scenarija.

Postoje iznimke — neke obalene lokacije s izvrsnim omjerom cijene nekretnine i turističke potražnje i dalje mogu biti kompetitivne za turistički model. Ovaj članak prikazuje egzaktne izračune koji vam pomažu odrediti u kojoj ste situaciji vi.

Usporedba Ključnih Dimenzija

Scenarij A: Split — Kratkoročni Turistički Najam (60 m², 330.000 EUR ukupno)

Ovo je tipičan scenarij koji agencije prezentiraju investitorima koji razmatraju obalne turističke nekretnine.

Godišnji bruto prihod: 20.000 EUR (100 noćenja × 200 EUR prosječna noćna cijena, uz 85% popunjenost u sezoni od 120 dana)

Godišnji troškovi:

• Platformske provizije (15%): 3.000 EUR
• PDV na provizije stranih platformi (25%): 750 EUR
• Agencija za upravljanje nekretninom (20% neto): 3.400 EUR
• Komunalije, struja, internet: 2.500 EUR
• Paušalni porez po krevetu (150 EUR × 4 kreveta): 600 EUR
• Novi Porez na nekretnine (60 m² × 3 EUR): 180 EUR
• Pričuva (60 m² × 0,36 EUR × 12): 259 EUR

Ukupni troškovi: 10.689 EUR (53,4% bruto prihoda)

Neto prihod: 9.311 EUR — Neto ROI: ~2,82%

Analitički komentar: Visok bruto prihod od 20.000 EUR psihološki je privlačan. No kada se oduzmu svi troškovi, investitor zadrži manje od polovice. Nadalje, ovaj model pretpostavlja uspješno prikupljanje suglasnosti susjeda prema NN 152/24 — što u praksi ovisi o volji jednog susjeda čiji zid graniči s vašim stanom.

Scenarij B: Zagreb, Dubrava — Dugoročni Rezidencijalni Najam (50 m², 175.000 EUR ukupno)

Periferne zone Zagreba (Sesvete, Dubrava, Špansko) bilježe najbrži rast potražnje za stambenim najamom zbog decentralizacije: kupci i najmoprimci svjesno mijenjaju manji commute za priuštivije kvadrate.

Godišnji bruto prihod: 8.400 EUR (700 EUR/mj × 12 mj.)

Godišnji troškovi:

• Porez na dohodak od imovine (12% × 70%): 706 EUR
• Novi Porez na nekretnine: 0 EUR (oslobođenje za dugoročni najam s prijavljenim ugovorom)
• Pričuva (50 m² × 0,36 EUR × 12): 216 EUR
• Osiguranje i sitni popravci: 500 EUR

Ukupni troškovi: 1.422 EUR (16,9% bruto prihoda)

Neto prihod: 6.978 EUR — Neto ROI: ~3,99%

Analitički komentar: Apsolutni iznos neto prihoda (6.978 EUR) je manji nego u Splitu (9.311 EUR). No neto ROI je viši (3,99% vs. 2,82%), a investicija je za 155.000 EUR jeftinija. Isto 155.000 EUR razlike u investiciji može se uložiti u drugu nekretninu ili financijsku imovinu, što je pravi argument za ovaj model.

Zašto Regulatorna Promjena Iz 2025. Mijenja Jednadžbu

Novi Zakon o upravljanju i održavanju zgrada (NN 152/24), na snazi od siječnja 2025., uveo je dvije zahtjevne obveze za kratkoročni turistički najam u višestambenim zgradama:

Obveza 1 — Suglasnost 66% suvlasnika: Vlasnik stana koji želi iznajmljivati turistima mora prikupiti pisanu suglasnost suvlasnika koji zajedno drže minimalno dvije trećine ukupne kvadrature cijele zgrade.

Obveza 2 — Suglasnost 100% neposrednih susjeda: Neovisno o prvom pragu, vlasnik mora dobiti suglasnost apsolutno svih vlasnika stanova čiji zidovi, podovi ili stropovi neposredno graniče s njegovim stanom. To znači da susjed s lijeva, desna, ispod i iznad imaju de facto pravo veta.

Jedan odbijeni susjed = nemogućnost kategorizacije = neostvariva turistička namjena.

Praktična posljedica: investitori koji kupuju stan u tipičnoj višestambenoj zgradi s namjerom turističkog iznajmljivanja suočavaju se s visokim regulatornim rizikom koji ne ovisi o tržištu, lokaciji ni kvaliteti nekretnine — ovisi o suglasnosti konkretnih susjeda.

Dugoročni najam ovu obvezu nema. Vlasnik koji stan daje u dugoročni najam ne treba suglasnost suvlasnika niti neposrednih susjeda.

Hibridni Model: Zima Studenti, Ljeto Turisti — Zašto Je Sve Teži

Posebno popularan pristup na obalnim lokacijama (posebno Split i Rijeka) bio je: zimi stanove iznajmiti studentima u akademskoj godini, ljeti prenamjeniti u turistički apartman.

Ovaj model sada ima dva problema:

1. Porezni problem: Porezna uprava eksplicitno naglašava da vlasnik koji u istom poreznom razdoblju ostvaruje prihod od iste nekretnine po dvije osnove (dugoročni najam i kratkoročni turistički najam) plaća porez po obje osnove — čime se gubi pogodnost jednog jednostavnijeg modela.

2. Regulatorni problem: Suglasnosti za turistički najam prema novom Zakonu ne vrijede automatski za hibridni model — a nepostojanje suglasnosti u ljetnom periodu znači nelegalnu turističku namjenu.

Kada Turistički Najam i Dalje Može Biti Bolji Izbor

Turistički model ostaje kompetitivan u specifičnim uvjetima:

• Samostalni objekti (kuće za odmor) koji nisu u višestambenoj zgradi — nema regulatornih prepreka suglasnosti susjeda
• Lokacije s iznimno dugom sezonom (6–8 mjeseci) koje nadoknađuju operativne troškove
• Investitori koji sami upravljaju nekretninom i ne plaćaju agenciju za upravljanje — čime uklanjaju 20–30% troška koji je u kalkulacijama uvijek pretpostavljen
• Vlasnici u prethodnoj zakonskoj zoni koji su prikupili suglasnosti i imaju sigurnost poslovanja do 2029.

Česta Pitanja

Je li zaista moguće da stan u Zagrebu ima bolji neto ROI od apartmana u Splitu? Da — jer je ulazna cijena u perifernm zonama Zagreba (3.200 EUR/m²) bitno niža od Splita centra (5.000 EUR/m²), a dugoročni model nema 35–50% operativnih troškova turističkog. Viši neto ROI u postocima kompenzira niži apsolutni iznos prihoda.

Što se dogodi ako lokalna samouprava poveća stopu Poreza na nekretnine? Za turistički model, to je direktno povećanje fiksnog troška — ne ovisi o prihodu. Za dugoročni model s prijavljenim ugovorom, porez ne postoji bez obzira na stopu — sve dok je nekretnina u dugoročnom najmu.

Kako solemnizacija ugovora o najmu štiti u dugoročnom modelu? Ugovor s ovršnom klauzulom (clausula exequendi) solemniziran kod javnog bilježnika automatski dobiva svojstvo ovršne isprave. U slučaju neplaćanja ili odbijanja iseljenja, vlasnik pokreće ovrhu nad bankovnim računima stanara i postupak deložacije bez dugotrajnog sudskog procesa. Standardni ugovor iz knjižare ovu zaštitu ne pruža.

Može li se stan prenamijeniti iz turističke u rezidencijalnu namjenu bez gubitka vrijednosti? Načelno da — ali nekretnine kupljene po turističkoj premijskoj cijeni (5.000 EUR/m²+ u Splitu centru) imaju viši break-even za rezidencijalni model od nekretnina kupljenih po rezidencijalnoj cijeni. Prenamijena je moguća, ali matematika prinosa može biti lošija nego da ste od početka birali rezidencijalni model.

Rijeka je uvijek bila "jeftinija" destinacija. Je li to prednost za investitore? Da — i to je upravo razlog zašto Rijeka generira jedan od boljih omjera investicije i prinosa u 2026. godini. Ulazna cijena oko 150.000 EUR za 60 m² uz stabilnu potražnju (luka, studenti, radna snaga iz infrastrukturnih projekata) daje bruto prinos od ~4,4% i neto ~3,3% — bez turističke sezonalnosti i bez regulatornih rizika kratkoročnog modela.

Zaključak: Koji Model Izabrati?

U 2026. godini, za investitore koji kupuju stan u višestambenoj zgradi u urbanoj lokaciji, dugoročni rezidencijalni model pruža:

• Viši neto ROI u postocima (posebno uz niže ulazne cijene)
• Porezno izuzeće od novog godišnjeg Poreza na nekretnine
• Nultu izloženost regulatornom riziku suglasnosti susjeda
• Minimalno operativno opterećenje

Kratkoročni turistički model ostaje relevantan za samostalne objekte, investitore koji sami upravljaju nekretninom i lokacije s iznimno dugom sezonom.

Vodič za Ulaganje u Nekretnine u Hrvatskoj pruža kompletne scenarije za oba modela s egzaktnim neto izračunima za Split, Zagreb, Rijeku, Dubrovnik i Zadar — uključujući poreznu optimizaciju, proceduru suglasnosti prema NN 152/24 i pravnu zaštitu najmodavca. Dostupan je na firsthomestartguide.com/hr/ulaganje-nekretnine.

See more Croatia guides →