רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): חכירה מהוונת, בעלות בטאבו ומה ההבדל
רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): חכירה מהוונת, בעלות בטאבו ומה ההבדל
כ-93% מקרקעות ישראל שייכים למדינה ומנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מנהל מקרקעי ישראל). כלומר, רוב הדירות בישראל לא עומדות על קרקע "בבעלות פרטית" — הן עומדות על קרקע מדינה שנחכרה לדיירים. ההבדל בין "חכירה מהוונת" ל"חכירה לא מהוונת" יכול לעלות לכם עשרות אלפי שקלים בעת מכירת הדירה — ולכן חובה לבדוק את זה לפני שחותמים.
שלושה סוגי רישום זכויות בנכס
בעלות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין): הרוכש רשום כבעל הקרקע עצמה. זהו הסטטוס הנקי ביותר — ייתכן בעיקר בנכסים שנרשמו קרקעית לפני אחת הרפורמות הגדולות. נוח לקבלת משכנתא, אין תשלומי חכירה שנתיים.
חכירה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל): הקרקע שייכת למדינה. הרוכש מחזיק ב"זכות חכירה" — בדרך כלל ל-49 או 98 שנים. הזכויות נרשמות ב"אישור זכויות" של רמ"י, לא בנסח טאבו.
רישום בחברה משכנת: בבניינים ישנים שטרם נרשמו כ"בית משותף", הזכויות מנוהלות על ידי חברה קבלנית או גוף ממלכתי עד לרישום הסופי. פחות נפוץ כיום, אבל קיים.
חכירה מהוונת — מה זה אומר
"היוון חכירה" משמעו שכל דמי החכירה העתידיים לתקופת החכירה כולה שולמו מראש לרמ"י בסכום חד-פעמי. ברגע שהחכירה מהוונת:
- אין תשלומים שוטפים: לא צריך לשלם לרמ"י כל שנה
- אין "דמי הסכמה": בעת מכירת הדירה, לא נדרשת הסכמת רמ"י ולא תשלום "דמי הסכמה" (שיכול להגיע לאחוזים מסוימים מהשבח)
- קל לקבל משכנתא: הבנקים מקבלים חכירה מהוונת כבטוחה זהה כמעט לבעלות
חכירה לא מהוונת — בעיות אפשריות:
- בעת מכירה, צריך אישור רמ"י ותשלום "דמי הסכמה" או "דמי היוון"
- יכולים להיות תשלומים שנתיים שוטפים לרמ"י
- חלק מהבנקים יתנגדו לממן רכישה על קרקע לא מהוונת, או יגבילו את שיעור המימון
כיצד בודקים את סטטוס החכירה
- בקשת "אישור זכויות" מרמ"י: זהו המסמך המקביל לנסח הטאבו עבור קרקעות מדינה. הוא מפרט את שם בעל הזכויות, תאריך תפוגת החכירה, ואם מדובר בחכירה מהוונת.
- בדיקת תאריך פקיעת החכירה: חכירה שפוקעת בעוד 20–30 שנה עשויה לדרוש "חידוש חכירה" שאינו אוטומטי ועלול לעלות כסף.
- שאלת המוכר באופן מפורש: "האם החכירה מהוונת?" ו"האם יש תשלומים שנתיים שוטפים לרמ"י?"
Free Download
Get the Israel — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
מה לכלול בחוזה אם החכירה לא מהוונת
אם מתגלה שהחכירה אינה מהוונת, יש שתי אפשרויות:
- המוכר נושא בעלות ההיוון: להכניס לחוזה שסכום ההיוון ינוכה מהמחיר או ישולם על ידי המוכר לפני הסגירה
- הרוכש לוקח על עצמו: מחשבים את עלות ההיוון ומפחיתים ממחיר הדירה בהתאם
אל תניחו שזה "יסתדר": ללא סידור מפורש בחוזה, הרוכש עלול להיתפס בתשלום שלא צפה.
פינוי-בינוי וקרקע רמ"י
בפרויקטים של פינוי-בינוי על קרקע רמ"י, נדרש לרוב אישור של רמ"י לעסקה כולה. ה"יזם" מנהל מול רמ"י את ההתחשבנות על זכויות הבנייה הנוספות שהרשות מאפשרת. הדיירים הקיימים לא משלמים — אבל התהליך הבירוקרטי מסבך ומאריך את לוחות הזמנים.
הסבר מלא על בדיקות מקדמיות, רישום בטאבו לעומת רמ"י ותהליך קניית דירה משלב הגשת הבקשה ועד קבלת המפתח — במדריך לרכישת דירה ראשונה בישראל.
Get Your Free Israel — Quick-Start Checklist
Download the Israel — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.