רשות מקרקעי ישראל (רמ"י): חכירה מהוונת, בעלות בטאבו ומה ההבדל
כאשר הזכויות בנכס מנוהלות על ידי רשות מקרקעי ישראל (רמ"י, לשעבר מינהל מקרקעי ישראל), הרוכש עשוי להחזיק בזכות חכירה ולא בבעלות מלאה בקרקע. לכן חשוב לבדוק אישור זכויות מרמ"י ואת תנאי החכירה. ההבדל בין "חכירה מהוונת" ל"חכירה לא מהוונת" יכול לעלות לכם עשרות אלפי שקלים בעת מכירת הדירה — ולכן חובה לבדוק את זה לפני שחותמים.
שלושה סוגי רישום זכויות בנכס
בעלות בטאבו (לשכת רישום המקרקעין): הרוכש רשום כבעל הקרקע עצמה. זהו הסטטוס הנקי ביותר — ייתכן בעיקר בנכסים שנרשמו קרקעית לפני אחת הרפורמות הגדולות. נוח לקבלת משכנתא, אין תשלומי חכירה שנתיים.
חכירה ברמ"י (רשות מקרקעי ישראל): הקרקע שייכת למדינה. הרוכש מחזיק ב"זכות חכירה" — בדרך כלל ל-49 או 98 שנים. הזכויות נרשמות ב"אישור זכויות" של רמ"י, לא בנסח טאבו.
רישום בחברה משכנת: בבניינים ישנים שטרם נרשמו כ"בית משותף", הזכויות מנוהלות על ידי חברה קבלנית או גוף ממלכתי עד לרישום הסופי. פחות נפוץ כיום, אבל קיים.
חכירה מהוונת — מה זה אומר
"היוון חכירה" משמעו שכל דמי החכירה העתידיים לתקופת החכירה כולה שולמו מראש לרמ"י בסכום חד-פעמי. ברגע שהחכירה מהוונת:
- אין תשלומים שוטפים: לא צריך לשלם לרמ"י כל שנה
- אין "דמי הסכמה": בעת מכירת הדירה, לא נדרשת הסכמת רמ"י ולא תשלום "דמי הסכמה" (שיכול להגיע לאחוזים מסוימים מהשבח)
- מקל על קבלת משכנתא: חכירה מהוונת מפחיתה את הקשיים מול הבנק, אך אינה מבטיחה אישור משכנתא
חכירה לא מהוונת — בעיות אפשריות:
- בעת מכירה, צריך אישור רמ"י ותשלום "דמי הסכמה" או "דמי היוון"
- יכולים להיות תשלומים שנתיים שוטפים לרמ"י
- חכירה לא מהוונת עלולה ליצור קושי ניכר בקבלת אישור משכנתא
כיצד בודקים את סטטוס החכירה
- בקשת "אישור זכויות" מרמ"י: זהו המסמך המקביל לנסח הטאבו עבור קרקעות מדינה. הוא מפרט את שם בעל הזכויות, תאריך תפוגת החכירה, ואם מדובר בחכירה מהוונת.
- בדיקת תאריך פקיעת החכירה: חכירה שפוקעת בעוד 20–30 שנה עשויה לדרוש "חידוש חכירה" שאינו אוטומטי ועלול לעלות כסף.
- שאלת המוכר באופן מפורש: "האם החכירה מהוונת?" ו"האם יש תשלומים שנתיים שוטפים לרמ"י?"
הורדה חינם
קבלו את Israel — Quick-Start Checklist
כל המאמר הזה כרשימת משימות להדפסה — בתוספת תוכניות פעולה ומדריכי עזר שתוכלו להתחיל להשתמש בהם היום.
מה לכלול בחוזה אם החכירה לא מהוונת
אם מתגלה שהחכירה אינה מהוונת, יש שתי אפשרויות:
- המוכר נושא בעלות ההיוון: להכניס לחוזה שסכום ההיוון ינוכה מהמחיר או ישולם על ידי המוכר לפני הסגירה
- הרוכש לוקח על עצמו: מחשבים את עלות ההיוון ומפחיתים ממחיר הדירה בהתאם
אל תניחו שזה "יסתדר": ללא סידור מפורש בחוזה, הרוכש עלול להיתפס בתשלום שלא צפה.
פינוי-בינוי וקרקע רמ"י
בפרויקטים של פינוי-בינוי על קרקע רמ"י, נדרש לרוב אישור של רמ"י לעסקה כולה. ה"יזם" מנהל מול רמ"י את ההתחשבנות על זכויות הבנייה הנוספות שהרשות מאפשרת. הדיירים הקיימים לא משלמים — אבל התהליך הבירוקרטי מסבך ומאריך את לוחות הזמנים.
הסבר מלא על בדיקות מקדמיות, רישום בטאבו לעומת רמ"י ותהליך קניית דירה משלב הגשת הבקשה ועד קבלת המפתח — במדריך לרכישת דירה ראשונה בישראל.
קבלו בחינם: Israel — Quick-Start Checklist
הורידו את Israel — Quick-Start Checklist — מדריך להדפסה עם רשימות משימות, תבניות ותוכניות פעולה שתוכלו להתחיל להשתמש בהן היום.