รีไฟแนนซ์บ้าน คุ้มไหม: เมื่อไรควรทำ คำนวณอย่างไร และ Retention ต่างกันแค่ไหน
ผู้ซื้อบ้านส่วนใหญ่รู้ว่าดอกเบี้ยช่วง 3 ปีแรกต่ำเป็นพิเศษ แต่ไม่ได้วางแผนล่วงหน้าว่าจะทำอะไรเมื่อดอกเบี้ยโปรโมชันหมด ผลคือต้องจ่ายดอกเบี้ยลอยตัวที่สูงกว่าปกติอยู่นานหลายปี ทั้งที่มีทางเลือกที่ดีกว่ารออยู่ บทความนี้อธิบายทั้งการรีไฟแนนซ์และ Retention ว่าแบบไหนเหมาะกับสถานการณ์ใด และคำนวณอย่างไรให้ตัดสินใจได้
ดอกเบี้ยบ้านทำงานอย่างไรหลังช่วงโปรโมชัน
สินเชื่อบ้านในไทยมักโครงสร้างดอกเบี้ยแบบนี้:
- ปีที่ 1-3: ดอกเบี้ยคงที่ต่ำมาก เช่น 2.00-3.50% ต่อปี (ตัวเลขอาจต่างกันในแต่ละธนาคาร)
- ปีที่ 4 เป็นต้นไป: ปรับเป็น MRR หรือ MLR หักส่วนลด ซึ่งอาจอยู่ที่ 5-7% ต่อปีขึ้นอยู่กับนโยบายธนาคาร
ความต่างของอัตราดอกเบี้ย 2-3% ต่อปีแปลเป็นเงินจริงหลักหมื่นถึงหลักแสนบาทต่อปี สำหรับสินเชื่อก้อน 2-3 ล้านบาท ความต่างดอกเบี้ยปีละ 40,000-60,000 บาทเป็นเรื่องปกติ
สองทางเลือกเมื่อดอกเบี้ยโปรโมชันหมด
ทางเลือกที่ 1: Retention (ต่อรองกับธนาคารเดิม)
Retention คือการเจรจาขอลดอัตราดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมที่คุณเป็นลูกค้าอยู่ โดยไม่ต้องย้ายธนาคาร ข้อดีของ Retention:
- ไม่มีค่าใช้จ่ายในการดำเนินการเพิ่มเติมมากนัก
- ไม่ต้องเตรียมเอกสารมาก
- ไม่ต้องประเมินหลักประกันใหม่
- ธนาคารเดิมมักยอมลดให้เพื่อรักษาลูกค้า โดยเฉพาะถ้าคุณมีประวัติชำระดี
วิธีทำ: ติดต่อธนาคารเดิมล่วงหน้าประมาณ 3-6 เดือนก่อนโปรโมชันหมด แจ้งว่ากำลังพิจารณารีไฟแนนซ์ไปธนาคารอื่น และขอข้อเสนออัตราดอกเบี้ยใหม่
ทางเลือกที่ 2: รีไฟแนนซ์ (ย้ายไปธนาคารใหม่)
รีไฟแนนซ์คือการกู้ใหม่จากธนาคารอื่นเพื่อปิดหนี้เดิม มีข้อดีคืออัตราดอกเบี้ยโปรโมชันจากธนาคารใหม่อาจต่ำกว่าที่ธนาคารเดิมยอมให้ แต่มีค่าใช้จ่ายที่ต้องคำนวณก่อน:
- ค่าธรรมเนียมรีไฟแนนซ์ของธนาคารใหม่ (มักฟรีหรือต่ำมากในช่วงโปรโมชัน)
- ค่าประเมินหลักประกันใหม่ (ประมาณ 2,000-5,000 บาท)
- ค่าจดทะเบียนไถ่ถอนจำนองเดิมและจดจำนองใหม่ที่กรมที่ดิน (ตามอัตราที่กรมที่ดินกำหนด)
เมื่อไรถึงจะรีไฟแนนซ์ได้ ค่าปรับ 3 ปีแรกคืออะไร
ธนาคารส่วนใหญ่กำหนด ค่าปรับการชำระหนี้ก่อนกำหนด (Early Redemption Penalty) สำหรับการรีไฟแนนซ์หรือปิดหนี้ทั้งหมดภายใน 3 ปีแรก โดยทั่วไปอยู่ที่ประมาณ 1-3% ของยอดหนี้คงเหลือ
ดังนั้นการรีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปีมักไม่คุ้มค่า ให้รอจนผ่าน 3 ปีแล้วค่อยวางแผน
Free Download
Get the Thailand — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
คำนวณจุดคุ้มทุนของการรีไฟแนนซ์
สูตรง่ายๆ: จุดคุ้มทุน (เดือน) = ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์ทั้งหมด ÷ ค่างวดที่ประหยัดได้ต่อเดือน
ตัวอย่าง:
- ยอดหนี้คงเหลือ: 2 ล้านบาท
- อัตราดอกเบี้ยเดิม (หลังโปรฯ หมด): 6.5% ต่อปี
- อัตราดอกเบี้ยใหม่จากธนาคารอื่น: 3.5% ต่อปี (ช่วงโปรฯ 3 ปี)
- ค่างวดที่ประหยัดได้ต่อเดือน: ประมาณ 5,000 บาท
- ค่าใช้จ่ายรีไฟแนนซ์รวม: 15,000 บาท
- จุดคุ้มทุน: 15,000 ÷ 5,000 = 3 เดือน
ถ้าคุณวางแผนอยู่ต่อในบ้านนั้นนานกว่า 3 เดือน การรีไฟแนนซ์นี้คุ้มค่า
กลยุทธ์ที่ใช้ได้จริง: ลองขอ Retention ก่อนเสมอ
ลำดับที่แนะนำ:
- ก่อนโปรโมชันหมด 3-6 เดือน: รวบรวมข้อเสนอจากธนาคารอื่น 2-3 แห่ง
- นำข้อเสนอที่ดีที่สุดไปยื่นต่อรองกับธนาคารเดิมขอ Retention
- ถ้าธนาคารเดิมให้อัตราที่ใกล้เคียงหรือดีกว่า ให้เลือก Retention เพื่อหลีกเลี่ยงค่าใช้จ่ายในการโยกย้าย
- ถ้าธนาคารเดิมไม่ยอมลดหรือให้อัตราแย่กว่าข้อเสนอภายนอกอย่างมีนัยสำคัญ ให้รีไฟแนนซ์
ข้อควรระวังในการรีไฟแนนซ์
ดอกเบี้ยที่จ่ายให้ธนาคารใหม่จากการรีไฟแนนซ์ยังคงนำมาใช้ลดหย่อนภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาได้ตามสิทธิเดิม สูงสุด 100,000 บาทต่อปี ตามกฎหมายกรมสรรพากร
ผู้กู้ร่วมต้องระวังด้วยว่าในการรีไฟแนนซ์ หากเปลี่ยนผู้กู้ร่วม อาจต้องทำสัญญาใหม่ทั้งหมดและอาจมีผลต่อสิทธิลดหย่อนภาษีที่เคยใช้ร่วมกัน
ต้องการทำความเข้าใจกระบวนการสินเชื่อบ้านทั้งระบบตั้งแต่การเลือกธนาคาร วางแผนภาษี ไปจนถึงการรีไฟแนนซ์อย่างชาญฉลาด คู่มือซื้อบ้านหลังแรก มีทุกขั้นตอนพร้อมสูตรคำนวณ
Get Your Free Thailand — Quick-Start Checklist
Download the Thailand — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.