Remates de Casas BIESS en Ecuador: Cómo Participar y Qué Esperar

La idea parece perfecta: comprar una casa por debajo del precio de mercado en un remate judicial del BIESS. Pero antes de buscar esas listas y depositar tu interés, conviene entender cómo funcionan estos procesos, por qué muchos quedan desiertos y qué riesgos reales existen para un comprador sin experiencia en procedimientos judiciales.

Por qué el BIESS tiene propiedades en remate

El BIESS, como mayor prestamista hipotecario del país con una cartera que supera los $7.000 millones, también tiene deudores que incumplen sus obligaciones de pago. Cuando un afiliado deja de pagar las cuotas de su crédito hipotecario y no responde a procesos de reestructuración de deuda, el BIESS inicia la vía coactiva: un procedimiento de cobro forzoso que eventualmente puede culminar en el remate del inmueble hipotecado para recuperar el saldo adeudado.

Este proceso está regulado por la Ley de Seguridad Social y el Código Orgánico General de Procesos (COGEP). La administración de las coactivas y los remates la ejecuta el propio BIESS a través de su Dirección de Coactiva.

No hay una plataforma centralizada y pública de fácil acceso donde el BIESS publique todos sus remates inmobiliarios de forma permanente, a diferencia de otros países. Los avisos suelen publicarse en el Diario El Comercio o diarios de circulación provincial como exige la ley, en la página web del BIESS en su sección de "Sala de Prensa" o "Remates" (cuando está activa), y en carteles físicos en las instalaciones de la institución.

Cómo funciona el proceso de remate judicial

El proceso estándar sigue estas etapas:

1. Declaración en mora y notificación al deudor: el BIESS notifica formalmente al deudor hipotecario sobre el inicio del proceso coactivo.
2. Avalúo pericial del bien: un perito oficial determina el avalúo comercial actualizado del inmueble, que sirve como base para la primera oferta mínima de remate.
3. Señalamiento de día y hora de remate: se establece fecha para la subasta pública y se publican los avisos legales durante el tiempo que exige la ley.
4. Primera subasta: el precio base es el 100% del avalúo pericial. Los postores presentan sus ofertas. Si no hay postores o no se llega al precio mínimo, se convoca una segunda subasta.
5. Segunda subasta: el precio base se reduce al 75% del avalúo. Si tampoco hay postores, puede haber una tercera con reducción adicional, o el BIESS puede adjudicarse el bien directamente.
6. Adjudicación y pago: el mejor postor deposita el valor en los plazos establecidos. El juez de coactiva suscribe el acta de remate y se procede a la transferencia de dominio.

Cómo participar como postor

Para participar en un remate del BIESS debes:

• Presentar una propuesta formal por escrito con el valor que ofreces (no inferior al precio base vigente de la subasta).
• Adjuntar un depósito en dinero en efectivo o cheque certificado equivalente al 10% del valor de tu oferta, como garantía de participación. Si no eres el ganador, te devuelven ese valor.
• Presentar cédula de identidad vigente y certificado de votación.
• Si ganas el remate, tienes un plazo determinado (generalmente 72 horas) para pagar el saldo total. No existe financiamiento bancario automático para la adquisición de inmuebles en remate judicial: debes tener los fondos disponibles o haber gestionado un crédito previamente con otra institución.

Los riesgos reales que nadie menciona

Aquí es donde muchos compradores primerizos se decepcionan o, peor, incurren en pérdidas:

1. Ocupantes del inmueble. El antiguo deudor puede seguir viviendo en la propiedad al momento del remate. La desocupación no es automática: debes iniciar un proceso judicial de lanzamiento (desalojo forzoso) que puede demorar meses adicionales y generar costos legales.

2. Cargas ocultas. Aunque el BIESS tenga la hipoteca principal, el inmueble puede tener deudas prediales acumuladas, contribuciones de mejoras (CEM) o incluso hipotecas de segundo grado a favor de otros acreedores que no desaparecen con el remate. Siempre debes obtener un Certificado de Gravámenes actualizado antes de participar.

3. Estado físico del inmueble. No siempre es posible visitar el interior de la propiedad antes del remate. Compras "a ciegas" respecto a los daños en la estructura, instalaciones o estado de conservación del inmueble.

4. Procesos paralizados. Muchos remates se suspenden o quedan desiertos porque el deudor presenta impugnaciones judiciales, acuerdos de pago de última hora, o porque terceros con derechos sobre el bien interponen recursos. Has invertido tiempo y expectativas en un proceso que puede no concretarse.

5. Sin financiamiento hipotecario convencional. Los bancos generalmente no otorgan créditos hipotecarios para inmuebles que están en proceso de remate activo, porque el título no está limpio hasta que la adjudicación quede inscrita en el Registro de la Propiedad.

¿Conviene para un primer comprador?

Para la mayoría de personas que compran su primera vivienda, la respuesta honesta es: probablemente no es el mejor camino.

Los remates son más adecuados para compradores con experiencia legal, acceso a fondos propios inmediatos y capacidad para lidiar con procesos judiciales imprevisibles. Los descuentos reales sobre el precio de mercado son menores de lo que se imagina (en segunda subasta solo se garantiza 25% de descuento sobre el avalúo pericial, que puede estar por debajo del precio comercial real).

Si tu objetivo es comprar tu primera vivienda con financiamiento hipotecario, el camino más predecible y seguro es a través del Crédito Credicasa del BIESS (2,99% anual para primera vivienda de primer uso) o del Crédito Miti-Miti (4,87%–4,99% para viviendas VIS y VIP hasta $110.378), con proyectos calificados y propiedades con títulos completamente limpios.

Cómo seguir los remates del BIESS

Si aun así quieres explorar esta opción como alternativa complementaria:

• Sigue la sección de publicaciones del portal biess.fin.ec y su sala de prensa.
• Monitorea los avisos legales del diario El Comercio (Quito), El Universo o El Telégrafo (Guayaquil) y diarios provinciales.
• Consulta con abogados especializados en procesos coactivos que puedan alertarte cuando hay inmuebles de tu interés disponibles.

Para entender el proceso completo de compra de vivienda en Ecuador con financiamiento seguro, incluidas las opciones del BIESS y la banca privada con todas las cifras actualizadas a 2026, consulta la Guía para Comprar tu Primera Casa en Ecuador.

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