Στεγαστικό Δάνειο Ελλάδα: Επιτόκια, Προϋποθέσεις και Τι Κοστίζει Πραγματικά

Το 2025, οι νέες εκταμιεύσεις στεγαστικών δανείων στην Ελλάδα έφτασαν τα 2,65 δισεκατομμύρια ευρώ — αύξηση 46,3% σε σχέση με το 2024. Η στεγαστική πίστη ανακάμπτει, αλλά η αγορά έχει διχοτομηθεί: όσοι πληρούν τα κριτήρια του «Σπίτι Μου ΙΙ» βλέπουν επιτόκια κοντά στο 1,5-2%, ενώ οι υπόλοιποι αντιμετωπίζουν το μέσο εμπορικό επιτόκιο που ανέρχεται περίπου στο 3,65% — ένα από τα υψηλότερα στη νότια Ευρώπη.

Αν δεν πληροίτε τα κριτήρια επιδότησης ή το ακίνητο που διαλέξατε δεν είναι επιλέξιμο για το «Σπίτι Μου», να τι πρέπει να γνωρίζετε για το κλασικό στεγαστικό δάνειο.

Ποιο LTV μπορείτε να πάρετε από ελληνική τράπεζα

Το ποσοστό χρηματοδότησης (Loan-to-Value) αποτελεί τον πιο κρίσιμο παράγοντα σχεδιασμού. Οι ελληνικές τράπεζες προσεγγίζουν τη στεγαστική πίστη συντηρητικά:

• Τυπικό LTV για γενικό κοινό: 60% έως 75% της εκτιμώμενης ή συμβολαιογραφικής αξίας (όποια είναι μικρότερη)
• Για πρωτοαγοραστές έως 50 ετών μέσω ειδικών προγραμμάτων (π.χ. «Το Πρώτο μου Σπίτι» Εθνικής Τράπεζας): έως 90%

Αυτό σημαίνει ότι για ένα ακίνητο αξίας 200.000 € με τυπικό LTV 75%, χρειάζεστε τουλάχιστον 50.000 € σε μετρητά — πριν καν υπολογιστούν τα έξοδα κλεισίματος. Αν μια τράπεζα εκτιμήσει το ακίνητο σε χαμηλότερη αξία από το αναγραφόμενο τίμημα, το εγκριθέν ποσό δανείου μειώνεται αυτόματα βάσει της χαμηλότερης τιμής.

Σταθερό ή κυμαινόμενο επιτόκιο;

Η επιλογή επιτοκίου είναι από τις σημαντικότερες αποφάσεις. Τα τρέχοντα δεδομένα (2026) παρουσιάζουν:

Σταθερό επιτόκιο: Οι ελληνικές τράπεζες προωθούν έντονα σταθερές περιόδους 3, 5, 10 ή και 30 ετών, με επιτόκια από 2,50% και άνω. Προσφέρει πλήρη προβλεψιμότητα στη μηνιαία δόση ανεξάρτητα από τις αποφάσεις της ΕΚΤ. Για πρωτοαγοραστές με σφιχτό budget, αυτή είναι η ασφαλέστερη επιλογή.

Κυμαινόμενο επιτόκιο: Συνδέεται με το Euribor (συνήθως μηνός ή τριμήνου) συν το spread της τράπεζας. Σε περίοδο μείωσης επιτοκίων από την ΕΚΤ μπορεί να γίνει ευνοϊκότερο, αλλά φέρει ρίσκο αν ο κύκλος αντιστραφεί.

Ανεξάρτητα από τον τύπο, κάθε στεγαστικό δάνειο επιβαρύνεται με την Εισφορά Ν. 128/75 ύψους 0,12% ετησίως επί του υπολοίπου κεφαλαίου. Πρόκειται για ένα σταθερό, νομοθετημένο κόστος που αθροίζεται στο πραγματικό επιτόκιο.

Τα πραγματικά έξοδα χορήγησης δανείου

Η μηνιαία δόση είναι μόνο ένα μέρος της εικόνας. Κατά τη χορήγηση, υπάρχουν εφάπαξ έξοδα που συχνά υποτιμώνται:

Η προσημείωση είναι το μεγαλύτερο κρυφό κόστος. Για δάνειο 150.000 €, η προσημείωση εγγράφεται για 180.000 € (120%) και το τέλος ανέρχεται σε 1.440 € συν πάγιο τέλος 20 €.

Αν αγοράζετε πρώτη κατοικία και εφαρμόζεται η απαλλαγή ΦΜΑ, ο νόμος επίσης απαλλάσσει το «Σπίτι Μου ΙΙ» από την Εισφορά Ν. 128/75 για ολόκληρη τη διάρκεια. Το κλασικό δάνειο δεν έχει αυτό το προνόμιο.

Αν θέλετε να υπολογίσετε ακριβώς πόσα μετρητά χρειάζεστε συνολικά — ίδια συμμετοχή, έξοδα κλεισίματος, προσημείωση — ο Οδηγός Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα παρέχει αναλυτικά παραδείγματα με συγκεκριμένες τιμές.

Ποια δικαιολογητικά ζητάει η τράπεζα

Ο φάκελος αίτησης είναι διαφορετικός ανάλογα με την εργασιακή κατάσταση:

Μισθωτοί:

• Αστυνομική ταυτότητα ή διαβατήριο
• Βεβαίωση αποδοχών τελευταίου τριμήνου
• Εκκαθαριστικό σημείωμα (1-2 τελευταία έτη)
• Εκκαθαριστικό ΕΝΦΙΑ τρέχοντος έτους

Ελεύθεροι επαγγελματίες / επιχειρηματίες:

• Τα παραπάνω, συν:
• Περιοδικές δηλώσεις ΦΠΑ τελευταίου τριμήνου (ή αποδείξεις παροχής υπηρεσιών αν δεν υπόκεινται σε ΦΠΑ)
• Έντυπο Ε3 (Μηχανογραφικό Δελτίο Οικονομικών Στοιχείων) τελευταίων 2 ετών

Πέρα από τα δικαιολογητικά αιτούντος, η τράπεζα θα ζητήσει πλήρη φάκελο για το ακίνητο: τίτλοι ιδιοκτησίας, πιστοποιητικό βαρών, Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, νομικός έλεγχος 20ετίας και τεχνική έκθεση πολιτικού μηχανικού.

Πρόωρη εξόφληση και περίοδος δανείου

Η διάρκεια του δανείου μπορεί να φτάσει έως τα 30 ή 40 έτη, εφόσον η ηλικία του δανειολήπτη δεν υπερβαίνει το 75ο έτος κατά τη λήξη. Δεν υπάρχει ποινή για πρόωρη εξόφληση — μερική ή ολική — γεγονός που επιτρέπει την αποπληρωμή επιπλέον κεφαλαίου σε καλές οικονομικές συγκυρίες χωρίς κόστος.

Σύγκριση κλασικού δανείου με «Σπίτι Μου ΙΙ»

Αν δεν πληροίτε τα κριτήρια του «Σπίτι Μου ΙΙ» — είτε λόγω ηλικίας, είτε λόγω ακινήτου νεότερης κατασκευής — το κλασικό στεγαστικό παραμένει η μόνη επιλογή. Σε αυτή την περίπτωση, η σύγκριση προσφορών από πολλές τράπεζες μέσω mortgage broker (διαμεσολαβητή στεγαστικών δανείων) μπορεί να αποδώσει διαφορά 0,3%–0,5% στο επιτόκιο, που μεταφράζεται σε χιλιάδες ευρώ στο σύνολο της αποπληρωμής.

Αποκτήστε τον Οδηγό Αγοράς Πρώτης Κατοικίας στην Ελλάδα για πλήρη ανάλυση όλων των σταδίων: από τον αρχικό οικονομικό σχεδιασμό έως την καταχώριση του συμβολαίου στο Κτηματολόγιο.

Η «κρυφή» επιβάρυνση του ασφαλιστηρίου

Κάθε στεγαστικό δάνειο στην Ελλάδα απαιτεί υποχρεωτική ασφάλιση του ακινήτου έναντι πυρκαγιάς και σεισμού, υπέρ της τράπεζας. Το κόστος κυμαίνεται από 150 € έως 400 € ανά έτος, ανάλογα με την επιφάνεια, την παλαιότητα και τον ασφαλιστή.

Αν η τράπεζα προτείνει ασφαλιστή συνεργάτη, δεν είστε υποχρεωμένοι να τον δεχθείτε — μπορείτε να επιλέξετε διαφορετική ασφαλιστική εταιρεία αρκεί να καλύπτει τους όρους της τράπεζας. Σε πολλές περιπτώσεις, η ελεύθερη αγορά προσφέρει χαμηλότερες τιμές για ίδια κάλυψη.

Πέρα από την υποχρεωτική ασφάλιση της τράπεζας, αξίζει να εξετάσετε και ασφάλιση αστικής ευθύνης — ιδιαίτερα σε πολυκατοικίες όπου ζημιά από σωλήνωση μπορεί να επηρεάσει διαμερίσματα άλλων ορόφων.

Τι ελέγχει η τράπεζα πριν εγκρίνει το δάνειο

Πέρα από τη φερεγγυότητα του δανειολήπτη, η τράπεζα αξιολογεί και το ίδιο το ακίνητο μέσω δύο ελέγχων:

Νομικός έλεγχος τράπεζας: Ο δικηγόρος της τράπεζας ελέγχει τους τίτλους ιδιοκτησίας, ανεξάρτητα από τον δικό σας δικηγόρο. Αν εντοπιστεί πρόβλημα στους τίτλους, η τράπεζα αρνείται τη χρηματοδότηση ανεξαρτήτως της πιστοληπτικής σας ικανότητας.

Τεχνική εκτίμηση: Ο μηχανικός-εκτιμητής της τράπεζας επισκέπτεται το ακίνητο και εκδίδει γραπτή εκτίμηση αξίας. Αν η εκτίμηση είναι χαμηλότερη από το αναγραφόμενο τίμημα, το εγκριθέν δάνειο βασίζεται στη χαμηλότερη τιμή. Αυτό είναι ένα κρίσιμο σημείο: για ακίνητο που αγοράζετε στις 200.000 € αλλά η τράπεζα το εκτιμά στις 180.000 €, το LTV 80% σας δίνει δάνειο 144.000 € αντί για 160.000 €.

See more Greece guides →