Tabela SAC ou Price: Qual É Melhor para o Seu Financiamento Imobiliário?

A escolha entre SAC e Price não é apenas técnica — ela define o quanto de juros você vai pagar ao longo de 20, 25 ou 30 anos. Em um financiamento de R$ 300.000, a diferença entre os dois sistemas pode ultrapassar R$ 80.000 no custo total. Mas a resposta sobre qual é melhor não é universal: depende da sua situação de renda e do seu plano para o financiamento.

Como Funciona a Tabela SAC

SAC significa Sistema de Amortização Constante. O nome já explica o mecanismo: a cada mês, você amortiza (paga de volta ao banco) a mesma parcela fixa do principal da dívida.

Se você financiou R$ 300.000 em 300 meses (25 anos), a amortização mensal de principal é sempre R$ 1.000 (R$ 300.000 ÷ 300). O que muda ao longo do tempo é o valor dos juros — como o saldo devedor diminui constante e aceleradamente, os juros calculados sobre ele também caem.

Resultado: Parcelas iniciais mais altas (porque os juros no começo são altos), mas com redução progressiva ao longo do contrato. Quem financia pela SAC vê as parcelas caindo gradualmente a cada mês.

LTV maior: A Caixa permite financiamento de até 90% do valor do imóvel na Tabela SAC, contra 80% na Price. Para quem tem menos dinheiro guardado para entrada, isso pode ser decisivo.

Como Funciona a Tabela Price

Price (Sistema Francês de Amortização) tem lógica inversa: a prestação mensal é fixa durante todo o contrato. Você paga o mesmo valor todos os meses, do primeiro ao último.

O que muda internamente é a composição da parcela. No começo, a maior parte do que você paga vai para juros — muito pouco abate o principal. Com o tempo, essa proporção se inverte: as últimas parcelas têm quase tudo de amortização e pouquíssimos juros.

Resultado: Parcelas constantes facilitam o planejamento orçamentário, mas o custo total do financiamento é maior — porque o principal demora mais para ser reduzido, e os juros compostos continuam incidindo sobre um saldo devedor maior por mais tempo.

Comparativo Prático: SAC vs Price

Para tornar concreto, considere um financiamento de R$ 300.000, taxa de 8% ao ano, prazo de 360 meses (30 anos):

Os números são aproximados, mas a diferença de ordem de grandeza é real. A SAC pode gerar uma economia considerável em juros totais em comparação à Price, para o mesmo valor financiado e prazo.

Valores ilustrativos. O cálculo exato depende da taxa específica do contrato, forma de correção (TR) e condições da instituição.

Então a SAC é Sempre Melhor?

Em termos de custo total de financiamento: sim, a SAC quase sempre é mais barata que a Price para o mesmo valor, prazo e taxa.

Mas a SAC tem um custo imediato maior: as primeiras parcelas são significativamente mais altas. Em muitos casos, as parcelas iniciais da SAC excedem o limite de 30% da renda familiar, tornando o financiamento inviável no início.

Escolha a SAC quando:

• Sua renda suporta as parcelas iniciais mais altas
• Você planeja amortizações antecipadas (o efeito é maior na SAC)
• Você quer maximizar o desconto de juros e minimizar o custo total
• Você está enquadrado no MCMV com parcelas já acessíveis

Considere a Price quando:

• Renda atual não suporta as parcelas iniciais da SAC
• Você precisa de previsibilidade absoluta no orçamento mensal
• O valor do imóvel é moderado e a diferença de custo total é aceitável

O Efeito da Amortização Antecipada em Cada Sistema

Se você planeja usar o FGTS periodicamente para amortizar o saldo devedor — estratégia recomendada para quem financia pelo SFH — a SAC amplifica esse benefício.

Na SAC, uma amortização antecipada reduz o saldo devedor que serve de base para todos os juros futuros. Como a parcela de amortização já é constante e alta, o impacto de cada real extra que você paga é imediato e permanente.

Na Price, o efeito é similar matematicamente, mas a percepção imediata nas parcelas é menor — porque as parcelas já são fixas e a amortização antecipada geralmente resulta em redução de prazo, não de valor de parcela.

A Questão do LTV e a Entrada

O LTV (Loan-to-Value) define o percentual máximo que o banco financia sobre o valor avaliado do imóvel:

• SAC: até 90% de LTV na Caixa (você precisa de 10% de entrada)
• Price: até 80% de LTV (você precisa de 20% de entrada)

Para um imóvel de R$ 350.000:

• SAC: entrada mínima de R$ 35.000
• Price: entrada mínima de R$ 70.000

Essa diferença de R$ 35.000 pode ser determinante para quem está acumulando capital para entrar no mercado.

Qual Sistema Escolher na Prática

O caminho recomendado é fazer as duas simulações — SAC e Price — no mesmo valor de imóvel, mesma taxa e mesmo prazo. Olhe para:

1. Se a primeira parcela da SAC cabe dentro dos 30% da sua renda
2. A diferença em custo total entre os dois sistemas
3. Se você tem planos de amortizações antecipadas (favorece SAC)
4. Quanto você tem disponível para entrada (SAC exige menos)

Na grande maioria dos casos, quem consegue absorver as parcelas iniciais mais altas da SAC sai em vantagem financeira ao longo do contrato.

A simulação comparativa entre SAC e Price é um dos exercícios mais importantes antes de assinar um financiamento. O Guia para Comprar seu Primeiro Imóvel no Brasil tem uma planilha de comparação SAC × Price com amortizações programadas por FGTS, mostrando o custo real de cada cenário para o seu perfil específico de renda e imóvel.

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