التمويل العقاري في الإمارات: أفضل البنوك والشروط وحاسبة القسط
التمويل العقاري في الإمارات: أفضل البنوك والشروط وحاسبة القسط
معرفة نسبة التمويل المتاحة لك قبل البحث عن عقار توفر عليك الوقت والإحراج. كثيرون يبدأون المعاينات ثم يكتشفون أن البنك لن يموّل إلا 70% من قيمة العقار الذي اختاروه، مما يعني دفعة مقدمة أكبر مما خططوا.
نسب التمويل (LTV) التي يضعها المصرف المركزي
المصرف المركزي يضع حدوداً صارمة لا يمكن لأي بنك تجاوزها:
للمواطنين الإماراتيين (المنزل الأول)
- قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل: تمويل يصل إلى 85% من قيمة العقار. الدفعة المقدمة 15% فقط.
- قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم: تمويل يصل إلى 75%. الدفعة المقدمة 25%.
للمواطنين (المنزل الثاني فأكثر)
- تمويل يصل إلى 65% بغض النظر عن قيمة العقار.
للمقيمين من غير المواطنين (المنزل الأول)
- قيمة العقار 5 ملايين درهم أو أقل: تمويل يصل إلى 80%. الدفعة المقدمة 20%.
- قيمة العقار أكثر من 5 ملايين درهم: تمويل يصل إلى 70%.
للمقيمين من غير المواطنين (المنزل الثاني فأكثر)
- تمويل يصل إلى 60% من قيمة العقار.
هذه الأرقام أسقف قانونية. البنوك يمكنها أن تكون أكثر تحفظاً وتمنحك نسبة أقل بناءً على دخلك وتاريخك الائتماني.
شروط الأهلية الأساسية
الحد الأدنى للدخل الشهري: 15,000 درهم للموظفين في الجهات المعتمدة. بعض البنوك ترفعه إلى 30,000-50,000 درهم لشرائح التمويل الفاخرة.
نسبة عبء الدين (DBR): لا يجوز أن تتجاوز إجمالي أقساطك الشهرية (قسط العقار + قرض السيارة + بطاقات الائتمان) 50% من دخلك. ترتفع إلى 60% فقط للمستفيدين من برامج الإسكان الحكومية.
المدة القصوى للسداد: 25 سنة، والمقترض لا يتجاوز عادةً 70-75 سنة عند سداد القسط الأخير.
وثائق التحقق من الدخل: كشوف حساب لآخر 6 أشهر، شهادة راتب حديثة، وإيصالات الدفع. المكافآت والدخل غير المضمون يُستبعد من حسابات الملاءة المالية.
حاسبة التمويل العقاري: كيف تحسب قسطك؟
الصيغة الأساسية بسيطة. على سبيل المثال، لعقار بقيمة 1,500,000 درهم في دبي:
| البند | المبلغ |
|---|---|
| سعر العقار | 1,500,000 درهم |
| نسبة التمويل (85% للمواطن) | 1,275,000 درهم |
| الدفعة المقدمة (15%) | 225,000 درهم |
| رسوم DLD 4% | 60,000 درهم |
| رسوم أمانة التسجيل | 4,200 درهم |
| عمولة الوسيط 2% | 30,000 درهم |
| إجمالي ما يُدفع مقدماً | حوالي 319,000 درهم |
لقسط شهري لمبلغ 1,275,000 درهم على 25 سنة بمعدل 4.5% سنوياً: القسط الشهري يكون نحو 7,000-7,100 درهم. كلما انخفض معدل الفائدة (أو هامش المرابحة) أو امتدت الفترة، انخفض القسط.
Free Download
Get the UAE — Quick-Start Checklist
Everything in this article as a printable checklist — plus action plans and reference guides you can start using today.
أفضل البنوك للمواطنين الإماراتيين
بنك الإمارات دبي الوطني
يقدم تمويلاً متكاملاً للبناء الذاتي بنسبة تصل إلى 100% من تكلفة التشييد للمواطنين المستفيدين من البرامج الحكومية. يتضمن تمويلاً حتى 800,000 درهم بدون فوائد لمستفيدي برنامج الشيخ زايد.
مصرف أبوظبي الإسلامي (ADIB)
معدل مرابحة يبدأ من 3.81% ثابتة لخمس سنوات، بدون رسوم إدارية أو رسوم تقييم. شريك رئيسي لهيئة أبوظبي للإسكان.
بنك أبوظبي التجاري (ADCB)
يقدم "التمويل العقاري الأخضر" بخصم 50% على الرسوم الإدارية، ونسبة تمويل تصل إلى 85% للمواطنين، بمعدلات تبدأ من 4.5% سنوياً.
بنك دبي الإسلامي (DIB)
شريك رئيسي لمؤسسة محمد بن راشد للإسكان. يعفي من رسوم التقييم الداخلي للمستفيدين من برامج الإسكان الحكومية.
التمويل التقليدي مقابل التمويل الإسلامي
لك الخيار بين نظامين:
التمويل التقليدي: قرض بفائدة متغيرة مرتبطة بسعر الإيبور (EIBOR) مضافاً إليه هامش البنك. الفائدة تتغير كلما تحرك الإيبور.
التمويل الإسلامي — المرابحة: البنك يشتري العقار ويبيعه لك بسعر أعلى موزع على أقساط ثابتة. تعرف التكلفة الكاملة من اليوم الأول ولا تتفاجأ بتقلبات الفائدة.
التمويل الإسلامي — المشاركة المتناقصة: ملكية مشتركة بينك وبين البنك. تدفع شهرياً لشراء حصة البنك تدريجياً، إضافة لأجرة مقابل استخدامك لحصته. نسبة الأجرة ترتبط بالإيبور دورياً.
التأمين الإلزامي
شرط لا تفاوض فيه من البنك: تأمين على الحياة (أو تكافل حياة) طوال مدة القرض، وتأمين ضد الحريق والكوارث على العقار. كثير من البنوك تقدم التكافل مجاناً لمن يحوّل راتبه إليها.
لفهم كيف تتقاطع شروط التمويل العقاري مع رسوم الحكومة وخطوات نقل الملكية، اطلع على دليل شراء العقار الأول في الإمارات للصورة الكاملة.
Get Your Free UAE — Quick-Start Checklist
Download the UAE — Quick-Start Checklist — a printable guide with checklists, scripts, and action plans you can start using today.