Tributación de arriendo en Chile: IGC, Formulario 22 y la tercera propiedad
El inversionista que alquila un departamento en Las Condes a 700.000 pesos mensuales y cree que esos 8,4 millones anuales son libres de impuesto porque el inmueble "está acogido al DFL-2" tiene razón en un caso muy específico: que sea una de sus dos primeras propiedades DFL-2. Si no lo es, el SII suma esos ingresos directamente a su renta imponible, y la tasa marginal puede llegar hasta el 40%. Entender cuándo aplica cada régimen es la base de cualquier decisión de inversión bien estructurada.
El principio general: los arriendos van al Impuesto Global Complementario
Las personas naturales residentes en Chile que perciben ingresos de arriendo de inmuebles no agrícolas deben incorporarlos a su declaración anual. Estos flujos tributan bajo el Impuesto Global Complementario (IGC), que opera con tasas progresivas anuales:
| Renta Imponible Anual | Tasa Marginal |
|---|---|
| Hasta 13,5 UTA | 0% (exento) |
| Desde 13,5 hasta 30 UTA | 4% |
| Desde 30 hasta 50 UTA | 8% |
| Desde 50 hasta 70 UTA | 13,5% |
| Desde 70 hasta 90 UTA | 23% |
| Desde 90 hasta 120 UTA | 30,4% |
| Desde 120 hasta 310 UTA | 35% |
| Más de 310 UTA | 40% |
El ingreso de arriendo se suma a todas las demás rentas del contribuyente —sueldo, honorarios, dividendos— para determinar el tramo aplicable. Un profesional con renta líquida mensual de 3.500.000 pesos que percibe adicionalmente 600.000 pesos de arriendo puede ver ese ingreso marginal afecto a tasas de entre 23% y 30%, dependiendo de su situación tributaria total.
Qué ingresos son "no constitutivos de renta"
La excepción relevante para la mayoría de los inversionistas iniciales es el régimen DFL-2. Los arriendos percibidos por las dos primeras propiedades DFL-2 registradas bajo un mismo RUT se clasifican como ingresos no constitutivos de renta y quedan fuera del cálculo del IGC. El flujo llega libre de impuesto.
Esta exención tiene tres condiciones que deben cumplirse simultáneamente:
- El inmueble no supera los 140 m² de superficie útil edificada
- El titular es una persona natural (las personas jurídicas perdieron este beneficio desde 2023)
- El inmueble corresponde a las dos primeras propiedades DFL-2 por antigüedad de adquisición bajo ese RUT
Desde el año tributario 2024, la exención histórica para propiedades DFL-2 adquiridas antes de 2010 fue eliminada también para los casos que excedían el límite de dos unidades. Los inversionistas multi-propiedad que no habían declarado esos arriendos están expuestos a regularización.
Cómo declarar arriendo en la Operación Renta
La declaración anual se realiza durante el mes de abril en el Formulario 22 a través del portal del SII. Para los arriendos de bienes raíces, el SII ofrece el Asistente de Arriendos de Bienes Raíces, una herramienta digital que consolida automáticamente la información registrada en la Declaración Jurada 1835 (DJ 1835).
La DJ 1835 la presentan las corredoras de propiedades, administradoras y empresas arrendatarias para informar al SII los pagos de arriendo que efectuaron a los propietarios durante el año. Esto significa que el SII ya tiene el dato antes de que el contribuyente abra su Formulario 22. El Asistente calcula el saldo imponible correspondiente a propiedades no acogidas a DFL-2 o que exceden el límite de dos unidades, y determina el crédito por contribuciones imputable al IGC.
El proceso concreto:
- Ingresar al portal SII con Clave Tributaria o Clave Única
- Acceder al Formulario 22 de la Operación Renta del año correspondiente
- Usar el Asistente de Arriendos para verificar los montos pre-cargados desde la DJ 1835
- Confirmar o corregir los datos si hubo arriendos no informados por corredoras (arriendos directos)
- Aplicar el crédito por contribuciones (código 1637) sobre los arriendos que corresponda
Si el arriendo se pactó directamente con el arrendatario sin intermediación de corredora, la DJ 1835 no existe y el contribuyente debe ingresar los datos manualmente. Omitir esta información cuando el SII la obtiene por otras vías —cruces con el Conservador de Bienes Raíces o transferencias bancarias declaradas— genera diferencias tributarias que el SII puede girar con reajustes e intereses.
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El impacto real de la tercera propiedad
El salto tributario entre la segunda y la tercera propiedad de arriendo es el punto de inflexión que más sorprende a los inversionistas que escalan sin planificación. Con las dos primeras propiedades DFL-2, los ingresos de arriendo son cero para efectos del IGC. A partir de la tercera, el total de los arriendos de esa propiedad se suma a la base imponible anual.
Un ejemplo concreto: un inversionista con sueldo de 5.000.000 pesos mensuales ya está en el tramo del 30,4% del IGC. Si agrega un arriendo de 600.000 pesos mensuales de su tercera propiedad, los 7.200.000 pesos anuales adicionales tributan a esa tasa marginal, generando un impuesto de aproximadamente 2.190.000 pesos anuales sobre ese ingreso. La rentabilidad neta de esa tercera propiedad cae de manera significativa si no se planifica con anticipación.
Cuándo conviene una SpA de inversión inmobiliaria
La pregunta "¿invierto como persona natural o creo una SpA?" tiene respuestas distintas según el tamaño de la cartera y el horizonte de la inversión.
Invertir como persona natural conviene cuando:
- Las dos primeras propiedades son DFL-2 y la exención de arriendo aplica íntegramente
- El volumen de rentas adicionales no supera el tramo del 8% del IGC
- No hay necesidad de separar el patrimonio personal del patrimonio de inversión
Una sociedad (SpA o Limitada) conviene cuando:
- La cartera supera dos propiedades y los arriendos afectos al IGC comienzan a acumular impuesto a tasas altas
- Se quiere reinvertir utilidades dentro de la empresa sin que tributen en el IGC personal hasta el retiro efectivo
- Se busca separar el riesgo legal y patrimonial de las propiedades del patrimonio personal del inversionista
La trampa de la SpA inmobiliaria es que las personas jurídicas no tienen acceso al beneficio DFL-2, no pueden usar la exención de 8.000 UF de ganancia de capital, y la tasa del Impuesto de Primera Categoría más el IGC al momento de retirar utilidades puede superar lo que pagaría una persona natural bien planificada. La conveniencia depende del flujo de retiros proyectados, no solo de la tasa corporativa.
Arriendos de no residentes: el Impuesto Adicional
Las personas sin domicilio ni residencia en Chile que arriendan bienes raíces chilenos enfrentan un régimen completamente distinto. Sus arriendos están afectos al Impuesto Adicional con tasa del 35% sobre el canon bruto, sin posibilidad de deducir gastos. El agente de retención —corredora, administradora o arrendatario persona jurídica— debe descontar ese 35% mensualmente y declararlo en el Formulario 50 dentro de los primeros doce días del mes siguiente.
Los no residentes que operan como personas naturales sí pueden acogerse al régimen DFL-2 para sus dos primeras propiedades, clasificando esos arriendos como ingresos no constitutivos de renta y evitando el Impuesto Adicional en su totalidad.
El crédito por contribuciones: cómo usarlo
Las contribuciones pagadas durante el año (Impuesto Territorial) son deducibles en dos vías:
- Como gasto deducible de la renta bruta de arriendo si se lleva contabilidad
- Como crédito directo contra el IGC determinado en el Formulario 22, imputable en la línea 39 (código 1637), hasta el límite del impuesto correspondiente a los ingresos de arriendo de esa propiedad
Este crédito aplica incluso para propiedades que ya perdieron la exención DFL-2 por ser la tercera o cuarta unidad. Es un mecanismo independiente que reduce el IGC final efectivamente pagado.
La planificación empieza antes de comprar
El análisis tributario de una cartera inmobiliaria no es una tarea de abril —es una decisión que se toma antes de firmar la promesa de compraventa de la tercera propiedad. Conocer la base imponible actual, el tramo marginal del IGC y el impacto de sumar los arriendos adicionales permite determinar si conviene estructurar la siguiente compra bajo persona natural, crear una sociedad, o involucrar a un cónyuge como cotitular para distribuir la carga impositiva.
La Guía de Inversión Inmobiliaria en Chile cubre la estructura legal de adquisición, los contratos de arriendo, el régimen de ganancia de capital y todos los formularios tributarios relevantes para el año 2026, con ejemplos numéricos por tipo de inversionista.
El SII tiene acceso a los datos del Conservador de Bienes Raíces, a las DJ 1835 de las corredoras y a las transferencias bancarias. La información que el contribuyente omite en abril, el SII la tiene en sus bases de datos. Declarar correctamente desde el primer arriendo es siempre la estrategia más barata.
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