Yabancıya Konut Satışı, Vatandaşlık Programı ve Askeri Yasak Bölge: Tam Rehber

Türkiye'de yabancı uyruklu bireyler gayrimenkul satın alabilir. Ama bu süreçte bir Türk vatandaşının aşina olmadığı bürokratik aşamalar, para transferi zorunlulukları ve coğrafi kısıtlamalar devreye giriyor. Yanlış bir adım, tapu tescilinin durmasına ya da vatandaşlık başvurusunun reddedilmesine yol açabilir. Bu rehber, Türkiye'de mülk almayı düşünen yabancı yatırımcılar için temel çerçeveyi çiziyor.

Yabancılar Türkiye'de Mülk Alabilir mi?

Tapu Kanunu Madde 35 kapsamında yabancı gerçek kişiler Türkiye'de gayrimenkul edinebilir. İki temel kısıtlama var:

• Yüzölçümü sınırı: Bir yabancı gerçek kişi, Türkiye genelinde en fazla 30 hektar taşınmaz edinebilir ve bu oran bulunduğu ilçenin özel mülkiyete konu alanının yüzde 10'unu geçemez.
• Ülke bazlı kısıtlamalar: Tüm ülkelerden vatandaşlar bu haktan yararlanamıyor; Türkiye ile mütekabiliyet anlaşması olan ülkelerin vatandaşları için geniş erişim tanınmış durumda.

Askeri Yasak Bölge Onayı: Tapu İşleminin Ön Koşulu

Yabancıların askeri yasak bölgeler, askeri güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgeler içerisinde mülk edinmesi kesinlikle yasak. Bu yasak çok ciddiye alınıyor: Tapu müdürlükleri devir işlemi yapmadan önce yetkili askeri komutanlıklardan ya da harita sorgulama sistemleri üzerinden taşınmazın yasak bölge dışında olduğuna dair resmi onay almakla yükümlü.

Bu onay süreci, satın alma takvimini uzatabilir. Özellikle sahil şeritlerinde, Ege kıyılarında ve sınır bölgelerinde mülk almayı planlayan yabancılar için bu adım kritik önem taşıyor. Tapu müdürlüğüne başvurmadan önce bu sorgulamayı tamamlamak süreç yönetimini kolaylaştırır.

Döviz Alım Belgesi (DAB): Para Transferinde Zorunlu Adım

Türkiye'de gayrimenkul alan yabancı alıcılar için tapu devri öncesinde DAB düzenlenmesi zorunlu. Süreç şu şekilde işliyor:

1. Yabancı alıcı, mülk bedelini Türkiye'deki bir mevduat bankasına döviz olarak transfer eder.
2. Banka bu dövizi Merkez Bankası'na (TCMB) satar.
3. Banka, işlemi gösteren "Döviz Alım Belgesi"ni düzenler.

DAB üzerinde alıcının adı, pasaport numarası, döviz ve TL tutarları ile işlemin Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi kapsamında yapıldığını gösteren şerh bulunmak zorunda. Tapu müdürlüğünde beyan edilecek TL tutarı, DAB'daki TL tutar ile bire bir uyumlu olmalı.

Ödemeler elden ya da döviz büroları aracılığıyla yapılamaz. Tüm transferler banka dekontuyla belgelenmeli. Bu kurallara uymayan işlemler tapu tescilini durdurabiliyor.

Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı: 400.000 USD Programı

Yabancı yatırımcılar belirli koşulları karşılayan gayrimenkul yatırımı yaparak istisnai yoldan Türk vatandaşlığı başvurusunda bulunabiliyor.

Temel koşullar:

• Asgari yatırım tutarı: Satın alınan gayrimenkulün (ya da birden fazla mülkün toplamının) değeri en az 400.000 ABD Doları veya muadili döviz olmalı. Bu sınır 2022'de 250.000 USD'den 400.000 USD'ye yükseltildi; güncelleme yapılabilir.
• 3 yıllık satılmama şerhi: Satın alınan mülkün tapu siciline "3 yıl süreyle satılmayacağı" şerhi işlenmeli. Süre dolmadan satış yapılamaz.
• SPK lisanslı ekspertiz raporu: Satın alma öncesinde Sermaye Piyasası Kurulu lisanslı değerleme kuruluşundan piyasa değerini doğrulayan resmi rapor zorunlu. Ekspertiz değerinin en az 400.000 USD'ye denk gelmesi şart.

Başvuru, tapu tescili ve şerh işlemi tamamlandıktan sonra İl Göç İdaresi Müdürlüğüne yapılıyor. Süreç genellikle 3-6 ay alıyor.

Önemli not: 3 yıllık süre dolduktan sonra mülk satılabilir. Ancak bu mülkü alan yeni alıcı yabancıysa o mülk üzerinden tekrar vatandaşlık başvurusu yapamaz.

Gayrimenkul Yoluyla İkamet İzni: 200.000 USD Eşiği

Vatandaşlık sınırına ulaşamayan ama Türkiye'de uzun süre kalmak isteyen yabancılar için gayrimenkul alımına dayalı kısa dönem ikamet izni imkânı var. 16 Ekim 2023'te devreye giren yeni düzenlemeyle şartlar önemli ölçüde zorlaştı:

• Asgari yatırım tutarı: Tapuda beyan edilen resmi satış bedeli en az 200.000 USD olmalı (eski uygulamada büyükşehirlerde 75.000 USD, diğer illerde 50.000 USD'ydi).
• Mesken şartı: Satın alınan taşınmaz tapuda "mesken" olarak kayıtlı ve yalnızca ikamet amacıyla kullanılacak olmalı. Arsa, arazi veya ticari mülk üzerinden ikamet izni düzenlenemiyor.

2025 Yılında Yabancıya Satışlar: İstatistiksel Tablo

2025 yılında yabancılara yapılan konut satışları yüzde 9,4 azalarak 21.534 adede geriledi. Bu rakam, toplam konut satışları içindeki yüzde 1,3'lük paya karşılık geliyor; 2013 sonrasının en düşük seviyesi.

En çok alım yapan ülke vatandaşları sırasıyla: Rusya Federasyonu (3.649 konut), İran (1.878) ve Ukrayna (1.541). En fazla tercih edilen iller: İstanbul (7.989 konut), Antalya (7.118) ve Mersin (1.800).

Bu daralmanın ardında sıkılaşan vatandaşlık ve ikamet politikaları ile artan yatırım eşikleri yatıyor.

Yabancı Alıcılar İçin Pratik Kontrol Listesi

Alım sürecine başlamadan şu adımları tamamlayın:

• Taşınmazın askeri yasak bölge kapsamı dışında olduğunu resmi kanallardan teyit edin.
• SPK lisanslı ekspertiz raporu alın; piyasa değerinin doğrulandığından emin olun.
• Alım tutarını Türk bankası üzerinden DAB prosedürlerine uygun transfer edin.
• Vatandaşlık programından yararlanacaksanız 3 yıllık satılmama şerhini tapu siciline işletin.
• İkamet izni hedefleniyorsa taşınmazın mesken niteliğinde kayıtlı olduğunu kontrol edin.

Yabancı alıcılar için Türkiye gayrimenkul sürecini ayrıntılı biçimde ele alan kapsamlı rehber için Türkiye'de Gayrimenkul Yatırım Rehberimize başvurabilirsiniz. Vatandaşlık hesaplamaları, DAB prosedürü ve hukuki süreçler rehberde sistematik biçimde yer alıyor.

Sonuç

Türkiye'de yabancı yatırımcılar için büyük fırsatlar var. Ama bu fırsatları değerlendirebilmek için DAB zorunluluğunu, askeri bölge kısıtlamalarını ve vatandaşlık programının güncel eşiklerini tam olarak kavramak şart. Prosedürel bir hatanın tapu tescilini ya da vatandaşlık başvurusunu durdurabilecek olduğunu unutmayın.

See more Turkey guides →