Airbnb og korttidsutleie i Norge: Skatt og regler for eierseksjon 2026

Korttidsutleie via Airbnb og lignende plattformer har høyere inntektspotensial enn langtidsleie — men det er strengere begrenset i norske bygg enn de fleste tror. Mange som baserer investeringskalkylen sin på 365 dager med korttidsutleie, oppdager for sent at loven setter et absolutt tak på inntektene.

90-dagersgrensen for eierseksjonssameier

Eierseksjonsloven § 24 setter en absolutt grense for korttidsutleie (leieforhold under 30 sammenhengende dager) i eierseksjonssameier: maksimalt 90 døgn per kalenderår.

Dette gjelder per seksjon — ikke per eier. Grensen henger ved boligen, ikke deg som person.

Sameiet kan justere grensen, men bare i begrenset omfang: Et to tredjedels flertall på årsmøtet kan redusere den til 60 dager, eller øke den til maks 120 dager. Hverken sameiet eller eieren kan heve grensen over 120 dager for korttidsutleie.

For en investor i en selveierleilighet i Oslo som vil drive Airbnb-utleie, er den reelle maksimalinntekten begrenset til 90 netter i høysesongen. Med 2 500 kroner per natt gir det 225 000 kroner brutto. Deretter er korttidsutleien over for året.

30-dagersgrensen i borettslag

For borettslagsleiligheter er grensen dramatisk strengere. Loven tillater kun 30 dagers korttidsutleie per kalenderår uten krav om styrets godkjenning.

Generalforsamlingen kan vedta en høyere grense — opp til maksimalt 90 dager — men det krever et to tredjedels flertall, og de fleste borettslag har ikke gjort dette. I praksis er korttidsutleie via Airbnb nærmest uaktuelt som investeringsstrategi i et borettslag.

Skatt på korttidsutleieinntekter: To ulike regimer

Skattereglene for Airbnb-inntekter avhenger fundamentalt av om eiendommen er din primærbolig (der du bor og er folkeregistrert) eller en ren investering (sekundærbolig).

Primærboligen

Korttidsutleie av din egen primærbolig er skattepliktig etter sjablongregler:

De første 10 000 kronene i brutto leieinntekt er skattefrie.

Av beløpet over 10 000 kroner regnes 85 prosent som skattepliktig kapitalinntekt. De resterende 15 prosentene er et sjablongfradrag for kostnader.

Skattesatsen er 22 prosent.

Eksempel: Du leier ut primærboligen via Airbnb i 45 netter til 2 000 kroner per natt. Bruttoinntekt: 90 000 kroner. Skattepliktig grunnlag: (90 000 - 10 000) x 85 % = 68 000 kroner. Skatt: 68 000 x 22 % = 14 960 kroner. Netto etter skatt: 75 040 kroner.

Sekundærbolig og ren investering

All korttidsutleieinntekt fra en investering der du ikke bor selv, er fullt skattepliktig fra krone én. Det er ingen fribeløpsregel, ingen 10 000-kronersgrense.

Du beregner overskuddet — brutto leieinntekt minus fradragsberettigede kostnader — og betaler 22 prosent skatt på overskuddet. Momsregistrering kan bli aktuelt dersom du driver korttidsutleie i virksomhetsform med høy omsetning.

Eierseksjonssameier vs. borettslag: Oppsummering

Hybridstrategien: 90 netter + resten på langtidskontrakt

Gitt 90-dagersgrensen, velger mange investorer en hybridstrategi: Airbnb-utleie i høysesongen (gjerne mai til september, 90 netter), og deretter utleie på kortidskontrakter (1–6 måneder) til bedriftspendlere, studenter eller vikarer resten av året.

Slike kortidskontrakter under 30 dager per leieforhold er ikke det samme som Airbnb — de teller ikke mot 90-dagersgrensen dersom de inngås direkte uten platform-formidling, men juridisk er det en gråsone. Konsulter et sameies vedtekter og loven nøye før du skalerer denne strategien.

En alternativ tilnærming er å investere i frittstående eneboliger eller tomannsboliger, som ikke reguleres av eierseksjonsloven. Her gjelder ingen 90-dagersgrense. Men inntreffer det kommunale reguleringsbestemmelser i Oslo (90-dagersregelen i kommunale vedtekter gjelder også disse), er du like fullt begrenset.

Strenge håndhevingsregler i Oslo

Oslo kommune håndhever 90-dagersregelen aktivt. Airbnb rapporterer utleiedata til skattemyndighetene. Brudd kan medføre krav om tilbakebetaling av leieinntekter, gebyrer fra sameiet og i ytterste konsekvens dagbøter fra kommunen.

Vurderer du korttidsutleie som del av en bredere investeringsstrategi i Norge? Guide til Eiendomsinvestering i Norge gir deg den fullstendige gjennomgangen av regelverk, skatteplikt og strategiske valg for norsk eiendomsmarked.

See more Norway guides →