Akta Pemaju Perumahan 1966: Hak Pembeli, SPA Standard, dan Perlindungan yang Anda Perlu Tahu

Kebanyakan pembeli rumah baru dari pemaju tidak tahu bahawa mereka dilindungi oleh undang-undang yang sangat spesifik. Akta Pemaju Perumahan (Kawalan dan Pelesenan) 1966 — atau dikenali sebagai Akta 118 — adalah tulang belakang perlindungan pembeli di pasaran hartanah primer Malaysia.

Memahami akta ini bukan sekadar akademik. Ia menentukan berapa lama pemaju boleh lewat sebelum perlu bayar ganti rugi, bagaimana wang deposit anda dilindungi, dan apa yang boleh anda lakukan jika pemaju gagal mematuhi terma.

Jadual G dan Jadual H: Dua Jenis SPA Standard

Akta 118 mewajibkan semua pemaju menggunakan kontrak SPA (Perjanjian Jual Beli) yang dipreskripsikan dalam Jadual akta, bukan kontrak yang direka sendiri oleh pemaju. Ini penting kerana ia menghalang terma yang tidak adil dimasukkan ke dalam perjanjian.

Jadual G digunakan untuk hartanah bertanah individu (landed) seperti teres, berkembar, dan banglo di atas geran tanah individu. Tempoh penyiapan yang diperuntukkan adalah 24 bulan dari tarikh SPA ditandatangani.

Jadual H digunakan untuk hartanah strata seperti kondominium, pangsapuri, servis apartment, dan townhouse. Tempoh penyiapan yang diperuntukkan adalah 36 bulan — lebih panjang kerana kerumitan pembinaan bertingkat.

Pemaju tidak boleh meminda atau mengenepikan terma-terma standard dalam Jadual ini. Sebarang klausa dalam SPA yang cuba memberi pemaju lebih masa atau mengurangkan hak pembeli adalah tidak sah di sisi undang-undang.

Ganti Rugi LAD untuk Kelewatan Serahan Milikan

Jika pemaju gagal menyerahkan Milikan Kosong (Vacant Possession) beserta Sijil Perakuan Siap dan Pematuhan (CCC) dalam tempoh yang ditetapkan, undang-undang memperuntukkan Ganti Rugi Jumlah Tertentu (Liquidated Ascertained Damages — LAD).

Kadar LAD ditetapkan pada 10% setahun daripada harga pembelian, dikira secara harian bagi setiap hari kelewatan selepas tarikh penyiapan yang dipersetujui.

Contoh: Jika harga rumah RM350,000 dan pemaju lewat 90 hari:

• LAD = RM350,000 × 10% ÷ 365 hari × 90 hari = RM8,630

Sebelum keputusan mahkamah dalam kes PJD Regency Sdn Bhd, pemaju sering menangguhkan penandatanganan SPA berbulan-bulan selepas mengutip deposit, untuk mengurangkan tempoh LAD yang dikira dari tarikh SPA. Keputusan Mahkamah Persekutuan ini menutup kelemahan itu — pengiraan LAD kini bermula dari tarikh resit wang tempahan diterima, bukan tarikh SPA ditandatangani.

Akaun Pemajuan Perumahan (HDA): Perlindungan Wang Anda

Semua wang yang dibayar oleh pembeli — wang tempahan, bayaran progresif — mesti dimasukkan ke dalam Akaun Pemajuan Perumahan (HDA) yang berasingan, bukan akaun operasi syarikat pemaju.

HDA adalah akaun amanah yang dikawal ketat. Pemaju tidak boleh keluarkan wang dari HDA sesuka hati — setiap pengeluaran (Peraturan 9) memerlukan penyerahan laporan kemajuan pembinaan yang telah disahkan oleh arkitek berdaftar, menunjukkan peratusan siap tertentu telah dicapai.

Ini bermakna wang pembeli tidak boleh digunakan untuk membiayai projek pemaju di lokasi lain atau untuk perbelanjaan operasi syarikat. Perlindungan ini hanya terpakai jika pemaju mempunyai lesen HDA yang sah — sebab itulah semakan di portal TEDUH adalah wajib sebelum bayar sebarang wang.

Hak Cooling-Off 14 Hari: Pindaan Terbaru

Satu pindaan yang sedang dalam proses penggubalan (sebahagian daripada Reformasi Perumahan KPKT yang akan menggantikan Akta 118) adalah pengenalan Pilihan untuk Membeli (Option to Purchase — OTP) secara wajib.

Klausa OTP memperuntukkan tempoh bertenang 14 hari sejurus selepas wang tempahan dibayar. Dalam tempoh ini, pembeli boleh menarik diri atas apa jua sebab — termasuk kegagalan mendapatkan kelulusan pinjaman yang mencukupi — dan pemaju wajib memulangkan 100% wang tempahan dalam masa 14 hari. Kegagalan pemaju memulangkan wang dalam tempoh ini akan mencetuskan penalti faedah 10% setahun kepada pemaju.

Larangan dan Tanggungjawab Pemaju

Akta 118 juga menetapkan perkara-perkara yang tidak boleh dilakukan oleh pemaju:

Iklan tanpa lesen: Pemaju tidak boleh mengiklankan atau menjual unit tanpa Permit Iklan dan Jualan (APDL) yang sah daripada KPKT. Setiap papan iklan dan brosur projek mesti memaparkan nombor lesen yang sah.

Ubahsuai pelan tanpa kebenaran: Pemaju tidak boleh mengubah pelan susun atur, spesifikasi, atau saiz unit yang telah dipersetujui dalam SPA tanpa kebenaran bertulis pembeli.

Tanggungan kecacatan: Selepas penyerahan milikan kosong, pemaju bertanggungjawab membaiki sebarang kecacatan yang dilaporkan pembeli dalam tempoh 24 bulan (Tempoh Liabiliti Kecacatan). Ini termasuk retak, kebocoran, dan masalah pemasangan.

Cara Semak Status Pemaju

Portal TEDUH (teduh.kpkt.gov.my) dan sistem HIMS (Housing Integrated Management System) membolehkan orang awam menyemak secara masa nyata:

• Kesahihan Lesen Pemajuan Perumahan
• Status Permit Iklan dan Jualan (APDL) setiap projek
• Rekod aduan dan tindakan penguatkuasaan terhadap pemaju
• Senarai pemaju yang disenaraihitamkan

KPKT secara aktif menguatkuasakan akta ini — dalam tempoh pemantauan terbaharu, 109 pemaju telah disenaraihitamkan dan 471 notis kompaun berjumlah RM9.03 juta dikeluarkan.

Semak nombor lesen yang tertera pada papan tanda projek di portal TEDUH sebelum bayar sebarang wang. Proses ini ambil masa tidak sampai 5 minit dan boleh menyelamatkan anda daripada kerugian besar.

Untuk gambaran lengkap tentang proses pembelian dari pemaju — dari Jadual G dan H, LAD, hingga cara menuntut milikan kosong — Panduan Membeli Rumah Pertama di Malaysia ada penjelasan terperinci yang ditulis untuk pembeli bukan pakar undang-undang.

See more Malaysia guides →