Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP): Kelayakan, SJKP-MADANI, dan Cara Mohon

Ramai pemandu e-hailing, pekerja bebas, dan peniaga kecil yang layak dari segi pendapatan tapi selalu kena tolak bank. Masalah bukan pendapatan — masalah tiada slip gaji. Bank konvensional masih ketat dalam menilai pemohon tanpa dokumen pendapatan yang seragam. Di sinilah Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) hadir mengisi jurang itu.

SJKP bukan pinjaman langsung dari kerajaan. Ia adalah jaminan kerajaan kepada bank, bermakna jika pemohon gagal bayar, kerajaan tanggung sebahagian risiko tersebut. Kesan praktikalnya: bank lebih berani meluluskan pemohon yang sebelum ini dianggap berisiko tinggi.

Apa Beza SJKP Standard dengan SJKP-MADANI?

Terdapat dua varian utama yang perlu difahami sebelum membuat permohonan.

SJKP Standard menawarkan jaminan sehingga 110% daripada nilai penilaian hartanah, dengan had pembiayaan maksimum RM500,000. Ia merangkumi pinjaman pokok, premium insurans MRTA atau MRTT, yuran guaman, dan kos penilaian hartanah. Sasaran utama adalah pekerja sektor informal dan M40 yang mencari hartanah di kawasan pinggir bandar.

SJKP-MADANI berbeza dalam satu aspek penting: had jaminan mencecah 120% daripada harga rumah, namun had nilai hartanah dikecilkan kepada RM360,000 sahaja. Peratusan 120% ini bermakna pembiayaan boleh merangkumi 100% kos rumah, ditambah kos guaman, kos penilaian, premium insurans, dan bahkan kos ubahsuai atau pembelian perabot asas. Sasaran utama adalah golongan B40 yang benar-benar tidak mempunyai simpanan tunai untuk kos sampingan.

Secara mudah: jika harga rumah melebihi RM360,000, pilih SJKP standard. Jika harga rumah RM360,000 ke bawah dan anda benar-benar tiada simpanan untuk kos sampingan, SJKP-MADANI lebih sesuai.

Syarat Kelayakan SJKP 2026

Syarat asas yang perlu dipenuhi:

Pendapatan minimum: Gaji bersih sekurang-kurangnya RM1,500 sebulan. Ini termasuk pendapatan daripada perniagaan kecil, kerja sambilan, atau gabungan beberapa sumber pendapatan.

Nisbah Khidmat Hutang (DSR): Tidak melebihi 65% daripada pendapatan kasar bulanan. Ini sedikit lebih longgar berbanding ambang biasa bank konvensional yang lazimnya menetapkan 60%.

Rekod CCRIS: Tiada tunggakan melebihi dua bulan dalam tempoh 12 bulan terakhir. Jika ada rekod tertunggak, ia perlu diselesaikan terlebih dahulu sebelum memohon.

Rekod CTOS: Tiada pemerhatian negatif dalam tempoh 24 bulan terakhir. Hutang tertunggak yang dibiarkan tanpa sebarang penyelesaian akan muncul di sini.

Tempoh pinjaman: Maksimum 35 tahun, atau sehingga umur 65 tahun, mana lebih awal.

Kewarganegaraan: Warganegara Malaysia sahaja.

Boleh Mohon Tanpa Slip Gaji?

Ya, dan ini kelebihan terbesar SJKP. Pemohon tanpa slip gaji boleh mengemukakan dokumen alternatif berikut untuk membuktikan pendapatan:

• Penyata akaun bank 6 bulan terakhir yang menunjukkan aliran masuk tunai yang konsisten
• Akaun pengurusan perniagaan yang disahkan akauntan atau akaun Maybank SAMA
• Penyata e-hailing (Grab, AirAsia MOVE, Maxim) yang menunjukkan pendapatan bulanan
• Borang BE atau B yang difailkan ke LHDN sebagai pengisytiharan cukai pendapatan
• Penyata kontrak kerja atau invois yang menunjukkan pendapatan berterusan

Bank yang menyertai skim SJKP — termasuk Maybank, CIMB, Bank Islam, Bank Muamalat, dan beberapa bank koperasi — masing-masing mempunyai prosedur penilaian tersendiri untuk dokumen alternatif ini. Lebih konsisten aliran masuk dalam penyata bank, lebih tinggi peluang kelulusan.

Cara SJKP Membantu Dalam Amalan

Bayangkan seorang pengusaha jahitan rumahan dengan pendapatan RM2,800 sebulan, tanpa slip gaji, ingin membeli pangsapuri berharga RM280,000. Tanpa SJKP, bank hampir pasti akan menolak atas sebab "tidak dapat mengesahkan pendapatan".

Dengan SJKP-MADANI, bank mendapat jaminan kerajaan sehingga 120% — bermakna RM336,000 dijamin. Ini cukup untuk menanggung kos rumah RM280,000 sepenuhnya, ditambah kos guaman sekitar RM7,000, kos penilaian RM600, premium MRTA, dan sedikit kos ubahsuai. Pembeli boleh masuk tanpa keluarkan sebarang tunai dari saku, asalkan DSR memenuhi syarat.

Kombinasi terbaik adalah menggandingkan SJKP dengan pengecualian duti setem i-Miliki yang berlanjutan sehingga Disember 2027 untuk hartanah di bawah RM500,000. Pengecualian ini menghapuskan duti setem MOT dan duti setem perjanjian pinjaman sepenuhnya — menjimatkan sehingga RM9,000 untuk hartanah berharga RM500,000.

Langkah Permohonan SJKP

Proses permohonan tidak melalui portal SJKP secara terus. Pemohon perlu:

1. Pilih hartanah yang ingin dibeli dan dapatkan surat tawaran daripada penjual atau pemaju.
2. Pergi terus ke mana-mana bank yang menyertai skim SJKP dan nyatakan hasrat untuk memohon di bawah skim ini.
3. Serahkan dokumen sokongan pendapatan (penyata bank, kontrak, atau akaun perniagaan).
4. Bank akan membuat penilaian kredit dan mengemukakan permohonan jaminan kepada SJKP sekiranya pemohon memenuhi syarat asas.
5. SJKP menilai permohonan dan mengeluarkan surat jaminan kepada bank.
6. Bank meluluskan pinjaman berdasarkan jaminan tersebut.

Keseluruhan proses mengambil masa lebih kurang 2 hingga 4 minggu selepas dokumen lengkap diserahkan.

Salah Faham yang Perlu Dielakkan

SJKP bukan skim zero downpayment secara automatik. SJKP standard hanya memberi jaminan kepada bank. Deposit 10% masih perlu dibayar kepada penjual melainkan pemohon memilih SJKP-MADANI yang membolehkan 120% pembiayaan menampung kos tersebut.

SJKP tidak menggantikan SRP. Skim Rumah Pertamaku (SRP) — yang pernah menawarkan margin 100% pinjaman — telah ditamatkan berkuatkuasa 1 April 2023. Sebarang maklumat dalam talian yang masih menyebut SRP sebagai pilihan aktif adalah lapuk.

DSR tetap perlu diuruskan. Jaminan kerajaan tidak mengubah fakta bahawa komitmen hutang anda mesti berada dalam had DSR yang ditetapkan. Sebelum memohon, selesaikan pinjaman kenderaan yang hampir tamat tempoh, turunkan had kad kredit, atau bayar baki PTPTN untuk memberi ruang kepada DSR.

Bagi pembeli rumah pertama Malaysia yang ingin memahami keseluruhan proses — dari kelayakan pinjaman hinggalah kepada penyerahan kunci — panduan lengkap ada di Panduan Membeli Rumah Pertama di Malaysia.

See more Malaysia guides →