APN stambeni kredit 2026: Što je ostalo od programa i što ga je zamijenilo

Ako tražite informacije o "APN stambenoj kredit", suočavate se s problemom koji zbunjuje tisuće kupaca: program koji tražite više ne postoji u obliku kakvog pamtite. APN i dalje postoji i dalje pomaže kupcima prve nekretnine — ali mehanizam potpore iz temelja se promijenio.

Što je bio stari APN program i zašto je ukinut

Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) godinama je provodila program subvencioniranja stambenih kredita koji je bio nešto posebno: država je plaćala od 30% do 51% vašeg mjesečnog anuiteta pet godina, a vi ste kredit podizali u jednoj od partnerskih poslovnih banaka.

Uvjeti su bili jasni — dob ispod 45 godina, bez vlastite nekretnine, maksimalni iznos kredita 100.000 EUR, cijena nekretnine do 1.500 EUR/m². Stopa subvencije bila je progresivna: Zagreb, Split i Rijeka kao najrazvijenija područja dobivali su 30%, a manje razvijena županijska središta i do 51%.

Program je bio izrazito popularan. U zadnjem ciklusu APN je zaprimio 4.328 zahtjeva od mladih kupaca za kupnju ili gradnju prve stambene nekretnine — što govori o veličini potražnje.

Problem s modelom bio je strukturalan: kratki godišnji natječajni rokovi stvarali su sezonski pritisak na rast cijena nekretnina. Svaki put kad bi APN objavio natječaj, tržište bi reagiralo rastom ponuđenih cijena jer su prodavatelji znali da kupci imaju zajamčenu državnu potporu.

Vlada je stoga odlučila preći na trajni, predvidiviji model koji ne stvara takve tržišne poremećaje.

Što APN nudi od 2025. godine

Od 1. siječnja 2025., temeljem Nacionalnog plana stambene politike do 2030., APN više ne subvencionira stambene kredite. Nova mjera funkcionira kroz naknadni povrat poreza na promet nekretnina (PPN) i poreza na dodanu vrijednost (PDV).

Ovo je ključna razlika u mehanizmu:

• Stari model: država plaća dio vašeg kredita banci svaki mjesec kroz 5 godina
• Novi model: vi platite porez u cijelosti, a APN vam vraća taj novac kao jednokratni paušalni iznos

Prednost novog modela za kupca: dobivate cijelu svotu odjednom, a ne razlomljeno po 60 rata. Nedostatak: morate imati likvidnu gotovinu na dan kupnje za pokrivanje poreza (kod starogradnje to je 3% kupoprodajne cijene), što znači još više vlastitih sredstava potrebnih unaprijed.

Kolika je visina potpore

Iznos ovisi o tome kupujete li novogradnju ili starogradnju:

Kupnja starogradnje: plaćate 3% PPN-a, a potom dobivate 100% tog iznosa natrag za kvadraturu unutar propisanog limita. Za samca koji kupuje stan do 50 m², povrat gotovo u potpunosti pokriva plaćeni porez.

Kupnja novogradnje: ne plaćate PPN, ali u cijenu je ugrađen PDV od 25%. Pravo imate na povrat do 50% plaćenog PDV-a za priznatih kvadratnih metara. Ovo je financijski jači instrument — za stan od 150.000 EUR povrat može premašiti 13.000 EUR, što je više od svih ostalih transakcijskih troškova zajedno.

Prag starosti ostaje isti: ispod 45 godina. Uvjet prve nekretnine ostaje isti. Ono što se promijenilo: subvencija više nije vezana uz konkretan stambeni kredit — možete kupiti i gotovinom.

Što s ljudima koji su već koristili stari APN kredit

Jasno pravilo: korisnici starih APN stambenih kredita automatski su isključeni iz nove mjere povrata poreza. Nema dvostrukog subvencioniranja iste osobe.

Ako ste u prošlosti koristili APN subvenciju, ali ste je u međuvremenu u cijelosti otplatili ili se uvjeti vašeg kućanstva promijene — to ne mijenja ništa. Isključenje je trajno i ne ovisi o statusu prethodnog kredita.

POS — program koji i dalje postoji

Uz novu mjeru povrata poreza, paralelno djeluje i program društveno poticane stanogradnje (POS), koji APN provodi u suradnji s jedinicama lokalne samouprave.

POS stanovi zakonski su ograničeni na maksimalnu cijenu od 1.350 EUR/m². U praksi, cijena POS stanova rasla je brže nego što zakon predviđa: u drugom polugodištu 2025. prosječna realizirana cijena POS stanova dostigla je 1.623 EUR/m² — što je 23,3% rast i izravno probijanje zakonskog limita. To znači da POS u manjim gradovima više nije toliko "povoljniji" od komercijalnog tržišta.

Ipak, za gradove u kojima je razlika između POS i tržišnih cijena i dalje značajna, POS ostaje atraktivna opcija — osobito jer se planira izgradnja 8.000 novih stambenih jedinica, od kojih će polovina biti na prodaju, a polovina na priuštivi najam s opcijom otkupa.

Lokalne potpore koje se mogu kombinirati

Gradovi Zagreb, Split, Rijeka i Osijek imaju vlastite lokalne programe subvencioniranja kamatnih stopa za deficitarne kadrove i mlade obitelji. Ove se lokalne subvencije u nekim slučajevima mogu kombinirati s komercijalnim kreditima (ali ne i s APN novim programom istovremeno).

Primjer: lokalna subvencija koja smanjuje efektivnu kamatnu stopu s tržišnih 3,3% na 1,3% za kredit od 150.000 EUR s rokom otplate 30 godina smanjuje mjesečni anuitet s 829 na 579 EUR — što znači 250 eura uštede svaki mjesec.

Savjeti za kupce u 2026. godini

Tražite li "APN stambeni kredit" u smislu stare subvencije anuiteta — tog programa više nema. Ali to ne znači da nema potpore. Nova mjera je u nekim situacijama financijski povoljnija od stare, osobito za kupce novogradnje u sustavu PDV-a.

Ključne točke koje trebate znati:

1. Podnijte zahtjev APN-u u roku od 24 mjeseca od sklapanja ugovora
2. Osigurajte dovoljno gotovine za plaćanje poreza unaprijed (kod starogradnje)
3. Ne prodajte, ne iznajmite i ne odjavljujte prebivalište 5 godina — inače vraćate sve
4. Provjerite referentne cijene EIZ-a za vašu lokaciju prije nego što prihvatite ponudu

Vodič za kupnju prvog stana u Hrvatskoj detaljno pokriva cijeli novi sustav potpore, uključujući konkretne izračune povrata prema lokaciji i broju članova kućanstva, s primjerima za Zagreb, Split i kontinentalnu Hrvatsku.

See more Croatia guides →