Calcul des frais de notaire dans l'ancien : comment les reduire pour votre premier achat

Vous avez trouve l'appartement. Le prix est dans votre budget. Puis votre banquier annonce les frais de notaire : 7 a 8 % du prix d'achat, a regler le jour de la signature. Pour un bien a 200 000 euros, cela represente entre 14 000 et 16 000 euros supplementaires que beaucoup de primo-accedants n'avaient pas pleinement anticipes. Voici comment decomposer ces frais ligne par ligne et identifier les leviers reels pour les reduire.

Ce que vous payez vraiment : la decomposition des frais

Contrairement a ce que leur nom suggere, les "frais de notaire" ne constituent pas la remuneration du notaire. Plus de 80 % de la somme est composee de taxes reversees a l'Etat et aux collectivites locales. Le reste couvre les emoluments reglementes du notaire et les debours.

Les Droits de Mutation a Titre Onereux (DMTO) : 80 % de la facture

Les DMTO representent la part la plus lourde. Le taux de base s'eleve a 5,80665 % du prix de vente dans 97 departements francais. Seuls quatre departements (Indre, Isere, Morbihan, Mayotte) appliquent encore un taux reduit de 5,09006 %.

Cette taxe se decompose ainsi :

• Part departementale : entre 3,80 % et 4,50 %
• Part communale : 1,20 %
• Frais d'assiette et de recouvrement de l'Etat : 2,37 % du montant de la part departementale

Depuis avril 2025 et jusqu'en mars 2028, les departements ont la possibilite de majorer leur taux de 0,5 point supplementaire, portant le taux total de DMTO a un maximum de 6,32 % dans certains territoires. Paris a active cette hausse des avril 2025.

La protection des primo-accedants

Bonne nouvelle pour les primo-accedants : une clause d'exoneration vous protege de cette hausse departementale pour toutes les acquisitions d'un montant inferieur ou egal a 250 000 euros. Dans ces cas, le taux de DMTO reste au niveau d'origine (5,80 % dans la plupart des departements) meme si le departement a vote la majoration.

En pratique, cette exoneration peut representer une economie de 1 000 a 1 250 euros pour un bien a 200 000 ou 250 000 euros. Pour un bien superieur a 250 000 euros, l'exoneration ne s'applique pas, meme si vous etes primo-accedant.

Les emoluments du notaire : la part reglementee

La remuneration effective du notaire est strictement encadree par un bareme national degressif :

Pour un appartement a 200 000 euros, les emoluments s'elevent a environ 1 995 euros HT, soit 2 394 euros TTC (TVA a 20 %). Ce montant est identique quel que soit le notaire choisi.

Les notaires peuvent consentir une remise allant jusqu'a 20 % de leurs emoluments, mais uniquement sur la part calculee au-dela de 100 000 euros. Sur un bien a 200 000 euros, cette remise maximale represente environ 160 euros. C'est un levier de negociation symbolique.

Les debours et frais annexes

• Emoluments de formalites (demandes d'actes d'urbanisme, etat civil, pre-etat date) : environ 800 euros TTC en moyenne
• Debours (remboursements de frais reels aupres de tiers) : environ 400 euros
• Contribution de securite immobiliere (publication fonciere) : 0,10 % du prix d'achat, soit 200 euros pour un bien a 200 000 euros

Calcul complet pour un appartement ancien a 200 000 euros

Pour un bien a 150 000 euros, le total descend a environ 11 700 euros. Pour un bien a 250 000 euros, comptez environ 19 100 euros. La regle des "7 a 8 %" est fiable pour une estimation rapide.

Cinq leviers reels pour reduire vos frais

1. Deduire le mobilier du prix d'achat. Si l'appartement est vendu meuble (cuisine equipee, placards sur mesure, electromenager), vous pouvez deduire la valeur du mobilier de l'assiette de calcul des DMTO. Pour 5 000 euros de mobilier sur un bien a 200 000 euros, l'economie est d'environ 290 euros. Le notaire exigera un inventaire detaille et des justificatifs (factures, estimation raisonnable).

2. Distinguer les honoraires d'agence charges acquéreur. Si les honoraires d'agence sont stipules "a la charge de l'acquereur" dans le compromis, le notaire calcule les DMTO uniquement sur le prix net vendeur. Pour des honoraires d'agence de 10 000 euros, l'economie atteint environ 580 euros sur les DMTO. C'est un point a negocier au moment de la signature du mandat.

3. Rester sous le seuil de 250 000 euros. Dans les departements ayant vote la majoration de 0,5 point, un bien a 249 000 euros beneficie de l'exoneration primo-accedant, tandis qu'un bien a 251 000 euros subit la majoration sur la totalite du prix. Si la negociation du prix peut vous faire passer sous ce seuil, l'economie est reelle.

4. Acheter dans le neuf. Les frais de notaire dans le neuf representent 2 a 3 % du prix contre 7 a 8 % dans l'ancien. Pour un bien a 200 000 euros, l'economie est de l'ordre de 10 000 euros. Ce n'est pas un "levier de reduction" a proprement parler, mais un parametre a integrer dans la comparaison ancien versus neuf.

5. Beneficier du Pret a l'Accession Sociale (PAS). Le PAS ouvre droit a une reduction significative des emoluments du notaire. Le bareme des emoluments est alors calcule sur une grille specifique plus avantageuse. Le PAS est accorde sous conditions de ressources et finance jusqu'a 100 % de l'acquisition. Il est mobilise dans 8 % des plans de financement integrant des prets complementaires.

Le piege de l'achat en couple

L'application de l'exoneration primo-accedant en cas d'achat en couple souleve des difficultes reelles. Si un seul des deux acquereurs est primo-accedant (l'autre etant deja proprietaire), la repartition de l'exoneration sur les DMTO depend du regime matrimonial et des quotes-parts d'acquisition. En indivision 50/50, seule la moitie de l'exoneration s'applique. C'est un point que votre notaire doit verifier avant la signature du compromis.

Les frais de notaire ne se negocient pas vraiment, mais ils se preparent. Notre Guide Premier Achat Immobilier en France inclut un simulateur de frais detaille par departement, un modele d'inventaire du mobilier a presenter au notaire, et une checklist des optimisations legales pour chaque situation (couple, celib, PAS, neuf versus ancien).

See more France guides →