Carpet Area, Built-Up और Super Built-Up Area में क्या फर्क है — कैलकुलेशन सहित
बिल्डर ने कहा "1,200 sq ft का फ्लैट है।" आपने सोचा — बड़ा और आरामदायक।
कब्जा मिला तो असल जगह 850 sq ft की निकली।
यह धोखा नहीं था — बिल्डर ने Super Built-Up Area बताया था, जो हमेशा असल रहने की जगह से बड़ा होता है। RERA से पहले यह आम था। RERA के बाद, project और agreement documents में RERA वाली Carpet Area तथा exclusive balcony/open terrace को अलग-अलग दिखाना चाहिए — लेकिन ब्रोशर में अभी भी SBA दिखाया जाता है।
तीनों का मतलब स्पष्ट करें
Carpet Area (कारपेट एरिया)
वह क्षेत्र जहां आप कालीन (Carpet) बिछा सकते हैं — यानी आपके फ्लैट की असली दीवारों के अंदर की जगह। इसमें शामिल:
- कमरे
- किचन
- बाथरूम और टॉयलेट
- Internal Partition Walls (लेकिन बाहरी दीवारें नहीं)
शामिल नहीं:
- बाहरी दीवारों की मोटाई
- Services Shafts
- बालकनी / टेरेस RERA Carpet Area में शामिल नहीं होते; इन्हें अलग से दिखाया जाता है
- Common Passages और Lobby
- Lift और Staircase
RERA के तहत: project और Sale Agreement documents में RERA की परिभाषा वाला Carpet Area तथा exclusive balcony/verandah/open terrace area अलग-अलग स्पष्ट होना चाहिए।
Built-Up Area (बिल्ट-अप एरिया)
Carpet Area + बाहरी दीवारों की मोटाई + Balcony/Terrace, जैसा builder के area statement में अलग से दिखाया गया हो
सामान्यतः: Built-Up Area = Carpet Area × 1.10 से 1.15
यानी Carpet Area से लगभग 10-15% ज्यादा।
Super Built-Up Area (SBA)
Built-Up Area + आपके हिस्से की Common Area (Lift Lobby, Staircase, Corridors, Security Cabin, Gymnasium etc.)
सामान्यतः: SBA = Carpet Area × 1.25 से 1.45
यानी Carpet Area से 25-45% ज्यादा।
उदाहरण:
- Carpet Area: 800 sq ft
- Built-Up Area: ~880 sq ft (800 × 1.10)
- Super Built-Up Area: ~1,040 sq ft (800 × 1.30)
अगर बिल्डर 1,040 sq ft का फ्लैट "₹7,000 per sq ft" पर बेच रहा है:
- Price = ₹72.8 लाख (SBA पर)
- लेकिन आप सिर्फ 800 sq ft में रहेंगे
- Effective Rate = ₹72.8L ÷ 800 = ₹9,100 per sq ft
Loading Factor क्या होता है?
Loading Factor = (SBA - Carpet Area) ÷ SBA
अगर SBA 1,000 sq ft और Carpet Area 700 sq ft है: Loading Factor = (1,000 - 700) ÷ 1,000 = 30%
30% Loading का मतलब है कि आप जितना भुगतान कर रहे हैं उसका 30% Common Area के लिए है।
सामान्य Loading Factor:
- सस्ते प्रोजेक्ट: 20-25%
- मध्यम प्रोजेक्ट: 25-35%
- Luxury Towers: 35-45%
ज्यादा Amenities = ज्यादा Loading।
कारपेट एरिया कैसे कैलकुलेट करें
RERA के तहत Carpet Area की गणना:
RERA Carpet Area = Internal partition walls के भीतर का net usable floor area
लेकिन External Walls, Common Areas और Columns शामिल नहीं।
खुद कैसे नापें:
- हर कमरे की Internal Length × Width (दीवार से दीवार तक, दीवार की मोटाई छोड़कर)
- Kitchen की Internal Length × Width
- Bathroom और Toilet
- बालकनी/टेरेस को अलग मापें; उसे Carpet Area में न जोड़ें
- बाकी eligible areas जोड़ें
अगर Flat Plan Blueprint मिले तो उस पर Carpet Area लिखा होना चाहिए — RERA के तहत यह अनिवार्य है।
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RERA का नियम
RERA Act 2016 के तहत:
- project और Sale Agreement documents में Carpet Area तथा exclusive balcony/verandah/open terrace area स्पष्ट होने चाहिए
- Super Built-Up Area का उल्लेख अलग reference के रूप में किया जा सकता है
- अगर delivered Carpet Area agreement से अलग हो, तो measurement record करके agreement और लागू state RERA process के अनुसार adjustment या remedy मांगें
- केंद्रीय RERA कानून में 3% का कोई universal carpet-area threshold न मानें
PMAY और Affordable Housing में Carpet Area की सीमा
PMAY-U 2.0 के तहत संपत्ति की Carpet Area सीमा 120 वर्ग मीटर तक है; 121 वर्ग मीटर इस सीमा से बाहर है। यह RERA वाली Carpet Area पर लागू होती है — SBA पर नहीं।
GST की 1% Affordable Housing दर के लिए वर्तमान लागू criteria और contract की जाँच करें; 60/90 वर्ग मीटर या ₹45 लाख को इस लेख में सार्वभौमिक current threshold न मानें।
Flat खरीदते वक्त सही तुलना कैसे करें
अलग-अलग प्रोजेक्ट की तुलना करते वक्त हमेशा Carpet Area का उपयोग करें।
गलत तरीका: "प्रोजेक्ट A में 1,200 sq ft SBA ₹80 लाख में, प्रोजेक्ट B में 1,000 sq ft SBA ₹65 लाख में — A बड़ा है।"
सही तरीका:
- A का Carpet Area: 850 sq ft → Rate: ₹80L ÷ 850 = ₹9,400/sq ft
- B का Carpet Area: 750 sq ft → Rate: ₹65L ÷ 750 = ₹8,667/sq ft
B सस्ता निकलता है — SBA देखकर नहीं पता चलता था।
बालकनी का हिसाब — RERA के बाद बदला
RERA की परिभाषा में exclusive balcony, verandah और open terrace Carpet Area से बाहर होते हैं; इन्हें area statement में अलग दिखाया जाता है।
यह बदलाव महत्वपूर्ण है क्योंकि:
- PMAY की 120 वर्ग मीटर Carpet Area सीमा में RERA वाली परिभाषा लागू होती है; बालकनी अलग दिखती है
- GST की Affordable Housing Category के लिए वर्तमान applicable criteria और Carpet Area की जाँच करें
- Price Per Sq Ft की गणना Carpet Area पर करें
शहर के अनुसार Loading Factor का अनुमान
| शहर | सामान्य Loading Factor |
|---|---|
| मुंबई (High-Rise) | 35-45% |
| बेंगलुरु (IT Corridors) | 30-40% |
| दिल्ली-NCR | 25-35% |
| हैदराबाद | 25-35% |
| पुणे | 28-38% |
| चेन्नई | 25-35% |
Carpet Area को आप खुद कैसे Verify करें
बिल्डर ने Sale Agreement में Carpet Area दिया — लेकिन आप खुद भी जांच सकते हैं।
Floor Plan से: Sale Agreement के साथ Floor Plan मिलता है। उसमें Dimensions दिखती हैं। हर कमरे की Length × Width जोड़ें। बालकनी को अलग मापें, Carpet Area में न जोड़ें। Bathrooms जोड़ें।
Possession के बाद Physical Measurement: Laser Distance Meter (₹1,500-2,000 में मिलता है) से खुद नापें। अगर Actual Carpet Area agreement से अलग निकले — measurement record करें और राज्य RERA प्रक्रिया में claim या अन्य remedy की जाँच करें।
अगर Delivered Carpet Area, Agreement से कम हो, तो RERA और लागू state rules/agreement के अनुसार adjustment या remedy की जाँच करें; केंद्रीय कानून में 3% तक refund और 3% से अधिक पर automatic exit का universal rule नहीं है।
अंतिम सलाह: सिर्फ एक नंबर याद रखें
Carpet Area।
ब्रोशर में जो भी लिखा हो, जब Sale Agreement आए तो उसमें Carpet Area ढूंढें। वह नहीं है — तो Agreement साइन करने से पहले उसे Add करवाएं। RERA के तहत यह अनिवार्य है।
पहले घर की खरीद में Carpet Area, RERA वेरिफिकेशन, स्टाम्प ड्यूटी और होम लोन की पूरी प्रक्रिया को एक साथ समझने के लिए हमारी पहला घर खरीदने की पूरी गाइड देखें।
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