Carpet Area, Built-Up और Super Built-Up Area में क्या फर्क है — कैलकुलेशन सहित
बिल्डर ने कहा "1,200 sq ft का फ्लैट है।" आपने सोचा — बड़ा और आरामदायक।
कब्जा मिला तो असल जगह 850 sq ft की निकली।
यह धोखा नहीं था — बिल्डर ने Super Built-Up Area बताया था, जो हमेशा असल रहने की जगह से बड़ा होता है। RERA से पहले यह आम था। RERA के बाद, बिल्डर को Carpet Area पर ही कीमत बतानी होती है — लेकिन ब्रोशर में अभी भी SBA दिखाया जाता है।
तीनों का मतलब स्पष्ट करें
Carpet Area (कारपेट एरिया)
वह क्षेत्र जहां आप कालीन (Carpet) बिछा सकते हैं — यानी आपके फ्लैट की असली दीवारों के अंदर की जगह। इसमें शामिल:
- कमरे
- किचन
- बाथरूम और टॉयलेट
- बालकनी / टेरेस (RERA की नई परिभाषा के अनुसार)
- Internal Partition Walls (लेकिन बाहरी दीवारें नहीं)
शामिल नहीं:
- बाहरी दीवारों की मोटाई
- Common Passages और Lobby
- Lift और Staircase
RERA के तहत: Sale Agreement में Carpet Area अनिवार्य रूप से उल्लेख होना चाहिए।
Built-Up Area (बिल्ट-अप एरिया)
Carpet Area + बाहरी दीवारों की मोटाई + Balcony/Terrace (RERA से पहले की परिभाषा में)
सामान्यतः: Built-Up Area = Carpet Area × 1.10 से 1.15
यानी Carpet Area से लगभग 10-15% ज्यादा।
Super Built-Up Area (SBA)
Built-Up Area + आपके हिस्से की Common Area (Lift Lobby, Staircase, Corridors, Security Cabin, Gymnasium etc.)
सामान्यतः: SBA = Carpet Area × 1.25 से 1.45
यानी Carpet Area से 25-45% ज्यादा।
उदाहरण:
- Carpet Area: 800 sq ft
- Built-Up Area: ~880 sq ft (800 × 1.10)
- Super Built-Up Area: ~1,040 sq ft (800 × 1.30)
अगर बिल्डर 1,040 sq ft का फ्लैट "₹7,000 per sq ft" पर बेच रहा है:
- Price = ₹72.8 लाख (SBA पर)
- लेकिन आप सिर्फ 800 sq ft में रहेंगे
- Effective Rate = ₹72.8L ÷ 800 = ₹9,100 per sq ft
Loading Factor क्या होता है?
Loading Factor = (SBA - Carpet Area) ÷ SBA
अगर SBA 1,000 sq ft और Carpet Area 700 sq ft है: Loading Factor = (1,000 - 700) ÷ 1,000 = 30%
30% Loading का मतलब है कि आप जितना भुगतान कर रहे हैं उसका 30% Common Area के लिए है।
सामान्य Loading Factor:
- सस्ते प्रोजेक्ट: 20-25%
- मध्यम प्रोजेक्ट: 25-35%
- Luxury Towers: 35-45%
ज्यादा Amenities = ज्यादा Loading।
कारपेट एरिया कैसे कैलकुलेट करें
RERA के तहत Carpet Area की गणना:
RERA Carpet Area = Internal walls के अंदर का Area + Balcony + Open Terrace
लेकिन External Walls, Common Areas और Columns शामिल नहीं।
खुद कैसे नापें:
- हर कमरे की Internal Length × Width (दीवार से दीवार तक, दीवार की मोटाई छोड़कर)
- Kitchen की Internal Length × Width
- Bathroom और Toilet
- Balcony
- सब जोड़ें
अगर Flat Plan Blueprint मिले तो उस पर Carpet Area लिखा होना चाहिए — RERA के तहत यह अनिवार्य है।
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RERA का नियम
RERA Act 2016 के Section 4(2)(l)(d) के तहत:
- बिल्डर को Sale Agreement में Carpet Area पर कीमत देना अनिवार्य है
- Super Built-Up Area का भी उल्लेख किया जा सकता है लेकिन Carpet Area प्रमुख रहेगा
- अगर निर्माण में Carpet Area घट जाए, तो खरीदार को अनुपातिक Refund मिलेगा
- 3% से ज्यादा की कमी पर खरीदार प्रोजेक्ट से बाहर हो सकता है
PMAY और Affordable Housing में Carpet Area की सीमा
PMAY-U 2.0 के तहत किफायती आवास की Carpet Area सीमा:
- Metro Cities: ≤ 60 वर्ग मीटर (645 sq ft)
- Non-Metro: ≤ 90 वर्ग मीटर (968 sq ft)
यह सीमा RERA वाले Carpet Area पर लागू होती है — SBA पर नहीं।
Flat खरीदते वक्त सही तुलना कैसे करें
अलग-अलग प्रोजेक्ट की तुलना करते वक्त हमेशा Carpet Area का उपयोग करें।
गलत तरीका: "प्रोजेक्ट A में 1,200 sq ft SBA ₹80 लाख में, प्रोजेक्ट B में 1,000 sq ft SBA ₹65 लाख में — A बड़ा है।"
सही तरीका:
- A का Carpet Area: 850 sq ft → Rate: ₹80L ÷ 850 = ₹9,400/sq ft
- B का Carpet Area: 750 sq ft → Rate: ₹65L ÷ 750 = ₹8,667/sq ft
B सस्ता निकलता है — SBA देखकर नहीं पता चलता था।
बालकनी का हिसाब — RERA के बाद बदला
RERA से पहले, बालकनी को Carpet Area में नहीं गिना जाता था। RERA के बाद, बालकनी को Carpet Area में शामिल किया जाता है।
यह बदलाव महत्वपूर्ण है क्योंकि:
- PMAY की Carpet Area सीमा (60/90 वर्ग मीटर) में बालकनी शामिल है
- GST की Affordable Housing Category की जांच Carpet Area से होती है
- Price Per Sq Ft की गणना Carpet Area पर करें
शहर के अनुसार Loading Factor का अनुमान
| शहर | सामान्य Loading Factor |
|---|---|
| मुंबई (High-Rise) | 35-45% |
| बेंगलुरु (IT Corridors) | 30-40% |
| दिल्ली-NCR | 25-35% |
| हैदराबाद | 25-35% |
| पुणे | 28-38% |
| चेन्नई | 25-35% |
Carpet Area को आप खुद कैसे Verify करें
बिल्डर ने Sale Agreement में Carpet Area दिया — लेकिन आप खुद भी जांच सकते हैं।
Floor Plan से: Sale Agreement के साथ Floor Plan मिलता है। उसमें Dimensions दिखती हैं। हर कमरे की Length × Width जोड़ें। बालकनी जोड़ें। Bathrooms जोड़ें।
Possession के बाद Physical Measurement: Laser Distance Meter (₹1,500-2,000 में मिलता है) से खुद नापें। अगर Actual Carpet Area से 3% से ज्यादा कम निकले — RERA में Claim करें।
RERA की धारा 14 के तहत अगर Delivered Carpet Area, Agreement से कम हो, तो:
- 3% तक की कमी: खरीदार को Proportional Refund
- 3% से ज्यादा की कमी: खरीदार Exit का विकल्प चुन सकता है
अंतिम सलाह: सिर्फ एक नंबर याद रखें
Carpet Area।
ब्रोशर में जो भी लिखा हो, जब Sale Agreement आए तो उसमें Carpet Area ढूंढें। वह नहीं है — तो Agreement साइन करने से पहले उसे Add करवाएं। RERA के तहत यह अनिवार्य है।
पहले घर की खरीद में Carpet Area, RERA वेरिफिकेशन, स्टाम्प ड्यूटी और होम लोन की पूरी प्रक्रिया को एक साथ समझने के लिए हमारी पहला घर खरीदने की पूरी गाइड देखें।
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